РИА Новости рассказывает о десяти главных событиях 2022 года на рынке недвижимости

МОСКВА, 15 дек - РИА Недвижимость. Геополитические события уходящего года, повлиявшие на все сферы в России, не обошли стороной и рынок недвижимости. Зарубежные компании из разных его секторов покидали страну или меняли владельцев, вопросы импортозамещения стали еще острее, появились новые территории, требующие огромных строительных ресурсов. В то же время жилья в России вновь построили больше, чем когда-либо, хотя при этом практически весь год оно продолжало дорожать, и лишь к концу года рост цен остановился. РИА Недвижимость традиционно рассказывает о десятке главных событий года на рынке.

После начала спецоперации на Украине Россию стали покидать иностранные компании из самых разных отраслей, в том числе так или иначе связанные с рынком недвижимости.

Среди наиболее ощутимых потерь – шведская IKEA, которая в марте сообщила о приостановке продаж в России, а затем объявила о сокращении персонала и продаже местных фабрик. Покинул Россию McDonald's, место которого на рынке заняла отечественная сеть со спорным названием "Вкусно – и точка". Заметным стал и уход немецкой сети OBI, продавшей российский бизнес местным инвесторам за 1 евро. В декабре OBI была на слуху еще раз – у нее сгорел огромный гипермаркет в Химках.

В сфере ритейла, по данным консультантов, свою деятельность в России ограничили более 180 иностранных компаний, в том числе такие крупные, как Nike, Marks & Spencer, Hennes&Mauritz (H&M), Gap и корпорация Inditex с брендами Zara, Pull&Bear, Massimo Dutti, Bershka, Stradivarius, Oysho, Zara Home, Uterque. Два десятка из ушедших впоследствии возобновили работу под новыми названиями, а часть освободившихся площадей стали занимать арабские, турецкие и азиатские компании.

Естественно, это не могло не сказаться на вакантности площадей в торговых центрах. В частности, в Москве, прогнозирует компания NF Group, по итогам года доля свободных площадей в ТЦ может составить 17%, что станет абсолютным рекордом за всю историю рынка.

В гостиничном сегменте заметной стала остановка работы в России Marriott International – американской сети, в которую входит 30 брендов отелей, в том числе Ritz-Carlton, Marriott, Sheraton и Renaissance. При этом самый известный отель сети в России - The Ritz-Carlton на Тверской улице в Москве - был переименован в The Carlton Moscow. На независимую работу перешли также гостиницы канадской сети Four Seasons, а пятизвездочный отель Four Seasons у Кремля в Москве, известный в прошлом как гостиница "Москва", переименовали в Legend of Moscow.

Ушли иностранцы и с рынка консалтинговых услуг в сфере недвижимости. Российские представительства крупных глобальных сетей продолжили работу уже в независимом статусе и под новыми именами. Так, российский офис Cushman & Wakefield переименовался в Commonwealth Partnership, Jones Lang LaSalle – в IBC Real Estate, CBRE – в Core.XP, Colliers – в Nicoliers. Knight Frank Russia стала NF Group, а агентство недвижимости Intermark Real Estate, 16 лет проработавшее под брендом международной корпорации Savills, вернулось к прежнему локальному названию.

Потери понесла и архитектурная сфера. Зарубежные архитекторы начали прекращать работу в России, и среди них были известные во всем мире, привлечь которых в прежние годы считалось честью. В частности, из проекта московской станции метро "Кленовый бульвар" Бирюлевской линии вышло бюро Zaha Hadid Architects. Также об уходе объявили бюро David Chipperfield Architects, работавшее над реконструкцией Московского центрального телеграфа, бюро Нормана Фостера Foster + Partners, спроектировавшее штаб-квартиру "Русской медной компании" в Екатеринбурге, и MVRDV, работавшее над апартаментами RED7 на Садовом кольце и бывшее финалистом конкурсов на концепцию парка "Зарядье" и промзоны завода "Серп и Молот".

Не избежал перемен и непосредственно строительный сектор.

Так, стал распродавать свои российские активы и чешский холдинг PPF Real Estate, который был одним из крупнейших иностранных инвесторов в недвижимость России. Другой застройщик - финский YIT, еще раньше объявивший о сворачивании деятельности в России, после начала СВО ускорил этот процесс и уже весной покинул страну окончательно, продав местное подразделение девелоперу "Эталон". Объявил об уходе и шведский девелопер Bonava, пообещав при этом все же завершить свой текущий проект в Санкт-Петербурге.

Ближе к концу года произошли также перемены в руководстве двух крупных российских застройщиков, возможно, что-то означающие в текущей обстановке.

В сентябре владелец крупнейшего девелопера страны ПИК Сергей Гордеев покинул пост гендиректора, заявив, что займется стратегическими вопросами и новыми технологическими направлениями. А в ноябре владелец "Пионера" Леонид Максимов также сложил полномочия гендиректора, возглавив совет директоров. Совладелец MR Group Роман Тимохин, продолжив занимать пост председателя совета директоров, уступил должность гендиректора бывшему управляющему партнеру агентства MetriumМарии Литинецкой. Сменился гендиректор и в Capital Group – вместо старожила Валентины Станововой, сфокусировавшейся на финансово-инвестиционном блоке в качестве члена совета директоров, им стал Сергей Калинин, экс-руководитель компании "Галс-девелопмент".

С началом второго полугодия – 1 июля – должна была завершиться программа льготной ипотеки, ранее продленная на год. Она позволила многим людям купить жилье, значительно поддержала застройщиков, но при этом способствовала значительному росту цен. И все ждали – что же будет дальше? Интриги добавляло то, что за продление выступали банки, застройщики, Минстрой и вице-премьер Марат Хуснуллин, а Центробанк был против, и было интересно, кто окажется сильнее.

В итоге программу продлили вновь, на этот раз до 31 декабря 2022 года. При этом ставку, с началом СВО повышенную до 12%, вернули к 7%. И уже в самом конце года ее продлили вновь – до 1 июля 2024 года, на этот раз со ставкой 8%.

Обновленная программа оживила начавший замирать рынок, но при осложнившейся экономической ситуации продолжать бить рекорды уже не удавалось. Если в прошлом году было выдано ипотеки на 5,7 триллиона рублей, то по итогам этого года ожидается явное снижение. Так, консалтинговая компания Frank RG прогнозирует снижение на 20% – до 4,7 триллиона, а ВТБ еще более пессимистичен – до 4,4-4,5 триллиона.

Видимо, пытаясь повысить спрос, застройщики стали предлагать собственные программы с очень низкими ставками, вплоть до 0,1%. Это не понравилось Центробанку: согласно его докладу, настолько дешевые кредиты чреваты рисками как для заемщиков, так и для рынка в целом. По словам главы регулятора Эльвиры Набиуллиной, такие ставки являются маркетинговой акцией и вводят заемщиков в заблуждение.

Из интересного на рынке ипотеки в прошедшем году можно также отметить распространение льготной ипотеки на самостоятельное строительство частных домов, ипотеку для IT-специалистов под 5% и промышленную ипотеку для предприятий под 5%. Впрочем, значительного влияния на рынок эти новшества оказать не успели.

Цены на жилье в этом году наконец-то перестали расти. Хотя с начала года ничего не предвещало стагнации, и повышение ценников был довольно резким.

На первичном рынке ситуация развивалась следующим образом. В первом квартале, по данным аналитиков портала "Мир квартир", новостройки подорожали на 11% за квадратный метр. Этому способствовал резкий скачок валюты в марте, в результате которого обострился спрос на недвижимость. После этого спрос поддержала продленная программа льготной ипотеки, одновременно стали расти опасения, что застройщики будут задерживать сроки сдачи из-за сложностей импортозамещения. Второй квартал в итоге дал прирост цен в 3-5%, а третий - уже почти ничего.

"Вторичка" также активно дорожала в начале года – на 10-13% за квартал практически во всех крупных городах, и здесь, как и на первичном рынке, наблюдался всплеск спроса. За второй и третий кварталы "квадрат" прирос на 2-3%, но в октябре-ноябре уже и этого прироста сегмент не смог показать. В итоге с начала года "метр" вырос на 16%. "Спрос на "вторичку" в этом году в целом на 36% ниже, чем в прошлом, и расти ему не с чего: ни экономического роста, ни роста доходов населения, ни дешевой ипотеки на этом рынке не предвидится", - отмечает Луценко.

В то же время "Циан" зафиксировал интересный момент на столичном рынке жилой недвижимости. Если в среднем в 2022 году доля новостроек в общем объеме сделок с жильем в Москве составляла 38%, то в октябре произошел откат к показателям шестилетней давности (тогда доля составляла 29%), хотя объем предложения "первички" в продаже сейчас в полтора раза выше. Тенденцию смещения спроса с первичного рынка на вторичный, как в Москве, так и в других крупных городах, к концу года фиксировали и в сервисе "Домклик", объясняя это в том числе снижением инвестиционной привлекательности новостроек.

По данным Росреестра, в стране в среднем доля сделок с новостройками тоже снизилась, хотя и менее заметно – с 21% до 19% по итогам 11 месяцев. В целом же число сделок с квартирами в стране за год снизилось примерно на 18%, до 3,2 миллиона.

В последние годы тема импортозамещения в разных отраслях, в том числе в строительстве, то обострялась, то затихала. В этом году она стала особенно актуальной – с одной стороны, российский рынок стали покидать иностранные компании, с другой – разрывались или удлинялись логистические цепочки поставок.

Среди производителей стройматериалов, например, выделялся уход с российского рынка франко-швейцарской компании Holcim. Вскоре после объявления было заявлено также о попытке рейдерского захвата российских активов со стороны незнакомых компании лиц. А в конце года Holcim сообщила, что подписала соглашение о продаже своего бизнеса в России местной управленческой команде, и с новыми владельцами бизнес будет работать независимо под другим брендом.

В то же время выяснилось, что стройотрасль России зависит от импорта не столько по материалам, сколько по оборудованию и технике, причем больше в дорожном секторе. "Конечно, ближайшие годы у нас будут непростые. К счастью, получилось, что у нас зависимость по стройматериалам в транспортной сфере минимальная, но большая зависимость по технике. Мы еще год-два, три года как-то "проедем", а дальше нам надо думать, что делать с техникой, на которой мы сегодня работаем", - заявлял, в частности, Хуснуллин.

Глава Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков в свою очередь отмечал, что в дорожном строительстве задействовано много европейской и американской техники. "Заменить ее будет крайне сложно. У нас нет собственной дорожной техники, нет строительной техники, нет нормальных автокранов", - сетовал он.

В новых обстоятельствах отрасли пришлось начать переориентацию на азиатские рынки, которые ранее в плане поставок не были приоритетными.

В части жилого строительства особая напряженность возникла по лифтам. Ряд иностранных производителей, в том числе финский Kone и американский Otis, объявили о приостановке новых заказов в России. Позже российские производства последнего, купленные холдингом S8 Capital, все же возобновили работу.

Глава Минстроя Ирек Файзуллин призвал застройщиков не отчаиваться, заверив, что в России более 15 собственных лифтовых заводов, готовых к импортозамещению. А гендиректор "Дом.РФ" Виталий Мутко утверждал, что госкомпания готова создать холдинг, который бы закрывал 40% потребностей страны в новых лифтах на основе принадлежащего ей Щербинского лифтостроительного завода, а также Карачаровского механического завода и омского "Сиблифта". Глава "Дом.РФ" также отметил, что на лифтовой рынок стали выходить китайцы, турки и беларусы.

Пришлось отечественным строителям перестраиваться и в плане программного обеспечения, потому как зарубежные компании из этого сектора также ушли, в том числе Autodesk, занимавший значительную долю рынка. Однако уже осенью Хуснуллин заявил, что стройотрасль России практически полностью перешла на отечественное программное обеспечение.

Несмотря на намечающиеся сложности с дорожной техникой, в начале лета правительством был утвержден пятилетний план дорожной деятельности. Он предполагает, что до конца 2027 года в стране отремонтируют 110 тысяч километров дорог, включая 650 мостовых сооружений, построят и реконструируют более 4 тысяч километров автодорог, а 3 тысячи километров трасс расширят до четырех полос.

Среди прочего план предусматривает развитие стратегических коридоров, таких как "Запад – Восток" и "Север – Юг", повышение транспортной доступности туристических кластеров, а также модернизацию сети автодорог Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей и Дальнего Востока. Также планируется завершить строительство 46 обходов городов, чтобы вывести транзитные потоки за их пределы - это даст толчок к развитию этих городов и в целом улучшит качество жизни в них.

Реализация программы обойдется в 13 триллионов рублей. При этом Хуснуллин допустил ее продление до 2030 года, и тогда стоимость вырастет до 20-25 триллионов.

В случае продления программы в нее наверняка войдет продолжение трассы М-12, которая должна связать Москву и Казань. Хуснуллин предложил продлить ее еще на 12 тысяч километров, до Владивостока. По его словам, предлагается рассмотреть возможность выхода через Челябинск и Омск на границу с Казахстаном, через Горно-Алтайск на границу с Монголией, через Читу на границу с Китаем и на границу с Китаем и Северной Кореей через Владивосток. "Если мы раньше смотрели маршрут Европа – Западный Китай, то теперь смотрим маршрут Россия-Китай. То есть, теперь наша основная задача наполнить Россию грузами, как в нашу сторону, так и от нас, вести транзит на Китай и на азиатские рынки", - уточнил вице-премьер.

А пока год завершается с очередным рекордом от Хуснуллина. По его словам, в сфере ремонта дорог - в порядок приведено более 16,5 тысячи километров.

В первой половине года продолжилось – и даже активизировалось – противостояние сторонников и противников поэтапного раскрытия эскроу-счетов в долевом строительстве.

С одной стороны, были Минстрой, курирующий стройку Хуснуллин, и сами застройщики, заинтересованные в более быстром получении денег, лежащих на счетах во время строительства. Все вместе они отстаивали поэтапное раскрытие как антикризисную меру в непростой экономической ситуации. В одном из последних вариантов предлагалось передавать деньги с момента получения итогового заключения органа госстройнадзора. "Мы можем сэкономить здесь около двух месяцев", - утверждал Хуснуллин.

Им противостояли Центробанк и Минфин. Среди прочих аргументов глава ЦБ Набиуллина напоминала об изначальной цели введения системы эскроу – гарантиях для дольщиков. Минфин в лице замминистра Алексея Моисеева настаивал, что поэтапное раскрытие обернется против самих застройщиков, так как может подорожать проектное финансирование, что в конечном счете приведет к дальнейшему увеличению цен на жилье.

Точку в споре поставил президент Владимир Путин. "В этом весь смысл был реформы, которую мы делали в этой области, она направлена на то, чтобы обеспечить людей и не позволить никому злоупотреблять их ресурсами, финансовыми средствами. Поэтому я предлагаю прислушаться к тому, что было сказано председателем Центрального банка", - сказал он.

Впоследствии замглавы Минстроя Никита Стасишин отмечал, что позиция ведомства осталась прежней, однако констатировал: "На сегодняшний день вопрос окончательно закрыт и в обозримом будущем снят с повестки".

Между тем к концу года объем средств на эскроу-счетах в долевом строительстве превысил 4 триллиона рублей, а доля соответствующих проектов в общем объеме строящегося в стране жилья приблизилась к 90% - почти 90 миллионов квадратных метров.

Начиная с весны в Луганскую и Донецкую народные республики, Херсонскую и Запорожскую области стали приезжать строители для восстановления населенных пунктов, пострадавших в ходе боевых действий. В октябре министр строительства Файзуллин говорил почти о 35 тысячах привлеченных строителей и 5 тысячах единиц техники. Кроме того, в этих регионах были сформированы учебные центры для подготовки кадров в области строительства.

Особое внимание уделено Мариуполю. Был принят мастер-план, предполагающий восстановление города в течение трех лет. По предварительным данным, в 2022-2025 годах здесь планируется построить и восстановить более 1 миллиона квадратных метров социальной инфраструктуры. Также запланировано создание нового транспортно-пересадочного узла с железнодорожным вокзалом, портом и трамвайными линиями, и развитие аэропорта.

Курирует все эти процессы Минстрой, для чего в ведомстве был создан соответствующий департамент и появился еще один замминистра – Вадим Васильев.

К работе на этих территориях привлечен и Фонд развития территорий, который участвует в восстановлении коммунальной инфраструктуры и проведении отопительного сезона. Фонд также является оператором выдачи переселенцам из Херсонской области жилищных сертификатов и единовременных выплат.

К концу года, по словам Файзуллина, работы велись более чем на 48 тысячах объектов. Помимо Мариуполя, упор также делался на Северодонецкую агломерацию Луганской республики и Волноваху.

Кроме того, зона ответственности министерства в этом году пополнилась и Крымом – именно Минстрой теперь отвечает за социально-экономическое развитие полуострова вместо Минэкономразвития.

В конце года наконец-то была утверждена многострадальная стратегия развития стройотрасли и ЖКХ РФ до 2030 года с прогнозом до 2035-го. Разрабатывать ее начали еще несколько лет назад, причем изначально предполагалось создать две отдельные стратегии, по строительству и ЖКХ. Проект неоднократно доходил до финальной стадии, откладывался на полку, возвращался на доработку – в итоге начатый при одной экономической и политической конъюнктуре, он был принят совсем в другой обстановке.

Реализация стратегии, по словам Хуснуллина, потребует 160 триллионов рублей. Одним из главных итогов должно стать строительство к 2030 году 1 миллиарда квадратных метров жилья и увеличение вклада отрасли в ВВП на 46%. Также предполагается заменить 260 тысяч километров коммунальных сетей и вдвое сократить аварийность на объектах ЖКХ.

В итоговом варианте заложены базовый и рисковый сценарии. Последний допускает в числе прочего снижение количества занятых в отрасли и сокращение ввода жилья. При этом власти рассчитывают все же на позитивное будущее. "В настоящее время имеется большое количество рисков, связанных со внешними ограничениями и иными факторами, но нами будут приложены все усилия для реализации базового сценария", – отмечал Хуснуллин.

Несмотря на все сложности уходящего года, ввод жилья в стране вновь может оказаться рекордным.

В прошлом году в России ввели 92,6 миллиона квадратных метров жилья, чего в ее истории никогда не случалось. Хуснуллин пообещал превысить этот результат.

Окончательные итоги, как водится, подведут в начале следующего года. Но в конце декабря 2022-го Хуснуллин заявил, что ввод жилья будет историческим для страны - более 100 миллионов квадратных метров.

Во многом такой большой объем стал возможен благодаря заделу прошлых лет. Однако этот задел не бесконечен, экономическая ситуация осложнилась, и сможет ли отрасль повторить такой выдающийся результат в следующем году – большой вопрос.

Не строят иллюзий и в Минстрое, понимая, что работа по достижению поставленных целей предстоит непростая.

"Сложно оппонировать своим коллегам, которые говорят, что в экономической ситуации и в нашей отрасли все будет и так хорошо. Не знаю, может быть, на другой планете люди живут… ", - констатировал, в частности, в конце года Стасишин, подчеркивая, что без продления мер поддержки в следующем году отрасли придется тяжеловато.