Выбор РИА Новости: десять главных событий рынка недвижимости в 2021 году

Отечественный рынок недвижимости в уходящем году, несмотря на обилие проблем и не самую лучшую экономическую конъюнктуру, отличался небывалой активностью. Объемы строительства жилья и выдачи ипотеки побили исторические рекорды, цены сильно выросли, а вместе с ними поднялись и ипотечные ставки. Началось серьезное развитие индивидуального жилого строительства, в регионах вслед за Москвой стартовала реновация, крупные застройщики проявили себя на фондовых рынках, расширяя при этом географию присутствия. РИА Недвижимость традиционно рассказывает о десятке главных событий года на рынке.

Главным явлением рынка в 2021 году стал, пожалуй, рост цен на жилье. Он начался еще в прошлом году, во многом из-за программы льготной ипотеки, но в этом жилье подорожало еще сильнее.

Если за 2020 год стоимость квадратного метра на вторичном рынке в среднем по стране, по данным портала "Мир квартир", выросла на 9%, то за неполный 2021-й – уже на 25%. Больше всего цены увеличились в Сочи (+77%), Краснодаре (+67%), Севастополе (+38%) и Калининграде (+37%). Новостройки дорожали еще стремительнее: в прошлом году цены выросли на 19%, в этом же на целых 28%. Сочи оказался в лидерах и здесь, с приростом на 65%, а больше всего "первичка" подорожала в Краснодаре – на 84%. В Москве, по данным "Циан", новостройки за год подорожали почти на 32%, установив исторический рекорд – 302 тысячи рублей за квадратный метр.

В целом, по данным Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ), средневзвешенная цена новостроек в стране за год выросла и вовсе на 32% и достигла к ноябрю 119,6 тысячи рублей за квадратный метр.

Причины роста цен на жилье эксперты называют разные. Прежде всего, по их мнению, на руку сыграл ажиотажный спрос на жилье, возникший из-за программы льготной ипотеки. Однако это не единственный фактор: участники рынка также жалуются на рост себестоимости строительства из-за подорожания стройматериалов, разрыва цепочек поставок по всему миру и нехватки рабочих рук на стройках. Кроме того, в последнее время почти все аналитики указывают на общемировой макротренд по раскручиванию инфляции, не обошедший стороной и Россию.

Программа льготной ипотеки, принятая весной прошлого года как антикризисная мера, продолжила влиять на рынок недвижимости и в этом году. Ее действие заканчивалось 1 июля, и почти полгода сохранялась интрига: а будет ли программа еще продлеваться? А если будет, то в каком виде?

Одним из главных противников пролонгации был Центробанк, считавший, что нужно вовремя остановиться, иначе перегрева рынка не избежать. Его позицию разделяли и некоторые губернаторы, заявившие, что в их регионах программа свою роль выполнила, и ее пора сворачивать, так как из-за нее растут цены. При этом большинство субъектов РФ все же выступали за продление субсидирования ипотечных кредитов. Как и Минстрой с курирующим сферу строительства вице-премьером Маратом Хуснуллиным, правда, с оговорками про корректировки.

В конце концов компромисс был найден. Программе дали еще год, но ставку повысили до 7%, а предельную сумму кредита всем регионам ограничили 3 миллионами рублей. Таким образом, в Москве, учитывая цены на новостройки, льготная ипотека фактически перестала действовать.

Одновременно было решено также расширить программу семейной ипотеки под 6% - ее распространили и на семьи с одним ребенком, если он родился после 1 января 2018 года. Лимит кредита по ней в Москве и Санкт-Петербурге определен в 12 миллионов рублей, в остальных регионах – в 6 миллионов.

Объем выдачи ипотеки в течение года продолжал расти и к декабрю достиг исторического рекорда – за неполный год было выдано кредитов более чем на 5 триллионов рублей. Росли и ставки, вопреки целям нацпроекта "Жилье и городская среда" по их снижению. Если на начало года в среднем они находились на уровне 7%, то к концу приблизились к 8% и, по прогнозам Минстроя, по итогам года этот показатель может быть превышен.

Весь год отечественные застройщики жаловались на продолжающие дорожать стройматериалы. Их жалобы были вполне обоснованы: по данным Росстата, с начала года цены на них в среднем выросли почти на четверть.

Строители пытались перейти на прямые поставки материалов, но в целом ситуацию это не спасло. К проблеме подключилась и ФАС, уже в первой половине года получившая более 600 жалоб. Служба увеличила число проверок на строительных рынках и анонсировала создание реестра крупных производителей.

Для поддержки крупных подрядчиков и строек правительство разрешило увеличивать цены госконтрактов до 30% для компенсации роста цен. Мера возможна для еще не выполненных договоров, заключенных до 1 июля 2021 года, однако позже правительство распространило механизм и на контракты, заключенные до 1 октября. Кроме того, Минстрой предложил расширить меру и на договоры сроком менее года.

В целом министерство оценило объем компенсаций господрядчикам примерно в 100 миллиардов рублей.

К растущим ценам на материалы добавилась еще одна проблема – дефицит рабочих ресурсов.

На фоне пандемии страну покинула значительная часть мигрантов, в том числе занятых в строительстве. По оценкам Минстроя, дефицит иностранных рабочих на стройках достигал 3 миллионов человек. Часть же мигрантов, которая все-таки смогла вернуться в Россию, стройкам предпочла курьерскую работу. Дефицит рабочих и их удорожание меж тем влияли на себестоимость проектов и грозили повлиять на их реализацию в целом.

В некоторой степени решить проблему призван массовый завоз мигрантов чартерными рейсами. Первые партии рабочих – около 5 тысяч человек из Узбекистана - уже въехали, пилотная программа по завозу оттуда 10 тысяч мигрантов начала действовать. Предполагается, что все приезжающие должны проходить строгий профессиональный отбор, медицинское обследование и вакцинацию.

Часть дефицита, по мнению Хуснуллина, можно закрыть заключенными – потенциально на некоторые стройки можно привлечь 180 тысяч человек.

А вот мэр Москвы Сергей Собянин заявил, что зависимость от мигрантов нужно сокращать, и на столичных стройках они будут постепенно заменяться россиянами.

Несмотря на все сложности, в 2021 году в России вырастет ввод жилья - этот год, очевидно, станет рекордным. До этого самым удачным в истории стройотрасли современной России был 2015 год: тогда ввели 85,35 миллиона квадратных метров. Окончательный ввод за уходящий год будет подсчитан уже в начале следующего, но, по предварительным данным, он составит порядка 86 миллионов.

Впрочем, согласно паспорту нацпроекта "Жилье и городская среда", утвержденному еще при бывшем главе Минстроя Владимире Якушеве, столько должно были построить еще в 2018 году, но тогда получилось лишь ввести 75,3 миллиона. А на 2021-й планировалось возвести и вовсе 94 миллиона метров.

Интересно, что тот же изначальный вариант нацпроекта предполагал, что более 60% ввода будет составлять многоквартирное жилье. Сложилось иначе: теперь почти столько же приходится на частные дома при том, что некоторые механизмы развития рынка индивидуального домостроения все еще нуждаются в доработке.

"Без развития рынка индивидуального жилищного строительства планы построить миллиард квадратных метров жилья к 2030 году невыполнимы", - говорил глава Минстроя Ирек Файзуллин в начале года на заседании в Торгово-промышленной палате.

Но развитию сегмента мешали сложности с подключением коммуникаций к участкам и отсутствие типовых проектов, а больше всего - нежелание банков выдавать кредиты застройщикам на проекты ИЖС и слабое развитие ипотеки на частные дома - вопреки тому, что в кабмине потенциальный рынок кредитования ИЖС оценивают в 40 миллионов квадратных метров в год.

"В планах на 2021-й год - хочу "дожать" вопрос, чтобы банки начали финансировать ИЖС", - заявил в конце прошлого года Хуснуллин.

В течение года банки постепенно разрабатывали и внедряли ипотечные продукты как для строительства, так и для покупки частных домов. Важным моментом стало распространение на ИЖС льготной ипотеки под 6% для семей с детьми. В конце года на покупку частных домов распространились и условия льготной ипотеки под 7%, действующей в многоквартирном сегменте.

В сентябре на всероссийском конкурсе проектов жилых индивидуальных домов и социально-культурных объектов (с применением деревянных конструкций) было отобрано 40 лучших – они войдут в библиотеку типовых проектов. Предполагается, что воспользоваться ей сможет любой желающий, и экономия на разработке проекта также станет подспорьем для желающих построить свой дом. Типологизация проектов станет стимулом и для банков, которым предмет залога станет еще более понятен.

В то же время пока остается открытым вопрос распространения механизма эскроу-счетов на ИЖС.

В конце прошлого года был принят нашумевший закон о комплексном развитии территорий, который поначалу называли законом о всероссийской реновации. По словам Хуснуллина, это самый важный документ в градостроительной сфере за последнее десятилетие. Теперь его начали применять на практике.

В течение года проекты по обновлению устаревшей и пришедшей в негодность застройки запустились в нескольких регионах. Наиболее активной оказалась Москва, где началась программа редевелопмента бывших промышленных зон "Индустриальные кварталы", рассчитанная на 12-15 лет и включающая 130 проектов. Предполагается, что на двух тысячах депрессивных гектаров построят 35 миллионов квадратных метров недвижимости, инвестировав 7 триллионов рублей.

Также объявлено о старте программы в Тюмени, Иркутске, Нижнем Новгороде, Подмосковье и других регионах. Посредством закона о КРТ планируется преобразить и отдаленные части страны – например, анонсирован ряд проектов на Дальнем Востоке, в том числе по ревитализации центра Улан-Удэ и реновации Благовещенска.

По оценкам Файзуллина, градостроительный потенциал зон КРТ в России составляет 700 миллионов квадратных метров. Предварительно для застройки уже отобрано почти полтысячи участков общей площадью более 20 тысяч гектаров.

А по мнению главы НОСТРОЙ Антона Глушкова, в рамках КРТ в ближайшие шесть-семь лет сложившуюся застройку можно уплотнить примерно на 800 миллионов квадратных метров без увеличения нагрузки на существующую инфраструктуру.

Возможно, в закон еще внесут изменения. Как сообщал председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов, уже первые проекты показали, что нынешний механизм требует доработки.

Весь год на фондовом рынке наблюдалась повышенная активность со стороны участников рынка недвижимости.

В частности, крупные застройщики активизировались в плане размещения облигаций. По данным брокерской компании "Открытие Инвестиции", в 2021 году прошло размещение 20 выпусков облигаций эмитентов строительного сектора, общий объем сделок достиг 102,75 миллиарда рублей. "Для сравнения: в 2020 году было выпущено только 12 займов на 28,8 миллиарда рублей, то есть количество размещенных займов увеличилось более чем в 1,5 раза, а объем вырос более чем в 3,5 раза", - прокомментировал начальник отдела анализа долгового рынка "Открытие Инвестиции" Владимир Малиновский.

Так, уточнил он, крупное размещение провел "Самолет" - на 15 миллиардов рублей, еще по 10 миллиардов разместили ЛСР, "Лидер-Инвест". Некоторые – ЛСР, "Самолет", "Брусника", Setl, "Талан" - сделали два выпуска. А в лидерах ПИК, разместивший бонды на 39 миллиардов рублей.

Группа ПИК, помимо размещения облигаций, еще и провела SPO. Компания продала акции более чем на 36 миллиардов рублей, и аналитики признали это одним из крупнейших частных размещений в стройотрасли за последние десять лет.

Активно занималась бондами и госкомпания "Дом.РФ". В этом году она впервые выпустила инфраструктурные облигации (на 10 миллиардов рублей), средства от продажи которых идут на финансирование инфраструктурной части в жилых проектах региональных застройщиков. Кроме этого, компания увеличила выпуск ипотечных облигаций, в этом году их объем превысит 400 миллиардов рублей.

Состоялось в этом году и долгожданное IPO "Циана" - в ноябре компания начала торговать акциями на Московской и Нью-Йоркской биржах. Исходя из цены размещения, ее капитализация составила 1,1 миллиарда долларов.

Кстати, "Циан" в этом году вообще чуть не был куплен Avito. Сделке помешала ФАС, решившая, что объединение сервисов повлечет образование доминирующего игрока и ограничит конкуренцию на рынке. В случае закрытия сделки доля Avito на рынке онлайн-классифайдов недвижимости могла бы, по оценкам экспертов, превысить 62%.

Еще одна широко обсуждаемая сделка отечественного рынка недвижимости – готовящаяся банком "Траст" продажа девелопера "Интеко".

Разговоры о том, что "Интеко" купит кто-то из крупных игроков, ходили давно. Наконец, "Траст" назначил торги на 16 ноября – предполагалось продать 100% акций "Интеко" за 29,6 миллиарда рублей и права требований банка к компании на 7,8 миллиарда.

Но в дело вмешалась неизвестная ранее компания Morden Finance Limited, называющая себя бенефициаром "Интеко", подав в Арбитражный суд Москвы заявление об обеспечении имущественных интересов. Зарегистрированная на Британских Виргинских островах MFL утверждает, что "Интеко" досталась банку с нарушениями российских и кипрских законов, и окружной суд Никосии запретил проводить аукцион. Несмотря на то, что московский арбитраж отказал в аресте акций, "Траст" аукцион пока отменил.

Среди главных претендентов на "Интеко" были структуры девелоперов Sminex и "Самолета". Однако вмешательство офшора, который некоторые игроки рынка связывают с бывшим главой "Интеко" Олегом Солощанским, уже сказалось на интересе "Самолета" - гендиректор компании Антон Елистратов заявил, что они, скорее всего, от дальнейшего участия в покупке "Интеко" откажутся.

Уходящий год отмечен также невиданной активностью в складском сегменте – спрос явно превышал предложение, уменьшалась вакансия и росли ставки. Произошло несколько крупных сделок, а девелоперы в течение всего года озвучивали планы по строительству новых объектов. Причем девелоперы не только профильные – по словам директора департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Russia Константина Фомиченко, интерес к сегменту стали проявлять и компании, специализирующиеся на жилье, в том числе топовые - "Самолет", ПИК, "Гранель", ФСК.

Фомиченко отметил, что в 2021 году на рынке складов отмечены сразу два исторических рекорда – минимальная вакансия за 13 лет и максимальная ставка аренды. Эксперт считает, что по итогам года будет также побит рекорд по спросу.

Компания Cushman & Wakefield подсчитала, что за первые три квартала этого года в регионах было куплено и арендовано складов на 82% больше, чем за аналогичный период прошлого – объем сделок достиг 1,6 миллиона квадратных метров. Примечательно, на регионы пришлось 44% всех купленных и арендованных по стране складских площадей класса А и В, что стало еще одним рекордом.

В московском же регионе, где рынок складов особенно насыщен, объем сделок достиг 2 миллионов квадратных метров - на 43% больше прошлого года. И если в Москве за весь прошлый год было куплено и арендовано 2,4 миллиона квадратных метров, то по итогам 2021-го, как прогнозируют аналитики, эта цифра достигнет уже 2,5 миллиона "квадратов" – опять рекордной отметки.

При этом наибольший дефицит ощущается тоже в столичном регионе – в этом году объем местного рынка превысил 20 миллионов квадратных метров, из которых свободно менее 100 тысяч квадратных метров. "Столь низкая вакантность наблюдалась лишь в 2013 году, когда из 10,7 миллиона квадратных метров складов вакантными оставались 51 тысяча квадратных метров. По прогнозам, на конец года вакантность на московском рынке достигнет исторического минимума и составит 0,3-0,4%", - рассказали в компании JLL.

Бум на рынке складов привел к тому, что ими заинтересовались и банки. Например, по итогам года 60% портфеля закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости Сбербанка придется именно на склады.

Крупнейший российский застройщик ПИК отличился в этом году еще и значительно усилив экспансию в регионы и даже начав выход на иностранные рынки.

Так, новой для компании локацией (и, возможно, теперь одной из ключевых) стал Дальний Восток. Здесь началось строительство двух проектов комплексной застройки – в Южно-Сахалинске и Владивостоке. Всего же в планах ПИК – построить около 1,5 миллиона квадратных метров жилья по программе "Дальневосточный квартал". В числе прочего компания примет участие в реализации мастер-плана Благовещенска, где появится 800 тысяч квадратных метров новой недвижимости.

Еще в этом году ПИК начал проекты в Ленинградской области, Санкт-Петербурге и Екатеринбурге и даже заявил о готовности заняться ревитализацией центра столицы Бурятии Улан-Удэ. Кроме того, в течение года ПИК вел подготовку к девяти проектам на Филиппинах и 14 проектам в Индии.

Всего же, согласно проспекту эмиссии, выпущенному к SPO, целью компании на этот год был запуск 53 новых проектов общей площадью 9,2 миллиона квадратных метров, включая проекты в шести новых регионах присутствия.

Другой девелопер из высшей лиги – "Самолет" - тоже активизировался и, помимо запуска множества новых проектов в традиционном для себя московском регионе, анонсировал интерес и к другим субъектам РФ. В частности, глава компании Елистратов рассказал, что в 2023 году начнется строительство двух больших курортных проектов в Краснодарском крае. По его словам, рынок там только создается и его потенциальный объем - около 100 миллиардов рублей.

Судя по всему, "Самолет" становится главным конкурентом группы ПИК, рассчитывая к 2026 году стать лидером по вводу жилья в России. "В 2025-2026 году мы будем стремиться выйти на объемы продаж в районе 5 миллионов квадратных метров и вводу 3-3,5 миллиона "квадратов" в год. Эта цифра будет включать в себя жилье в Москве и регионах, курортную недвижимость, ИЖС, а также международные проекты, которые мы планируем анонсировать в ближайшие два года", - рассказал Елистратов в интервью РИА Недвижимость.