Риелторы утверждают, что не существует таких квартир, на которые невозможно найти покупателя. Тем не менее, на рынке все же есть жилье, продать которое сегодня будет практически невозможно без серьезной потери в цене. Квартиры с глобальной перепланировкой, с видом на активное строительство нового жилого комплекса или метро, – риелторы составили для сайта "РИА Недвижимость" своеобразный топ "обреченных" квартир.
Основные стоп-факторы
Риелторы могут сходу назвать сразу несколько категорий квартир, обреченных на долгую и сложную продажу в 2024 году.
На сегодняшний день такое жилье может "зависнуть" на рынке в среднем на 6-12 месяцев, предупреждает руководитель отдела продаж вторичной недвижимости компании "ТСН Недвижимость" Ирина Соколова.
Но зачастую подобные квартиры и вовсе продают годами, ожидая того единственного чудесного покупателя, который будет готов смириться со всеми недостатками неудачного жилья и заплатить за него рыночную цену.
Такое не узаконить
Трендом последних лет стал отказ покупателей от приобретения жилья с перепланировкой, которую невозможно узаконить, говорят риелторы. Если раньше на такое практически не обращали внимание, то теперь это серьезный стоп-фактор.
«
"Сегодня покупатели знают о том, что перепланировка сопряжена с большими рисками, вплоть до того, что потом придется устранять ее за свой счет и приводить квартиру к первоначальному виду. Поэтому редко соглашаются на покупку", – констатирует руководитель агентства недвижимости "Pro Обмен" Екатерина Никитина.
В практике риелторов подобные ситуации случаются в последнее время очень часто.
"К примеру, на первый взгляд в квартире все идеально, но, заказав документы БТИ, покупатель понимает, что треть прекрасной комнаты по документам – балкон, и эту перепланировку не узаконить никак", – приводит случай из практики риелтор Евгений Коноплев, добавляя, что люди предпочитают отказываться от такого варианта.
Аналогичным опытом делится и руководитель офисов "Митино" и "Крылатское" агентства "Инком-Недвижимость" Наталия Борзенкова. В ее профессиональной деятельности была квартира, в которой лоджию присоединили к комнате и вынесли радиатор в бывшее летнее помещение.
Покупатели сегодня боятся связываться с такими вариантами, так как в дальнейшем опасаются претензий от жилинспекции. А пожаловаться на незаконную перепланировку в квартире могут все те, кто имел в нее доступ. Например, соседи, управляющая компания или сотрудники газовой службы, посетившие жилье для проверки газового оборудования.
Жилинспекция вправе прийти в квартиру с внеплановой проверкой. Если она зафиксирует нарушение и констатирует, что такую перепланировку нельзя узаконить, то квартиру потребуется вернуть в прежний вид. Если это требование не выполняется, то она может подать иск в суд. А отказ выполнять решение суда обернется для собственника продажей квартиры с торгов, предупреждает владелица компании "Национальный центр перепланировок и реконструкций" Светлана Гоненко.
Конечно, покупателям не хочется брать на себя такие риски, и отказов от приобретения подобных объектов становится в больше, предостерегают риелторы.
Сомнительные документы
Особняком агенты по недвижимости выделяют так называемые "криминальные" квартиры – когда документы на жилье вызывают очень много вопросов, и от сделки нужно сразу же отказываться.
К ним риелтор Евгений Коноплев относит следующие случаи:
- многократная срочная перепродажа;
Смена 2-3 собственников за несколько месяцев является явным настораживающим фактором. В дальнейшем есть риск столкнуться с притязаниями на квартиру со стороны предыдущих владельцев.
- некорректно оформленные документы;
Невыделенные доли материнского капитала, неоформленные наследственные доли, в том числе супружеская – все это стоп-факторы, так как в дальнейшем велика вероятность судебных разбирательств по квартире.
- продажа по заниженной стоимости;
Такая схема означает уход продавца от уплаты налогов и риск того, что в дальнейшем к этому жилью могут появиться вопросы у налоговых органов.
- продажа предбанкротом;
В такой ситуации существует высокий риск защищать сделку в будущем от конкурсного управляющего.
- продажа по сомнительной доверенности
С ростом числа собственников, которые проживают за рубежом, такие ситуации встречаются на рынке все чаще.
Если доверенность оформлена давно, у зарубежного нотариуса, без указания конкретного адреса объекта, то все это создает риск, что в дальнейшем объявится собственник, который попытается оспорить продажу квартиры.
«
"К примеру, доверенное лицо говорит: "Дела буду вести только я, Ивана Ивановича беспокоить не будем. Таковы жесткие требования". И все! С этим связываться нельзя, тратить время на это смысла нет, надо или отказываться от этого варианта", – делится случаем из своей практики Коноплев.
Большая стройка
Еще один фактор, сильно усложняющий продажу квартиры – бурное строительство, которое ведется рядом с домом. Если учесть, что в крупных городах оно в последнее время идет очень активно, риск попасть в подобную ситуацию многократно возрастает.
В том случае, если рядом с домом возводится не инфраструктура, а жилье, то для продавца есть сразу два крайне неприятных момента, предупреждает владелец агентства недвижимости "Вишня" Сергей Вишняков.
Во-первых, покупателям, естественно, не хочется жить рядом со стройкой, а, во-вторых, рядом появится сразу большое количество домов, в которых и цены ниже и квартиры современные.
Конечно, часть спроса сразу же уходит в эти новостройки.
«
"В нашем практике был случай, когда мы долго продавали такую квартиру. И дом вроде более-менее современный, и у квартиры нормальная планировка и состояние. Но соседний квартал активно начали застраивать", – вспоминает Вишняков, добавляя, что часть покупателей переключились на эти строящиеся дома, что помешало продаже.
Размытый образ покупателя
У квартир в новостройках тоже есть свои болевые точки.
Тенденцией последнего времени, когда возводится много жилых комплексов, становятся сложности с продажей квартир в домах, для которых сложно определить портрет потенциального покупателя, говорит Пешич.
"Поясню на примере. Мы сейчас взяли в работу очень хорошую квартиру в новом ЖК: дорогой качественный ремонт, идеальные документы, но квартира четырехкомнатная и все комнаты изолированные. Мы понимаем, что по площади и геометрии квартира идеальна для многодетной семьи", – рассказывает риелтор.
Но рядом, по ее словам, пока нет соответствующей инфраструктуры: поликлиник, детских садов, магазинов у дома. То есть круг целевых покупателей именно этой квартиры очень узкий.
И такая картина достаточно типична для новостроек, подчеркивают риелторы.
Традиционные сложности
Ну и, конечно, на рынке есть квартиры, с которыми всегда были, есть и будут сложности при продаже. Это жилье с видом из окна на кладбище, морг или промышленную зону, рассказывает руководитель департамента городской недвижимости "НДВ Супермаркет Недвижимости" Елена Мищенко.
«
"В нашей практике был кейс, когда собственник продавал квартиру в Капотне рядом с нефтеперерабатывающим заводом. Из одного окна было видно трубу, которая извергала столп огня. К сожалению, среди покупателей было мало поклонников "Властелина колец", которые были бы не против соседства с оком Саурона", – говорит риелтор.
К этой категории, по ее словам, относятся и квартиры, расположенные над козырьком магазина или недалеко от пункта сбора мусора.
Еще один вид крайне сложных для продажи объектов – квартиры в домах, соседствующих с крупными транспортными узлами, развязками, железной дорогой под окнами, отмечает управляющий директор сети "Миэль" Ирина Пешич. Потенциальных покупателей безусловно отпугивают шум и большой поток пассажиров, прибывающих из дальних мест.
«
"Прямо сейчас у нас есть в продаже такая квартира на Волоколамском шоссе. Дом стоит прямо под эстакадой – и это большой минус", – говорит риелтор, добавляя, что в остальном это очень хороший район с развитой инфраструктурой и парком неподалеку.
Также традиционно отпугивают покупателей и квартиры, пережившие пожар. Тот факт, что квартира горела, скрыть от покупателя невозможно, предупреждает Пешич. Даже если продавец такого жилья и пытается что-то сделать: отмыть, отштукатурить стены, то факт пожара выдает запах, который остается надолго и держится стойко.
Кроме стойкого запаха, потенциальные покупатели боятся также и серьезных, невидимых на первый взгляд повреждений – например, что при тушении пожара могли пострадать коммуникации и, возможно, даже перекрытия дома.
Можно ли без торга?
Конечно, риелторы утверждают, что любую квартиру можно продать – вопрос всегда в том, какие деньги за нее просят. Чаще всего "обреченная" квартира найдет своего покупателя, если скинуть цену. В среднем размер дисконта при такой продаже достигает 20-30%.
Исключение составляют квартиры с "плохими" документами, обращает внимание Борзенкова. Например, если квартира уже прошла несколько судов и намечается еще ряд заседаний, или существует высокий риск банкротства продавца, или очень частые переходы права собственности, то такой объект продать будет практически невозможно, независимо от цены.
Иногда удается обойтись вообще без торга и продать не самое привлекательное жилье по стандартной цене. Такое все реже, но все-таки случается с квартирами, в которых сделана перепланировка, рассказывает Вишняков.
«
"Я помню, как минимум, два таких случая. В одном покупатель был с ипотекой и настолько проникся новыми пространствами квартиры, что сам все решил с банком и был крайне рад своей удаче. Второй вариант – без ипотеки, но квартира была в идеальном состоянии и хорошим ремонтом. Тут даже удалось продать дороже, так как за квартиру боролись сразу два покупателя", – делится воспоминаниями он.
Нетипичный покупатель
Как ни удивительно, но даже самая вроде бы неликвидная квартира все же может найти своего покупателя.
Нередко люди ищут жилье только в своем районе, и их не смущает, что оно находится возле шумной магистрали, промзоны. Порой именно они готовы смириться с активным строительством, так как ждут, что его итогом станет повышение комфорта этого места. Например, если там появится метро, школа, детский сад, торговый центр или магазин, говорит Соколова.
Также изредка встречаются люди, готовые поселиться рядом с больницей, добавляет Мищенко. Хотя большинство покупателей, по ее словам, скорее всего, откажутся от такого приобретения, так как понимают, что их будет постоянно беспокоить звук сирены карет скорой помощи.
«
"А есть и те, кто наоборот рассматривает локации ближе к медицинским учреждениям, чтобы быстро добираться на работу или проходить лечение, поэтому соседство с больницей станет для них, скорее, преимуществом, чем недостатком", – констатирует риелтор.
Есть шанс и у горевших квартир.
"У нас была парочка таких историй и в обоих случаях пострадавшие от пожара квартиры покупали соседи и по хорошей цене. Именно им и больше никому эти квартиры были нужны для расширения", – вспоминает Пешич.
Но в целом нужно понимать, что такого "нетипичного покупателя" можно ждать месяцами, а то и годами.
"Да, один раз из ста чудесный результат случается. Но девяноста девяти другим продавцам он наносит большой ущерб. В надежде на то, что удастся найти такого покупателя продавцы чаще всего лишь теряют время и деньги", – предостерегает Коноплев.
Так что в большинстве случаев стоит все же соглашаться просто снизить цену, резюмирует он.