Классы жилья – одна из самых загадочных категорий на рынке недвижимости. Интуитивно все понимают, что стандарт – это самое простое и доступное, а бизнес – уже с излишествами и серьезным ценником, однако конкретного представления, что в каком классе представлено, нет, видимо, ни у кого. Почему характеристики классов постоянно меняются и что сейчас входит в понятие стандарта, комфорта и бизнеса – об этом эксперты рынка рассказывают читателям сайта "РИА Недвижимость".
Классовая теория
Сложность в создании четкой классификации жилья связана в первую очередь с тем, что требования к нему растут и видоизменяются очень быстро. Это происходит в какой-то степени и "по вине" самих застройщиков. Рынок новостроек, особенно московский – это конкурентная среда, где все участники постоянно стремятся создать лучшее уникальное предложение.
«
В результате востребованные опции, которые изначально предлагались только в высокоценовых сегментах, видоизменяются и в том или ином виде становятся доступны во всех классах жилья. Примером этого может служить сперва черновая, а потом и чистовая отделка, благоустроенные дворы и так далее, рассказывает директор по продажам ГК "Инград" Константин Тюленев.
Причем, добавляет он, внедрение новых опций всегда ведется "сверху вниз", то есть из более дорогих классов жилья в более дешевые.
Среди наиболее ярких критериев разделения проектов на классы можно выделить наличие паркинга и соотношение количества мест в нем к числу квартир в ЖК, закрытая территория и охраняемый въезд, а также кладовые, локация, фасадные решения, природные комплексы, инфраструктура (как факт наличия, так и уровень компаний), применяемые технологии и материалы (отделка МОПов, кондиционеры, входные двери), дизайн входных групп, а также их насыщение (зона отдыха, консьерж, охрана и так далее), поясняет Тюленев. А вот высота потолков не всегда свидетельствует о классе, также, как и средние метражи квартир и их планировка.
«
Застройщики сейчас уделяют больше внимания концепции проекта, деталям. Например, все больше квартир продаются с ремонтом, потому что на такие объекты есть спрос. Раньше требований к внутренней отделке квартиры эконом-класса не было, а сейчас они подробно описаны в нормативных документах, соглашается главный аналитик "Миэль" Екатерина Бережнова.
В частности у "Инграда" разработано и запущено 8 вариантов отделки квартир. А для детей разных возрастов продумана концепция "Фабрика детства", учитывающая безопасность и интересы маленьких жителей, как на площадках во дворе, так и в понятной навигации, удобном расположении кнопок в лифтах, размещении колясочных и санузлов для жителей на первых этажах домов.
В целом в ГК "Инград" отмечают, что при разработке концепции каждого их проекта учитываются особенности площадки и ее окружения. В компании практикуется индивидуальный подход к архитектуре, благоустройству, формированию инфраструктуры комплекса, отделке общественных зон и квартир.
Таким образом создание единой и незыблемой классификации жилья вряд ли возможно, ее придется постоянно актуализировать.
К примеру, существует "Единая классификация многоквартирных жилых новостроек" , созданная Российской гильдией риелторов и Фондом ЖКХ. В ней, в частности, говорится, что для стандартного жилья (на момент создания классификации оно еще называлось эконом-классом – прим. ред.) характерно минимальное благоустройство дворов, а для комфорта "Возможна ограда по периметру. Наличие типовых детских и хозяйственных площадок. Общее озеленение территории". Однако сейчас, спустя всего несколько лет после создания этой классификации, озеленение и площадки есть в большинстве стандартных проектов, а для комфорт-класса этого явно маловато.
Второй причиной того, что разобраться в классификации сложно, является стремление застройщиков позиционировать свои проекты как можно выше.
«
"Класс жилья – это маркетинговый ход, помогающий в продвижении проекта. Даже в массовом сегменте застройщики могут обозначать, что их объект относится, например, к "комфорту плюс", чтобы покупатели были уверены, что это абсолютно точно не эконом-класс", – поясняет ситуацию руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости "Азбука Жилья" Ярослав Дарусенков.
К слову, цена тоже не является однозначным параметром определения класса жилья, так как на нее влияет множество факторов и главный из них – расположение, уточняет Бережнова. Например, относительная дороговизна квартир в ЗАО объясняется едва ли не лучшим в Москве соотношением промышленных и зеленых зон. Поэтому жесткой привязки класса жилья к ценнику мы не наблюдаем, скорее, больше на рынке маркетинговых манипуляций на эту тему, подчеркивает она.
Однако опрошенные эксперты все-таки смогли обозначить некоторые параметры, которые в настоящий момент позволят максимально точно отнести жилье к тому или иному классу.
Стандартное жилье
До недавнего времени оно называлось эконом-классом, да и сейчас привычный "эконом" фигурирует в поисковых запросах чаще, чем "стандарт".
Но именно в сфере недвижимости в качестве обозначения класса жилых комплексов эконом себя изживает, хотя мы по-прежнему летаем в эконом-классе и пользуемся таким такси, рассуждает Тюленев.
Стандарт – недорогое типовое жилье. Это многоквартирные дома высотой от 5 до 12 этажей, дает свое определение вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз. Дома в этом классе, как правило, панельные, реже – кирпичные здания в составе жилых комплексов. Парковочное пространство чаще наземное. Планировки квартир стандартные: изолированные комнаты, в которых не всегда можно сделать перепланировку, один санузел, высота потолков – 2,5-2,7 метра. Благоустройство придомовой территории минимальное – детская площадка, озеленение, перечисляет он.
Панельные дома являются характерным "представителем" стандартного жилья. При этом, если конструктив дома – монолит, а фасадные решения – панель, то дома, как правило, стараются уже причислить к комфорт-классу, уточняет Тюленев.
Средняя цена одного квадратного метра в стандарт-классе в Москве сейчас составляет 161,9 тысячи рублей, добавляет Дарусенков.
Комфорт-класс
На сегодняшний день это самый большой сегмент рынка новостроек. По состоянию на 19 ноября 2020 года 50% строящегося жилья классифицировано застройщиками как комфорт-класс, 40% – типовое жилье, 10% приходится на бизнес-класс и элитное жилье, отмечает заместитель руководителя аналитического центра "Дом.рф" Никита Белоусов.
Жилье класса "комфорт" отличается от стандартного по ряду характеристик, говорит Мороз. В этом сегменте строят не только панельные и кирпичные, но и монолитно-каркасные дома. Парковка обязательна. Квартиры также типовые, но, как правило, с возможностью перепланировки. Высота потолков – от 2,7 метра.
А средняя стоимость "квадрата" в Москве составляет в комфорт-классе 199,6 тысячи рублей, говорит Дарусенков.
Паркинг, кладовые, закрытая территория и охраняемый въезд – сейчас повсеместный тренд, который точно абсолютно присутствует в комфорт-классе, добавляет Тюленев.
Благодаря внедрению девелоперами новых концепций, люди, купившие квартиру комфорт-класса, имеют в своих проектах элементы более высокой ценовой категории, продолжает он. Также благодаря качественно продуманным концепциям, проекты застройщика могут сохранять высокую заинтересованность клиентов. Так, подмосковные проекты ГК "Инград" – ЖК "Новое Пушкино", "Новое Медведково" и "Одинград" – неоднократно становились лидерам продаж новостроек по цене и объемам в различные периоды. Интерес со стороны покупателей объясняется тем, что в этих проектах они видят конкретные преимущества.
Бизнес-класс
Нужно отметить, что не все участники рынка относят бизнес-класс к массовому жилью, но чаще всего его все-таки рассматривают наряду со стандартным и комфорт-классом. Как правило, именно с бизнес-класса начинают внедряться все те новшества, которые в случае востребованности перебираются впоследствии в комфорт-класс и стандартное жилье.
«
"Границы между комфортом и бизнесом сильно размыты. Мы можем получить ЖК, где все соответствует бизнесу за исключением, например, высоты потолков. И мы понимаем, что он остается в формате комфорт класса. То есть границы там нет и провести ее часто просто невозможно", – рассуждает Тюленев.
ЖК бизнес-класса расположены обычно ближе к центру города, там, где хорошо развита инфраструктура, называет основные характеристики Мороз. Кирпичные или монолитно-кирпичные дома строятся по индивидуальным проектам. В данном сегменте часто предлагаются квартиры с хорошими видовыми характеристиками. Сделать перепланировку просто – внутренние перегородки отсутствуют либо их легко можно демонтировать. В квартирах большие кухни, балконы, несколько санузлов. Высота потолков – от 2,8 метра. Обычно в ЖК бизнес-класса имеется собственная инфраструктура, охраняемая придомовая территория, достаточное количество машино-мест, перечисляет он.
Как отмечают все опрошенные эксперты, покупатели такого жилья уже по-настоящему интересуются классом, то есть для них важны не только измеримые характеристики, но и фактор престижа. "Чем дороже жилье, тем важнее для покупателей его класс", – формулирует принцип Дарусенков.
Все снова изменится
Когда мы говорим о классификации жилья, а тем более о конкретных параметрах, характерных для каждого класса, нужно понимать, что речь идет о ситуации в конкретный момент времени. При этом характеристики жилой недвижимости будут трансформироваться и дальше, поскольку на них оказывает влияние множество самых разных факторов.
Один из них – такая глобальная вещь, как градостроительные тренды. Например, уже несколько лет урбанисты говорят о том, что разделение городов на дорогие и дешевые районы – порочная практика, ведущая к образованию гетто, поэтому для общего благополучия нужно возводить в одной локации застройку разных классов. И вот сейчас этот призыв начал находить отклик и у застройщиков.
«
"Смешанная застройка сейчас только набирает обороты, но тем не менее, внутри одного ЖК уже сейчас можно встретить микс из комфорта и бизнеса, даже есть ряд примеров от комфорта до премиума, с визуальным разграничением", – объясняет Тюленев из "Инграда".
Наиболее распространено выделение отдельного кластера в виде меньшей этажности или выделенной территории. Но при этом собеседник агентства подчеркивает, что разграничение классов жилья в рамках одного большого проекта всегда происходит за счет отдельных зданий или корпусов, то есть разделить один дом на секции разных классов невозможно, ввиду отличия проектных решений и технологий строительства.
В то же время эксперты отмечают, что само понятие классов становится все более условным и эфемерным – и в глазах потребителя в том числе.
«
"Для покупателя квартир в сегменте масс-маркет разница между стандартным жильем и классом комфорт не имеет решающего значения. Важнее субъективные потребительские характеристики. На первом месте для них стоит цена", – отмечает Бережнова.
В любом случае мы движемся в сторону дальнейшего развития и усложнения концепций жилых комплексов, когда каждый застройщик пытается придумать уникальную маркетинговую и продуктовую историю для своего проекта. Речь идет о реализации новых концепций в благоустройстве, фасадах, архитектуре, экологии и так далее, говорит Тюленев.
По сути рынок недвижимости отражает общие мировые тренды. Например, когда вопросы экологии, энергоэффективности в мире стали выходить на первый план, застройщики стали учитывать эти тенденции и в своих концепциях. С развитием технологий в нашу жизнь придут бесконтактные входные группы, управление через мобильные устройства, причем в проекты всех классов, рассуждает эксперт "Инграда".
© ГК "Инград"
ЖК "Одинград", квартал "Семейный"
"Можно сказать, что рынок окончательно и бесповоротно уходит от строительства однотипных домов с одной качелькой во дворе. Борясь за возросшие требования и ожидания потребителей на фоне роста цен на недвижимость, застройщики продолжат реализовывать уникальные концепции и следить за качеством. От этого должны выиграть все: и покупатели, которые получат широкий выбор качественного жилья, и девелоперы, которые смогут увеличить продажи и приобрести лояльность покупателя", – резюмирует Тюленев.