Стандарт, комфорт и бизнес: как не заблудиться в классификации жилья

Классы жилья – одна из самых загадочных категорий на рынке недвижимости. Интуитивно все понимают, что стандарт – это самое простое и доступное, а бизнес – уже с излишествами и серьезным ценником, однако конкретного представления, что в каком классе представлено, нет, видимо, ни у кого. Почему характеристики классов постоянно меняются и что сейчас входит в понятие стандарта, комфорта и бизнеса – об этом эксперты рынка рассказывают читателям сайта "РИА Недвижимость".

Классовая теория

Сложность в создании четкой классификации жилья связана в первую очередь с тем, что требования к нему растут и видоизменяются очень быстро. Это происходит в какой-то степени и "по вине" самих застройщиков. Рынок новостроек, особенно московский – это конкурентная среда, где все участники постоянно стремятся создать лучшее уникальное предложение.

«

В результате востребованные опции, которые изначально предлагались только в высокоценовых сегментах, видоизменяются и в том или ином виде становятся доступны во всех классах жилья. Примером этого может служить сперва черновая, а потом и чистовая отделка, благоустроенные дворы и так далее, рассказывает директор по продажам ГК "Инград" Константин Тюленев.

Константин Тюленев

Директор по продажам ГК "Инград"

Причем, добавляет он, внедрение новых опций всегда ведется "сверху вниз", то есть из более дорогих классов жилья в более дешевые.

Среди наиболее ярких критериев разделения проектов на классы можно выделить наличие паркинга и соотношение количества мест в нем к числу квартир в ЖК, закрытая территория и охраняемый въезд, а также кладовые, локация, фасадные решения, природные комплексы, инфраструктура (как факт наличия, так и уровень компаний), применяемые технологии и материалы (отделка МОПов, кондиционеры, входные двери), дизайн входных групп, а также их насыщение (зона отдыха, консьерж, охрана и так далее), поясняет Тюленев. А вот высота потолков не всегда свидетельствует о классе, также, как и средние метражи квартир и их планировка.

«

Застройщики сейчас уделяют больше внимания концепции проекта, деталям. Например, все больше квартир продаются с ремонтом, потому что на такие объекты есть спрос. Раньше требований к внутренней отделке квартиры эконом-класса не было, а сейчас они подробно описаны в нормативных документах, соглашается главный аналитик "Миэль" Екатерина Бережнова.

Екатерина Бережнова

Главный аналитик "Миэль"

В частности у "Инграда" разработано и запущено 8 вариантов отделки квартир. А для детей разных возрастов продумана концепция "Фабрика детства", учитывающая безопасность и интересы маленьких жителей, как на площадках во дворе, так и в понятной навигации, удобном расположении кнопок в лифтах, размещении колясочных и санузлов для жителей на первых этажах домов.

В целом в ГК "Инград" отмечают, что при разработке концепции каждого их проекта учитываются особенности площадки и ее окружения. В компании практикуется индивидуальный подход к архитектуре, благоустройству, формированию инфраструктуры комплекса, отделке общественных зон и квартир.

Таким образом создание единой и незыблемой классификации жилья вряд ли возможно, ее придется постоянно актуализировать.

К примеру, существует "Единая классификация многоквартирных жилых новостроек" , созданная Российской гильдией риелторов и Фондом ЖКХ. В ней, в частности, говорится, что для стандартного жилья (на момент создания классификации оно еще называлось эконом-классом – прим. ред.) характерно минимальное благоустройство дворов, а для комфорта "Возможна ограда по периметру. Наличие типовых детских и хозяйственных площадок. Общее озеленение территории". Однако сейчас, спустя всего несколько лет после создания этой классификации, озеленение и площадки есть в большинстве стандартных проектов, а для комфорт-класса этого явно маловато.

Второй причиной того, что разобраться в классификации сложно, является стремление застройщиков позиционировать свои проекты как можно выше.

«

"Класс жилья – это маркетинговый ход, помогающий в продвижении проекта. Даже в массовом сегменте застройщики могут обозначать, что их объект относится, например, к "комфорту плюс", чтобы покупатели были уверены, что это абсолютно точно не эконом-класс", – поясняет ситуацию руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости "Азбука Жилья" Ярослав Дарусенков.

Ярослав Дарусенков

Руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости "Азбука Жилья"

К слову, цена тоже не является однозначным параметром определения класса жилья, так как на нее влияет множество факторов и главный из них – расположение, уточняет Бережнова. Например, относительная дороговизна квартир в ЗАО объясняется едва ли не лучшим в Москве соотношением промышленных и зеленых зон. Поэтому жесткой привязки класса жилья к ценнику мы не наблюдаем, скорее, больше на рынке маркетинговых манипуляций на эту тему, подчеркивает она.

Однако опрошенные эксперты все-таки смогли обозначить некоторые параметры, которые в настоящий момент позволят максимально точно отнести жилье к тому или иному классу.

Стандартное жилье

До недавнего времени оно называлось эконом-классом, да и сейчас привычный "эконом" фигурирует в поисковых запросах чаще, чем "стандарт".

Но именно в сфере недвижимости в качестве обозначения класса жилых комплексов эконом себя изживает, хотя мы по-прежнему летаем в эконом-классе и пользуемся таким такси, рассуждает Тюленев.

Стандарт – недорогое типовое жилье. Это многоквартирные дома высотой от 5 до 12 этажей, дает свое определение вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз. Дома в этом классе, как правило, панельные, реже – кирпичные здания в составе жилых комплексов. Парковочное пространство чаще наземное. Планировки квартир стандартные: изолированные комнаты, в которых не всегда можно сделать перепланировку, один санузел, высота потолков – 2,5-2,7 метра. Благоустройство придомовой территории минимальное – детская площадка, озеленение, перечисляет он.

Панельные дома являются характерным "представителем" стандартного жилья. При этом, если конструктив дома – монолит, а фасадные решения – панель, то дома, как правило, стараются уже причислить к комфорт-классу, уточняет Тюленев.

Средняя цена одного квадратного метра в стандарт-классе в Москве сейчас составляет 161,9 тысячи рублей, добавляет Дарусенков.

Комфорт-класс

На сегодняшний день это самый большой сегмент рынка новостроек. По состоянию на 19 ноября 2020 года 50% строящегося жилья классифицировано застройщиками как комфорт-класс, 40% – типовое жилье, 10% приходится на бизнес-класс и элитное жилье, отмечает заместитель руководителя аналитического центра "Дом.рф" Никита Белоусов.

Жилье класса "комфорт" отличается от стандартного по ряду характеристик, говорит Мороз. В этом сегменте строят не только панельные и кирпичные, но и монолитно-каркасные дома. Парковка обязательна. Квартиры также типовые, но, как правило, с возможностью перепланировки. Высота потолков – от 2,7 метра.

А средняя стоимость "квадрата" в Москве составляет в комфорт-классе 199,6 тысячи рублей, говорит Дарусенков.

Паркинг, кладовые, закрытая территория и охраняемый въезд – сейчас повсеместный тренд, который точно абсолютно присутствует в комфорт-классе, добавляет Тюленев.

Благодаря внедрению девелоперами новых концепций, люди, купившие квартиру комфорт-класса, имеют в своих проектах элементы более высокой ценовой категории, продолжает он. Также благодаря качественно продуманным концепциям, проекты застройщика могут сохранять высокую заинтересованность клиентов. Так, подмосковные проекты ГК "Инград" – ЖК "Новое Пушкино", "Новое Медведково" и "Одинград" – неоднократно становились лидерам продаж новостроек по цене и объемам в различные периоды. Интерес со стороны покупателей объясняется тем, что в этих проектах они видят конкретные преимущества.

ЖК "Новое Пушкино"

© ГК "Инград"

1 из 2

ЖК "Новое Медведково"

© ГК "Инград"

2 из 2

ЖК "Новое Пушкино"

© ГК "Инград"

1 из 2

ЖК "Новое Медведково"

© ГК "Инград"

2 из 2

Бизнес-класс

Нужно отметить, что не все участники рынка относят бизнес-класс к массовому жилью, но чаще всего его все-таки рассматривают наряду со стандартным и комфорт-классом. Как правило, именно с бизнес-класса начинают внедряться все те новшества, которые в случае востребованности перебираются впоследствии в комфорт-класс и стандартное жилье.

«

"Границы между комфортом и бизнесом сильно размыты. Мы можем получить ЖК, где все соответствует бизнесу за исключением, например, высоты потолков. И мы понимаем, что он остается в формате комфорт класса. То есть границы там нет и провести ее часто просто невозможно", – рассуждает Тюленев.

Константин Тюленев

Директор по продажам ГК "Инград"

ЖК бизнес-класса расположены обычно ближе к центру города, там, где хорошо развита инфраструктура, называет основные характеристики Мороз. Кирпичные или монолитно-кирпичные дома строятся по индивидуальным проектам. В данном сегменте часто предлагаются квартиры с хорошими видовыми характеристиками. Сделать перепланировку просто – внутренние перегородки отсутствуют либо их легко можно демонтировать. В квартирах большие кухни, балконы, несколько санузлов. Высота потолков – от 2,8 метра. Обычно в ЖК бизнес-класса имеется собственная инфраструктура, охраняемая придомовая территория, достаточное количество машино-мест, перечисляет он.

Как отмечают все опрошенные эксперты, покупатели такого жилья уже по-настоящему интересуются классом, то есть для них важны не только измеримые характеристики, но и фактор престижа. "Чем дороже жилье, тем важнее для покупателей его класс", – формулирует принцип Дарусенков.

Все снова изменится

Когда мы говорим о классификации жилья, а тем более о конкретных параметрах, характерных для каждого класса, нужно понимать, что речь идет о ситуации в конкретный момент времени. При этом характеристики жилой недвижимости будут трансформироваться и дальше, поскольку на них оказывает влияние множество самых разных факторов.

Один из них – такая глобальная вещь, как градостроительные тренды. Например, уже несколько лет урбанисты говорят о том, что разделение городов на дорогие и дешевые районы – порочная практика, ведущая к образованию гетто, поэтому для общего благополучия нужно возводить в одной локации застройку разных классов. И вот сейчас этот призыв начал находить отклик и у застройщиков.

«

"Смешанная застройка сейчас только набирает обороты, но тем не менее, внутри одного ЖК уже сейчас можно встретить микс из комфорта и бизнеса, даже есть ряд примеров от комфорта до премиума, с визуальным разграничением", – объясняет Тюленев из "Инграда".

Константин Тюленев

Директор по продажам ГК "Инград"

Наиболее распространено выделение отдельного кластера в виде меньшей этажности или выделенной территории. Но при этом собеседник агентства подчеркивает, что разграничение классов жилья в рамках одного большого проекта всегда происходит за счет отдельных зданий или корпусов, то есть разделить один дом на секции разных классов невозможно, ввиду отличия проектных решений и технологий строительства.

В то же время эксперты отмечают, что само понятие классов становится все более условным и эфемерным – и в глазах потребителя в том числе.

«

"Для покупателя квартир в сегменте масс-маркет разница между стандартным жильем и классом комфорт не имеет решающего значения. Важнее субъективные потребительские характеристики. На первом месте для них стоит цена", – отмечает Бережнова.

В любом случае мы движемся в сторону дальнейшего развития и усложнения концепций жилых комплексов, когда каждый застройщик пытается придумать уникальную маркетинговую и продуктовую историю для своего проекта. Речь идет о реализации новых концепций в благоустройстве, фасадах, архитектуре, экологии и так далее, говорит Тюленев.

По сути рынок недвижимости отражает общие мировые тренды. Например, когда вопросы экологии, энергоэффективности в мире стали выходить на первый план, застройщики стали учитывать эти тенденции и в своих концепциях. С развитием технологий в нашу жизнь придут бесконтактные входные группы, управление через мобильные устройства, причем в проекты всех классов, рассуждает эксперт "Инграда".

© ГК "Инград"

ЖК "Одинград", квартал "Семейный"

"Можно сказать, что рынок окончательно и бесповоротно уходит от строительства однотипных домов с одной качелькой во дворе. Борясь за возросшие требования и ожидания потребителей на фоне роста цен на недвижимость, застройщики продолжат реализовывать уникальные концепции и следить за качеством. От этого должны выиграть все: и покупатели, которые получат широкий выбор качественного жилья, и девелоперы, которые смогут увеличить продажи и приобрести лояльность покупателя", – резюмирует Тюленев.