Покупатели новостроек хотят хорошее жилье, но оно им дорого обойдется

До сих пор не слишком понятно, насколько пандемия изменила рынок недвижимости, но некоторые тренды уже можно "нащупать". Директор по продажам ГК "Инград" Константин Тюленев рассказывает, какие новые фишки хотят видеть покупатели в новостройках, почему их получат не все и подешевеют ли теперь квартиры в Москве.

Дорого и бесконтактно

Переосмысление подхода к жилью одновременно происходит как у девелоперов, так и самих покупателей, причем примерно в одинаковых векторах.

Например, места общего пользования, где больше всего соприкасаются наши жители: теперь девелоперы задумываются об обеспечении мер по обеззараживанию воздуха и поверхностей в МОПах, холлах, входных группах. Продумываются шаги по минимизации физического контакта: постоматы для передачи заказов от курьеров, прием заявок и оплата услуг управляющей компании через мобильные приложения/сайты, бесконтактный способ вызова лифтов и открывания деверей (FaceID), вендинговые аппараты для услуг и товаров и тому подобное. Кстати, мы в наших проектах уже работаем над установкой ультрафиолетовых ламп в лифтах, постоматов и вендинговых аппаратов от ритейлеров.

Сами покупатели уже внимательнее относятся к вопросам благоустройства, памятуя о времени, когда были закрыты парки и прогулочные зоны, и будут отдавать предпочтение тем ЖК, где внутренняя инфраструктура позволит играть с детьми и заниматься спортом, отдыхать на свежем воздухе за чтением книги, получать весь комплекс услуг и сервисов, не покидая территории квартала.

Здесь должна вестись отдельная работа с арендаторами, чтобы обеспечить этот самый полный сервис. У "Инграда", к примеру, сформирован профессиональный пул партнеров (это где-то 4 до 8 арендаторов в зависимости от масштабов проекта) среди которых и детские сады, магазины, аптеки, фитнес-центры и кофейни. С апреля по июль, чтобы поддержать наших партнеров, мы ввели арендные каникулы, в их рамках которых они оплачивали только коммунальные платежи.

Планировка квартир тоже может претерпеть изменения. Опыт самоизоляции показал, что большая часть существующих квартир не приспособлена к работе из дома. Кстати, в настоящий момент мы не видим увеличения запросов на жилье с балконами и лоджиями. При покупке клиент больше склоняется к возможности добавить к площади больше жилых "квадратов", если у него есть такая возможность. И, возможно, как раз в этом направлении и будут меняться проекты.

Мы уже прогнозируем спрос на более интересные и функциональные планировки. Например, такие, в которых можно предусмотреть рабочие места: сейчас они есть обычно в так называемых редких форматах квартир. У продвинутых девелоперов, в том числе и у нас, редкие форматы обычно составляют порядка 10% от всего общего объема. До 5% из них можно выделить на тех, кому будут нужны рабочие пространства в квартире. Такие проекты будут точно интересны.

«

Однако для большей части покупателей потребительские фишки все еще менее важны, чем стоимость квадратного метра. FaceID, обеззараживание лифтов, большие террасы – это скорее бизнес-класс. Комфорт-класс – больше про инфраструктуру.

Метры лучше доллара

Неоспоримый на сегодняшний день факт, что в глазах россиян недвижимость – одна из самых надежных рублевых инвестиций. Еще совсем недавно она вообще не могла конкурировать с банковскими депозитами, но стоимость денег снижается, вслед за ней падает и доходность депозитов в банках, и люди начинают искать более надежные места вложений своих средств.

Для нас в этом плане стала показательной вторая половина февраля 2020 года. Падение цен на нефть и колебания на валютном рынке позитивно сказались на наших продажах. Клиенты предпочли вкладывать свои рубли в недвижимость, которая показывала стабильность на фоне всеобщих рыночных "волнений". И их логика вполне понятна – доллары и рубли могут обесцениться, а квартира, особенно в хорошем районе Москвы, всегда будет в цене. Для нас же прирост по итогам этих 2-3 недель был совсем неплох – порядка 15-18%, и позволил за достаточно короткий период на треть "закрыть" квартал.

Если продолжать тему инвестиций в недвижимость, отмечу, что для клиентов "Инград" самыми популярными стали два формата: покупка на старте (на стадии котлована) в проекте с эскроу и подбор пула квартир под дальнейшую сдачу под аренду. В первом случае на самом начальном этапе мы действительно продаем большие объемы по привлекательной цене. Цена квартиры в этот момент существенно ниже, а вот где-то с 5-6 месяца начала строительства она начинает расти и вырастет на 20-30%.

Для второго формата инвестиций большим спросом пользуются готовые новостройки в ближнем Подмосковье или на окраине Москвы. Оптимальный вариант – готовые квартиры с отделкой и меблировкой, чтоб ее купить и сразу сдавать.

Подорожание как новая нормальность

Больших скидок у крупных девелоперов нет и не будет. В первую очередь на это влияют банки. С 1 июля 2019 года – после начала действия закона по эскроу – они не пускают на рынок некачественные продукты с низкими ценами. Теперь застройщики доказывают банку, что их проекты смогут выдержать все возможные риски и показать свою рентабельность. Потому новинок будет выводиться однозначно меньше, но это будут более качественные ЖК, где соответственно и ценник будет выше. Кстати, что радует – уровень "стандарта жилья" тоже растет, причем, во всех регионах.

А все вышесказанное ведет к тому, что в перспективе этого и следующего года можно ожидать рост средней цены. И расти она будет именно из-за выхода более дорогих и качественных предложений.

Льготная ставка по ипотеке 6,5% тоже дала свои результаты – число ипотечных сделок выросло и поддержало рынок в период пандемии. До самоизоляции в Московском регионе в целом их число составляло 60% от всех ДДУ. Уже в мае в "Инград" оно подскочило до 73%. Но выше этой планки мы не прыгнули. И мы видим, что программа закончится раньше 1 ноября – где-то к концу сентября. Лимиты на исходе. И тут наступит самое время девелоперам предложить своим покупателям новые механизмы, которые помогут "компенсировать" упущенную выгоду. "Инград", к примеру, уже разработал свой пакет антикризисных предложений.

Кстати, еще в апреле в параллель 6,5% ипотеке мы ввели свои дополнительные программы поддержки наших клиентов – типа беспроцентной рассрочки на первоначальный взнос, а также различные субсидии в рамках господдержки. Продолжают работать наши постоянные предложения – наш настоящий trade-in, программа по использованию материнского капитала, военная ипотека от "Инград", обратный выкуп и многое другое.