Так называется схема продаж новостроек, которая по факту состоит из двух сделок. Одна – договор на продажу имеющейся у клиента квартиры, в рамках которого собственник поручает компании продать его квартиру. Вторая сделка – подписание и регистрация ДДУ, ДУПТ, ПДКП, ДКП. И только ГК "Инград" предлагает "настоящий trade-in" с зачетом имеющейся вторичной недвижимости в счет оплаты новостройки с возможностью проживания (при необходимости) в своей старой квартире.
При оценке объектов вторичной недвижимости учитывается множество самых разных факторов. К основной информации можно отнести следующие данные: адрес, общая и жилая площади, размеры кухни, этажность, наличия балкона/лоджии, информация о собственниках, пользователях, общем состоянии квартиры.
Эксперт обязан изучить местоположение дома с целью получения подробной информации о локации и окружении дома: удаленности дома от метро, наличия в непосредственной близости промышленных зон, железных дорог, городских больниц, кладбищ, природных зон и т.п. Также необходимо изучить близлежащие объекты социальной инфраструктуры, в том числе школы, детские сады, детские клубы, стадионы, магазины и торговые центры.
Затем эксперт делает выборку аналогичного жилья из онлайн-сервисов по продаже квартир - ЦИАН, "Авито", "Яндекс недвижимость" и других.
Далее идет изучение не менее трех-четырех аналогичных квартир по самой низкой и самой высокой ценам, а также трех-четырех квартир по средней цене, с целью прояснения ситуаций по квартирам-аналогам и возможного торга. Изучается динамика продаж и ценообразование, количество просмотров, срок экспозиции по аналогичным объектам.
Эксперт обсуждает свое видение цены квартиры клиента с коллегами-экспертами, работающими в районе, в котором находится квартира клиента, с одновременным изучением аналитики по реальным сделкам, которые прошли в компании по квартирам-аналогам.
В перечень критериев для присвоения ликвидности объектов вторичного жилья входят: год постройки, тип и класс дома, локация, транспортная доступность, качество общественных зон и придомовой территории, наличие объектов специальной инфраструктуры, качество ремонта, юридический статус правоустанавливающих документов и многое другое.
Для удобства покупателей, сначала осуществляется предварительная оценка – клиенты высылают фотографии и предоставляют устную информацию по квартире. Далее назначается выездная оценка и проводится тщательный сбор информации по рынку и проверка правоустанавливающей документации.
Все квартиры делятся на 3 категории: ликвидные, среднеликвидные и низколиквидные.
Юристы составляют правовое заключение по каждой сделке, тщательно изучая правоустанавливающие документы и историю квартиры. Каждая квартира проверяется на предмет возможных перепланировок, обременений, санкций, задолженностей по ЖКУ и использование средств материнского капитала или субсидий.
По фонду выкупленных квартир создан специальный отдел – служба контроля, обслуживания и эксплуатации. Его задача осуществлять эксплуатацию, следить за состоянием выкупленных квартир, оплачивать ЖКУ и так далее.
Услуги в рамках программы trade-in от ГК "Инград", будь то помощь в реализации или выкуп вторичной недвижимости оказываются безвозмездно, с полным отсутствием затрат на всех этапах сделки.
Это происходит потому, что 90% клиентов, заинтересовавшихся программой trade-in, выходят на сделку с завышенными ожиданиями по цене вторичной недвижимости (в силу разных обстоятельств). Объявления в ЦИАН не отражают рыночную стоимость вторичной недвижимости, могут висеть месяцами и не быть проданными.
Практически каждая сделка требует индивидуального подхода, все зависит от того, что клиент продает и что покупает.
Кроме того, важно понимать, что цены на новостройки растут быстрее, чем объекты вторичной недвижимости, которые в лучшем случае стагнируют.
В среднем по рынку при выкупе вторичной недвижимости дисконт составляет 10-30% от рыночной стоимости. В рамках программы trade-in у ГК "Инград" существует несколько сценариев выкупа и предложение по цене формируется индивидуально.
Клиент может выбрать зачет без проживания с физическим освобождением квартиры, и тогда она выкупается по цене, максимально приближенной к рыночной стоимости. Клиент может проживать в своей квартире безвозмездно до момента получения ключей от новостройки или проживать там, оплачивая аренду по среднерыносной или рыночной ставке, а также с возможностью компенсации аренды за счет "Инграда". Все эти варианты возможны.
По статистике подавляющее большинство клиентов выбирают проживание в своей старой квартире до момента получения ключей от новой, не оплачивая при этом ничего, кроме коммунальных платежей.
На этапе принятия решения о продаже квартиры с целью покупки новостройки у клиента уже появляется представление о стоимости этих объектов недвижимости. Если принято решение о самостоятельной продаже, то часто человек сталкивается с тем, что за время поиска покупателя на свою квартиру и проведение сделки выбранная квартира в новостройке уже продана или значительно выросла в цене.
Многие выбирают trade-in, так как это гарантия сохранения стоимости на новостройку.
При оказании услуги по реализации вторичной недвижимости взаимоотношение между компанией и клиентом строятся на взаимовыгодном сотрудничестве, соблюдается баланс и дается оценка, которая помогает реализовать вторичную недвижимость по реальной рыночной цене в максимально кротчайшие сроки.
У клиента, приобретающего новостройку через trade-in, есть возможность приобрести квартиру по зарезервированной цене, без повышения стоимости. При этом от реализации вторичной недвижимости компания-застройщик ничего не зарабатывает, поскольку она – не риелторское агентство, задача компании – реализация новостроек.
В среднем сроки проведения сделки по реализации вторичной недвижимости от момента первого обращения в компанию до приобретения квартиры в новостройке занимает 1-1,5 месяца, это очень хороший результат.
Выкуп – это быстрая сделка и ее итог в результате достигнутых договоренностей, в рамках которых остается только зарегистрировать переход права собственности.
Реализация вторичной недвижимости – начало пути, срок сделки может затянуться в связи с торгом, отказом покупателя от сделки в последний момент и т.д.
В среднем по рынку при выкупе вторичной недвижимости дисконт составляет 10-30% от рыночной стоимости.
В рамках программы trade-in в ГК "Инград" существует несколько вариантов выкупа:
1. Зачет (выкуп) без проживания – выкупаем по рынку, или по максимально приближенной цене, а также дороже рынка в случае экономической целесообразности;
2. Зачет (выкуп) – размер дисконта может составлять от 0 до 15%, в зависимости от договоренностей с клиентом, который:
- может проживать в своей бывшей квартире безвозмездно до получения ключей по новостройке;
- может проживать в своей бывшей квартире, оплачивая аренду по рыночной ставке;
- может проживать в своей бывшей квартире, оплачивая аренду по заниженной ставке.
Сроки проведения сделки по выкупу вторичной недвижимости занимают порядка 1 месяца от первого обращения в офис компании до регистрации перехода права собственности.
При оказании услуг по реализации или выкупу вторичной недвижимости в случае привлечения кредитных средств банков партнеров подача заявок на рассмотрение и одобрение происходит до заключения договорных отношений.
Сроки рассмотрения и одобрения занимают порядка 3-5 рабочих дней.
