Рейтинг@Mail.ru
Эксперты рассказали, чем рискуют россияне, продавая жилье из-за границы - Недвижимость РИА Новости, 18.10.2022
Регистрация пройдена успешно!
Пожалуйста, перейдите по ссылке из письма, отправленного на
Эксперты рассказали, чем рискуют россияне, продавая жилье из-за границы

Эксперты Аникеева и Логинов рассказали, чем рискуют россияне, продавая жилье из-за границы

© РИА Новости / Александр Кондратюк / Перейти в медиабанкРабота пограничного управления ФСБ РФ на границе с Казахстаном
Работа пограничного управления ФСБ РФ на границе с Казахстаном - РИА Новости, 1920, 14.10.2022
Читать в
Уехавшие за границу россияне могут столкнуться с рядом проблем при продаже жилья – в частности, с риском ошибиться с выбором доверенного лица, трудностями при организации показа квартиры покупателям и снятии с регистрационного учета, а также техническими сложностями при регистрации сделки с помощью электронной подписи, рассказали РИА Недвижимость эксперты.

Доверить и уехать?

Казалось бы, самый простой и удачный вариант реализации квартиры в случае экстренного отъезда – оформить перед этим доверенность на распоряжение имуществом. Ее можно выдать на самый широкий спектр действий (так называемая "гендоверенность") – сдачу в аренду, продажу и право осуществлять регистрационные действия с жильем, право представлять интересы собственника в МФЦ или банке.
С таким документом доверенное лицо может сделать все за собственника. Но нотариусы предупреждают, что не обходится и без существенных рисков.

"Следует крайне осмотрительно подходить к выбору того, кому вы выдаете доверенность – чтобы он не использовал ваше доверие против ваших же интересов и не злоупотребил им", – предостерегает нотариус города Щелково Ирина Аникеева.

Нотариус города Щелково Ирина Аникеева
Ирина Аникеева
Нотариус города Щелково
По ее словам, нередки случаи, когда даже самые близкие люди оказывались недобросовестными. И уж тем более надо учитывать все риски, когда выдается доверенность посторонним: посреднику, риелтору, а то и нескольким лицам – да еще и с возможностью последующего передоверия полномочий другим лицам.
Посетитель у входа в московскую нотариальную контору - РИА Новости, 1920, 29.09.2022
Нотариусы видят рост обращений за доверенностями на управление имуществом
Нотариус предупреждает тех, кто собирается выписать доверенность на продажу своей квартиры перед отъездом за границу, о следующем:
  • не нужно делегировать полномочий больше, чем это действительно требуют обстоятельства;
  • срок доверенности должен быть разумным. Несмотря на то, что действующее законодательство не предусматривает временных ограничений (можно выдать доверенность и на 50, и на 100 лет) необходимо помнить о правовых последствиях, которые может повлечь такой документ.
Еще один риск при продаже квартиры по доверенности видит руководитель отдела правового сопровождения сделок "НДВ Супермаркет недвижимости" Дмитрий Логинов. По его словам, это список полномочий.
Например, доверителю могут быть предоставлены права на заключение договора и его регистрацию, но может отсутствовать право на получение денежных средств по данной сделке. В этом случае оплата по договору должна осуществляться на расчетный счет самого продавца, а не его доверенного лица, предостерегает он.

"Так что подобный документ должен содержать полный цикл действий по сделке купли-продажи: продать, передать объект, зарегистрировать, произвести расчеты, в том числе использованием банковских услуг, получить деньги", – добавляет руководитель офиса "Митино" агентства "Инком-Недвижимость" Наталья Борзенкова.

Бумажный лабиринт

В случае, если не успели оформить доверенность на распоряжение имуществом перед отъездом за рубеж, то в принципе это можно сделать уже за границей. Правда и здесь возникнет немало технических сложностей, придется побегать по учреждениям.
По словам Аникеевой, есть два способа решить вопрос:
1. Обратиться в консульство России в той стране, где человек в этот момент находится.
Доверенность в этом случае будет изготовлена на русском языке и в соответствии с требованиями российского законодательства. Информация о ее удостоверении будет направлена в Единую информационную систему нотариата.
2. Обратиться к нотариусу того государства, где человек пребывает в данный момент.
В этом случае документ, удостоверенный иностранным нотариусом, должен пройти процедуру легализации, то есть подтверждения юридической силы компетентными органами того государства, где он был изготовлен, обращает внимание Аникеева. Для стран-участниц Гаагской конвенции предусмотрена упрощенная процедура легализации, а именно – проставление апостиля на доверенности, выданной в иностранном государстве.

"Если документ, полученный у нотариуса в другой стране, или часть этого документа оформлена на иностранном языке, необходим нотариальный перевод на русский язык", – говорит Аникеева.

Нотариус города Щелково Ирина Аникеева
Ирина Аникеева
Нотариус города Щелково
При этом документы, оформленные в таких странах, как Армения, Казахстан, Киргизия, Таджикистан, Молдова, Беларусь освобождаются от необходимости легализации и прохождения иных формальностей.
Потом доверенность нужно переслать по почте в Россию, что в нынешних условиях может выйти в несколько тысяч рублей.

Чужой человек в доме

В случае отъезда собственника за границу, которому придется продавать квартиру в России в дистанционном режиме, возникает серьезный вопрос: кто будет показывать жилье потенциальным покупателям? Также нужно учитывать, что покупатель может потребовать, например, выписку из домовой книги, которая предоставляется лично или по доверенности от собственника.
Теоретически эту миссию можно доверить родственнику или риелтору. Агенты, конечно, готовы помочь с реализацией квартиры, однако нужно быть готовым к тратам, так как стоимость услуги по продаже квартиры "под ключ" стандартна и составит3% от суммы сделки.
"Компания может соответствующим образом подготовить квартиру – провести клининг и даже сделать мелкий ремонт. Она также даст рекламу, организует показы", – говорит руководитель отдела по управлению недвижимостью компании Apple Real Estate Алина Полякова.
В данном случае заключается официальный договор с риелтором или агентством недвижимости, в котором прописываются все оказываемые услуги и их стоимость, добавляет она.
Посетители у входа в нотариальную контору - РИА Новости, 1920, 06.07.2018
Семь принципиальных вопросов о доверенностях при сделках с недвижимостью
Однако стоит помнить о том, что впускать в квартиру постороннего человека, – это всегда рискованно, даже несмотря на наличие договора. Проследить за ним из-за границы невозможно, как и предпринять что-то в случае возникновения проблем.

Западня с "выпиской"

Как показывает практика, в подавляющем большинстве случаев собственники жилья, уехавшие за границу, не снимались с регистрационного учета из продаваемой квартиры. И здесь возникает серьезная проблема.
Для того чтобы сделать это уже из-за границы, им придется направить по почте из страны проживания заявление о снятии с регистрационного учета по месту жительства с указанием адреса выбытия, говорит Борзенкова.
В заявлении подлинность подписи должна быть засвидетельствована:
  • в дипломатическом представительстве или в консульском учреждении Российской Федерации в стране проживания;
  • у местного нотариуса с последующей легализацией документа или проставлением на нем апостиля (за исключением случаев, когда ни легализация, ни апостиль не требуются в соответствии с международным договором Российской Федерации).
Одним из вариантов, который также практикуется, является выписка по доверенности. Но для этого собственнику придется предоставить своему представителю следующее:
  • письменное заявление;
  • оригинал российского паспорта;
  • доверенность на представителя, где указываются полномочия по подаче документов на снятие с регистрационного учета и осуществлению всех необходимый действий, связанных с этим поручением.
Как мы уже отметили выше, подпись в заявлении и доверенность надо заверить в дипломатическом представительстве или в российском консульстве в стране пребывания.

"Но мы сейчас столкнулись с тем, что выписать человека в никуда, даже по консульской доверенности, практически невозможно. Его непременно нужно прописать по другому месту жительства", – предупреждает директор сети офисов агентства недвижимости "Миэль" Ирина Пешич.

Директор сети офисов агентства недвижимости Миэль Ирина Пешич
Ирина Пешич
Директор сети офисов агентства недвижимости "Миэль"
Кроме того, если в собственниках либо в лицах, состоящих на регистрационном учете, значатся несовершеннолетние дети, то к процессу автоматически подключаются органы опеки.
"А в опеку родители должны прийти обязательно самостоятельно. В этом случае, правда, консульская доверенность, может помочь, но в разных опеках позиция по этому вопросу отличается", – добавляет собеседница агентства.

Электронная подпись – не панацея

Если человек уехал за границу, не успев или не желая оформить доверенность на распоряжение своим имуществом, то у него есть вариант оформить сделку с помощью электронной подписи. Хотя на практике здесь возникает множество нюансов.
Такая подпись бывает простая и усиленная (квалифицированная и неквалифицированная) и отличается степенью защиты.
Если документ подписан простой подписью, то он не равнозначен документу на бумажном носителе, подписанному собственнолично. Это своего рода заявление о намерении, которое означает согласие стороны с условиями сделки, но не участие в ней.
А вот усиленная подпись - это уже гораздо более серьезная вещь, говорят юристы.
Имея простую электронную подпись, можно дистанционно подписать договор купли-продажи квартиры, а затем обратиться за удостоверением сделки к нотариусам.

"В данном случае стороны у своих нотариусов подписывают электронной подписью экземпляры договора, а нотариусы заверяют экземпляры своей усиленной квалифицированной подписью", – говорит член Ассоциации юристов России Коба Оржония.

Член Ассоциации юристов России Коба Оржония
Коба Оржония
Член Ассоциации юристов России
Но если человек находится за границей, то данный способ может работать при условии, что между Россией и иностранным государством имеется международный договор, регулирующий данный аспект, предупреждает он.
А вот чтобы зарегистрировать сделку в Росреестре без участия нотариуса, понадобится усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП). И ее нужно успеть получить до отъезда, так как выдается она только при личном обращении.
Кроме того, нужно успеть лично обратиться в Росреестр с заявлением о том, что собственник согласен на передачу документов в электронном виде.
Кадр из фильма Терминатор(1984)
Восстание машин: как не потерять жилье из-за электронной подписи
УКЭП выдают удостоверяющие центры, аккредитованные в Минкомсвязи РФ. Для оформления такой подписи потребуется личное присутствие, а из документов – паспорт, СНИЛС и ИНН. После установления личности и проверки документов сотрудник центра запишет сертификат и ключи ЭП на электронный носитель – на карту или флешку, рассказывает советник Федеральной палаты адвокатов России Ольга Власова.
После подписания документов сторонам сделки нужно заполнить заявку на сайте Росреестра, заверить ее электронной подписью, оплатить госпошлину (сейчас сделать это из-за границы крайне сложно, так что придется просить покупателя), загрузить пакет документов в формате XML (он довольно сложный для самостоятельного освоения) или PDF (он проще и удобнее). Регистратор примет заявку онлайн, проверит документы, затем (если не найдет причин для отказа) зарегистрирует сделку и внесет изменения в ЕГРН о передаче прав собственности, рассказывает Власова.
Заниматься онлайн-отправкой документов проблематично, поэтому собственники могут обратиться в специализированные компании, которые окажут сопровождение электронной регистрации сделки, указывает руководитель сервиса "Контур.Реестро" Константин Ташлыков.

"Но электронно можно зарегистрировать не все сделки – например, это не получится сделать при цепочке альтернативных сделок", – предупреждает Власова.

Адвокат, председатель МКА Власова и партнеры Ольга Власова
Ольга Власова
Советник Федеральной палаты адвокатов России
Адвокат правового бюро "Олевинский, Буюкян и партнеры" Евгений Королев в свою очередь добавляет, что легально передать свою электронную подпись другому человеку нельзя.
"Физически вы, конечно, можете передать кому-то свой сертификат электронной подписи, однако делать это категорически не следует. Вы будете отвечать по любым действиям, сделкам, обязательствам, совершенным с использованием вашей электронной подписи, даже если вы не давали на них согласия", – предостерегает он.
В целом эксперты не рекомендуют проводить дистанционные сделки с жильем из-за технических сложностей и множества возможных рисков. Это стоит делать, только если того требует жизненная ситуация. Во всех остальных случаях они советуют подождать с продажей и посмотреть, как в дальнейшем будет развиваться ситуация.
 
 
 
Лента новостей
0
Сначала новыеСначала старые
loader
Онлайн
Заголовок открываемого материала
Чтобы участвовать в дискуссии,
авторизуйтесь или зарегистрируйтесь
loader
Чаты
Заголовок открываемого материала