Анастасия Пятова: В Москве вырос интерес девелоперов к нежилым проектам

Власти Москвы не один и не два раза заявляли, что развитие города должно быть сбалансированным, а это значит, что в столице должны появляться не только новые жилые дома, но и рабочие места, и социальные объекты. Прислушались ли к ним девелоперы? Глава Москомстройинвеста Анастасия Пятова утверждает, что интерес застройщиков к нежилым объектам в 2021 году в столице вырос, и только торгово-административных проектов на Градостроительно-земельной комиссии было одобрено на 7,46 миллиона квадратных метров. Это более чем вдвое больше, чем в 2020 году, и на 65% превышает показатели 2019 года. В интервью РИА Новости она рассказала, почему в мэрии озабочены синхронизацией строительства жилья и соцобьектов, какие застройщики могут передать городу детские сады и школы в рамках специального механизма, в чем заключается политика города в отношении высотных доминант и что происходит с самыми известными жилыми долгостроями Москвы.

– Анастасия Николаевна, давайте начнем разговор с работы Клуба инвесторов Москвы. В июле состоялось заседание клуба с участием мэра столицы Сергея Собянина. Насколько я понимаю, встреч на таком высоком уровне не было довольно давно. Скажите, какие вопросы удалось обсудить?

– Действительно, последний раз девелоперы могли обсудить с мэром свои вопросы в формате клубных встреч два года назад. В августе, увы, сказалась пандемия коронавируса. Конечно, мы собирались в режиме ВКС, но уровень общения офлайн и онлайн, разумеется, совсем разный.

Основной темой июльской встречи мэра Москвы с Клубом инвесторов, как и предыдущих заседаний, стала тема развития города. В этот раз большое внимание было уделено вопросам развития социальной инфраструктуры в рамках строительства новых жилых проектов. Так, при реализации инвестпроектов застройщики должны обеспечивать строительство соцобъектов, а также проработать вопрос передачи городу в собственность построенных социальных объектов при наличии дефицита бюджетных мест в школах и детских садах в районе.

Кроме того, в случае, когда правительство города рассматривает развитие смежных территорий разными девелоперами, мы договорились предусматривать создание единых соцобъектов в соответствии с нормативной потребностью. В этой ситуации несколько компаний имеют возможность совместно построить, например, один большой детский сад или одну крупную школу вместо нескольких небольших. Условия совместного финансирования застройщики должны обсудить самостоятельно.

– В интервью газете "Коммерсант" вы говорили, что в Москве разработали специальную форму договора между городом и застройщиками для передачи социальных объектов. С кем уже заключены такие договоры и сколько соцобъектов может быть построено?

«

– Подобные документы были подписаны с двумя застройщиками. Это группа "Гранель", которая в рамках строительства ЖК "Москвичка" должна нам передать школу "Самбо-70" на 1125 мест и детский сад на 225 мест. Вторая компания – "Самолет". В Остафьево в новой Москве мы получим от девелопера в рамках нового механизма детский сад на 250 мест и школу на 750 мест. Все перечисленные мною объекты уже возведены, сейчас мы проходим юридическую цепочку по передаче детских садов и школ городу.

– Схема по передаче столицы социальных объектов в рамках специального подписанных договоров будет работать только на территории новой Москвы?

– Нет, примерная форма договора о создании объектов социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры и объектов благоустройства на территории Москвы утверждена в феврале для всего города, в тех локациях, где построенные социальные объекты планируется передать городу.

– А зачем она нужна – ведь девелоперы и без специальных соглашений раньше строили соцобъекты?

– Документ появился в силу двух обстоятельств. Во-первых, его требуют банки при предоставлении проектного финансирования. Для кредитных организаций соглашение с мэрией является неким подтверждением, что девелопер действительно возведет детский сад или школу в заранее оговоренные сроки.

Во-вторых, договор является для застройщика гарантией, что по завершении объекта город без проблем возьмет его к себе на баланс, поскольку в документе четко прописывается техническое задание для здания и его "начинки": конфигурация, тип кроватей и шкафчиков, необходимое оборудование. Поэтому кейса, когда девелопер построил детский сад, а мы говорим: "Вы возвели не то, что нам нужно!" – возникнуть уже не может.

– Схема с договором будет в обязательном порядке распространяться на все новые проекты в Москве?

– Нет, это необязательная мера, мы даем инвесторам свободу выбора. В каких-то случаях застройщики могут просто заплатить компенсацию городу, а мы уже самостоятельно подберем площадку и построим объект в рамках Адресной инвестиционной программы (АИП). В каких-то случаях девелопер понимает, что ему в рамках проекта нужен коммерческий детский сад или коммерческая школа, и он без проблем найдет на них оператора. А в каких-то случаях соглашение о передаче соцобъекта городу будет оптимальным решением и для правительства столицы, и для застройщика.

– Сколько еще в работе подобных договоров?

«

– На сегодняшний день по этой схеме обсуждаем договоры по 25 социальным объектам на территории новой Москвы с такими девелоперами, как ПИК, МИЦ, "Самолет". В старых границах Москвы ведем переговоры с "РГ-Девелопмент" и Capital Group. Наиболее проработан вопрос по группе МИЦ, с ними совсем скоро можем заключить соглашение о строительстве пяти школ более чем на 4 тысячи мест и семи детских садов на 1450 мест на трех площадках. Это ЖК "Цветочные поляны" в Филимонковском, ЖК "Кленовые аллеи" в Десеновском и ЖК "Южное Бунино" в Сосенском.

– Вернемся к другим темам, которые обсуждал мэр с застройщикам на Клубе инвесторов. Какие еще акценты было важно расставить городу?

– Сергей Собянин еще раз подчеркнул, что город должен развиваться гармонично, что не должен застраиваться некрасивым жильем, поэтому мы обсуждали комплексную застройку и развитие инфраструктуры и отдельно – архитектурный облик новых кварталов, появляющихся в Москве. Так что теперь застройщики, когда заходят к нам с планами реализовать новый проект, обычно приносят с собой и визуализацию.

Кроме того, в правительстве города есть еще штаб архитектурно-значимых проектов, где рассматривается визуализация уже одобренных проектов, расположенных на знаковых площадках и охватывающихся большие территории.

– А какие вопросы ставили на клубе сами инвесторы?

– Из неожиданно актуального оказался внешний вид ограды вокруг стройплощадок. Договорились, что стройки можно огораживать баннерами, а бетонные блоки, положенные по требованиям безопасности, но не очень привлекательные внешне, можно будет размещать за ними. Кроме того, обсудили возможность рекламы на баннерах-оградах – понятное дело, не условной рекламы "жвачки", а своих собственных объектов.

– А в каком направлении шло обсуждение создания новых рабочих мест в городе? Насколько я понимаю, это одна из самых важных историй для властей столицы сейчас…

– Да, стратегия мэра Москвы направлена на равномерное и сбалансированное развитие города в части строительства жилых и нежилых проектов. Изменения в законодательстве, регламентирующие размещение в городе мест приложения труда и применение к застройщикам льгот по оплате за смену вида разрешенного использования земли (ВРИ), привели к тому, что сейчас интерес девелоперов к строительству нежилой недвижимости заметно вырос.

В Москве создана отдельная рабочая группа, которая занимается рассмотрением таких проектов. Ответственным по данным вопросам и заключению соглашений о создании мест приложения труда с застройщиками является столичный комплекс экономической политики и имущественно-земельных отношений.

– Можете показать на цифрах и конкретных проектах, что застройщики действительно стали охотнее смотреть в сторону "не жилья"?

«

– Смотрите, за восемь месяцев 2021 года на заседаниях градостроительно-земельной комиссии одобрено 23,9 миллиона квадратных метров недвижимости, в том числе жилых проектов на 10,84 миллиона "квадратов", торгово-административных – на 7,46 миллиона, социальных и спортивных – на 1,96 миллиона, гостиничных – на 360 тысяч и складских – на 430 тысяч.

В 2019 году за этот же период на жилье приходилось 8,59 миллиона квадратных метров, на торгово-административные помещения – 4,5 миллиона квадратных метров. В 2020 году в январе-августе было одобрено 6,25 миллиона "квадратов" жилья и 3,24 миллиона "квадратов" торгово-административной недвижимости.

Что касается примеров, то возьмем хотя бы планы группы ПИК в промзоне центра информатики и электроники в Зеленограде – около 500 тысяч квадратных метров "нежилья". А на территории, ограниченной улицами Люблинская, Нижние Поля и Перерва, ПИК собирается возвести еще более 500 тысяч квадратных метров социальных и нежилых объектов.

– Каков подход города к согласованию ТЭПов в промзонах? Правда ли, что там разрешают более плотную и высотную застройку?

– Нельзя сказать, что это так: и плотность, и высотность остается средней для района. При этом в локациях, где располагаются детские сады, плотность и высотность застройки могут быть ниже, а там, где планируется офисная доминанта, напротив, больше. Так, например, будет в районе Южного порта. Буквально недавно на ГЗК одобрили в этой локации строительство высотного комплекса на Южнопортовой улице, владение 28-28А. Заказчик проекта – Level Group. Площадь разработки проекта планировки составит 10,6 гектара. Здесь можно построить порядка 379 тысяч квадратных метров недвижимости.

Этот комплекс станет доминантой развития промзоны на набережной Москвы-реки. Кроме того, высотность здания определяется комплексно, в том числе в контексте существующей в городе застройки. Так, мы можем увидеть и взаимосвязь с другой доминантой, которая также находится в бывшей промзоне вблизи реки – "Москва-Сити".

– А что происходит с редевелопментом территории "Большого Сити"? Когда эта территория получит свой окончательный облик?

«

– Локация сама по себе очень насыщенная. У нас есть штаб "Большого Сити", который ведут Сергей Собянин и заммэра Андрей Бочкарев. Недавно мы собирались в одной из башен "Москва-Сити", чтобы посмотреть с высоты, как развивается территория. С учетом того, что в "Большом Сити" крайне сложная транспортная система и много застройщиков, которым одобрены в основном жилые комплексы, мэр поручил еще раз посмотреть на концепцию развития этой зоны. Задача – проверить все, что касается транспорта, и исключить коллапс в этом отношении. Кроме того, очевидно, что в "Большом Сити" нужно создавать условия для строительства не только жилья, но и мест приложения труда, а также социальной инфраструктуры, делать точки притяжения для людей. Поэтому мы вприпрыжку не бежим с развитием этой территории.

– Большие объемы жилья планируется построить и в Мнёвниковской пойме. А там уже есть ясность по нежилой недвижимости?

– Здесь разместится профессиональная академия хоккея имени Александра Овечкина общей площадью 43 тысячи квадратных метров с медцентром для реабилитации и восстановления спортсменов и комплексом временного проживания. Также на территории поймы планируется построить многофункциональный ледовый дворец для сборной команды России и проведения международных соревнований по керлингу, ледовую арену Татьяны Навки и музыкальную академию Игоря Матвиенко "Город музыки".

– Не могу не спросить про апартаменты на фоне неясности статуса. Видите ли снижение интереса инвесторов к этому сегменту рынка недвижимости?

– Нет, спрос среди инвесторов на апартаменты меньше не стал, поскольку далеко не везде на территории столицы возможно одобрить полноценное жилье. Поэтому мэрия столицы ожидает принятия соответствующего законопроекта. Пока же мы более детально подходим к рассмотрению подобных проектов, поскольку должны понимать, каким должен быть подход к придомовой территории и социальной инфраструктуре вокруг апарт-комплексов. Если инфраструктура есть, город может одобрить размещение таких проектов. В 2021 году на заседании ГЗК были одобрены проекты, предусматривающие размещение объектов с индексом 4.7, что соответствует размещению гостиниц.

– Как вы оценивается эффект для рынка новостроек Москвы от программы льготной ипотеки?

«

– Хорошо, что эта программа была запущена в принципе, потому что льготная ипотека в период пандемии COVID-19 позволила снизить кредитную нагрузку на людей и поддержала спрос на новостройки. Если посмотреть на статистику, то 28 тысяч договоров долевого участия за первые шесть месяцев этого года в Москве заключили именно с помощью ипотечных программ. Это на 60% больше, чем в прошлом году.

Конечно, увеличившийся спрос на жилье повлиял и на рост цен. Но мне кажется, что в отношении столичного рынка новостроек сыграли свою роль и другие факторы. Посмотрим на те же присоединенные территории, где наблюдалось значительное увеличение стоимости жилья. Но если вспомнить и сравнить новую Москву сейчас и 10 лет назад, то ведь это совершенно разного качества места для жизни. Одно дело купить квартиру в чистом поле, а другое дело – в локации, где есть метро, дороги и социальная инфраструктура.

Кроме того, на уровне цен сказалась и история с эскроу. До старта проектного финансирования, когда квартиры приобретались на стадии котлована, инвесторыделали значительные скидки. А сегодня деньги покупателя отправляются сразу в банк, который также устанавливает для инвестора определенные условия, так что у девелоперов в целом нет сильной мотивации давать низкий ценник даже на ранних этапах строительства.

– Как думаете, насколько сильным будет удар для рынка в результате изменений условий по льготной ипотеке после 1 июля 2021 года?

– Надеюсь, рынок справится. Большой плюс сегодня заключается в том, что застройщики вместе с банками начали придумывать свои ипотечные программы. Анализ ряда застройщиков показал, что ставка по льготной ипотеке может варьироваться от 2,99% до 6,05%. И банки, и девелоперы понимают, что они в одной лодке, и продажи надо стимулировать.

– В этом году выросли не только цены на жилье, но и поднялась стоимость строительных ресурсов – подорожали стройматериалы, повысились зарплаты рабочих. Как повлияли эти факторы на достройку проблемных жилых объектов в Москве?

«

– Сейчас на проблемных объектах, где осуществляется стройка, сложностей с наличием рабочих нет.

А вот рост цен на стройматериалы, к сожалению, действительно повлиял на процесс достройки. Наиболее показателен наш самый крупный долгострой – "Царицыно". В ноябре 2020 года произошел лавинообразный рост цен на арматуру – на "пике" цена возросла в 2,5 раза. Похожая динамика была и по другим материалам. А поскольку конкурентные закупки в соответствии с 223-ФЗ занимают от полутора до трех месяцев, то мы сталкивались с ситуациями, когда цена становилась неактуальной сразу по завершении закупки. Поэтому АО "Мосотделстрой №1", занимающемуся завершением строительства ЖК "Царицыно", пришлось срочно организовывать новые закупочные процедуры для предотвращения остановки строительного процесса.

Кроме проблем со стоимостью, у нас на том же "Царицыно" возникли и трудности с дефицитом стройматериалов. Буквально по крупицам нам пришлось собирать полнотелый кирпич, заменить который в рамках проекта уже нельзя. Раньше возили из Ростова, теперь частично даже из Белоруссии. Сейчас боремся с задержкой поставки пластиковых окон на алюминиевой раме. Фактически мы заложники ситуации: у производителя не хватает алюминия, а расторгать контракт с ним тоже не имеет смысла – переторговывать поставку будет дольше, чем ждать этого поставщика. В итоге немного вышли из графика по трем корпусам: без окон мы по технологии не можем закончить фасады.

– На остальных проблемных объектах все так же плохо?

«

– Нет, в "Царицыно" самые серьезные проблемы. Основная масса объектов, переданных в Московский фонд дольщиков, сейчас проходит экспертизу проектной документации, так что мы здесь можем проконтролировать и наиболее оптимальные проектные решения, и заложить выросшие в цене стройматериалы.

– А как обстоят дела с таким проблемным объектом, как ЖК "Нескучный Home & SPA", который также должен попасть в Московский фонд дольщиков. Завершено ли обследование и определена ли цена достройки?

– Тут интересная ситуация складывается. Всю административную цепочку по этому ЖК мы прошли: город принял решение о достройке за счет средств столичного бюджета, специалисты ГАУ "Мосгосэкспертиза" провели в июле обследование объекта, были подготовлены заключения об объемах выполненных работ и обоснование оценки стоимости достройки корпуса №6, в который граждане инвестировали свои средства. Окончание строительства было предварительно оценено в 5,2 миллиарда рублей.

Однако буквально в начале сентября состоялось судебное заседание, на котором было утверждено мировое соглашение между застройщиком, ПАО "Промсвязьбанк" и другими кредиторамии участниками строительства в деле о банкротстве застройщика, то есть было прекращено банкротство девелопера проекта – ООО "Строй-Комплекс".

Инициатором прекращения банкротства выступил Промсвязьбанк: он, как и год назад, дает гарантии финансирования объекта.

– Какова позиция Москомстройинвеста в этом деле? Вы верите, что застройщик сможет завершить жилой комплекс?

– Нам кажется, что нет достаточных гарантий, что ООО "Строй-Комплекс" имеет возможность достроить объект своими силами. Кроме того, нас беспокоит срок передачи квартир гражданам, предусмотренный условиями мирового соглашения – апрель 2025 года. Я понимаю, когда такой большой срок дается на нового застройщика, потому что есть юридические особенности по процедуре передачи объекта, однако здесь как раз девелопер остается тот же! Более того, даже в нашей "дорожной карте" предусматривалось, что Московский фонд защиты прав дольщиков сможет выполнить обязательства перед дольщиками в четвертом квартале 2023 года, то есть более, чем на год, быстрее.

Поэтому Москомстройинвест и Департамент городского имущества планируют оспаривать определение арбитражного суда по утверждению мирового соглашения. При этом, разумеется, ЖК "Нескучный Home & SPA" останется у нас на особом контроле.

© Москомстройинвест

Глава Москомстройинвеста Анастасия Пятова

– А как идет рассмотрение в арбитражном суде Москвы заявления о достройке Московским фондом дольщиков печально известного "Квартала Триумфальный"?

– Там ситуация гораздо лучше. Мы прошли экспертизу, предварительная стоимость завершения строительства комплекса составила 4,7 миллиарда рублей. Кроме того, Минстрой РФ уже выдал положительное заключение на заявление фонда с просьбой о передаче объекта. Заседание арбитража по рассмотрению заявления назначено на 30 сентября 2021 года. Если решение будет вынесено в нашу пользу, то фонд должен будет окончить строительство ЖК в течение трех лет с даты определения суда о передаче объекта.

Планируется, что строительство "Квартала Триумфальный" мы будем заканчивать по уже утвержденному проекту, то есть комплекс будет состоять из шести разноэтажных секций с встроенно-пристроенной подземной автостоянкой.

– Из вашего последнего интервью "Коммерсанту" я знаю, что Москомстройинвест был крайне обеспокоен тем, что с июля вы больше не можете выдавать застройщикам заключения о соответствии, позволяющие начинать продажи квартир в жилом комплексе. Удалось ли вам убедить федеральный центр в необходимости такой меры контроля?

– Мы продолжаем этим заниматься. Нам не принципиальны ЗОСы сами по себе, главное для нас – хоть как-то контролировать синхронизацию строительства жилых объектов и социальной инфраструктуры. Дело в том, что сегодня закон позволяет застройщикам построить и продать в пределах одной территории десятки и даже сотни тысяч квадратных метров жилья, а уже потом заниматься возведением детских садов, поликлиник и школ. Естественно, город такое положение дел не устраивает – я уже говорила, что мы выступаем за сбалансированное развитие столицы. Инструмент ЗОСа давал нам рычаг воздействия на инвесторов, чересчур увлекшихся строительством жилья и забывших о "социалке", а сейчас мы его утратили. Недавно мы провели огромную аналитическую работу и выяснили, что часть проектов в столице не синхронизированы по социальной инфраструктуре, так что мы бьем в колокола.

К счастью, недавно нам удалось аргументировать свою позицию в Минстрое России, и там приняли решение поработать над механизмами контроля для регионов за скоростью строительства жилья и соцобъектов.

Беседовала Ольга НАБАТНИКОВА