Доллар дорожает, нефть дешевеет. Что будет с рынком недвижимости?

МОСКВА, 11 марта - РИА Недвижимость. Ослабление рубля из-за осложнившейся ситуации на нефтяном рынке окажет влияние практически на все сферы экономики, в том числе и на различные сегменты рынка недвижимости.

Сайт "РИА Недвижимость" спросил у экспертов, чего ожидать гражданам от рынка жилья, станет ли недвижимость средством сохранения накоплений, как изменятся ипотечные ставки и повлияет ли на сферу ЖКХ подешевевшая нефть.

Могут ли вырасти цены на новостройки?

Цены на жилье во многом зависят от спроса на него и себестоимости строительства.

Сегодня большая часть застройщиков использует отечественные материалы, однако в высокобюджетном сегменте зачастую применяются импортные, которые покупаются за валюту. Соответственно, строить такие проекты станет дороже, считают представители рынка.

«

"В бизнес-классе возможен рост, но не более 10% до конца года. Высший ценовой сегмент недвижимости, в основе которого уникальные зарубежные материалы и технологии, ждет более существенное удорожание", - в частности, говорит директор по маркетингу компании "Баркли" Денис Лола.

По мнению коммерческого директора "Главстрой-Регионы" Алексея Артошина, изменение себестоимости можно ожидать для дорогого жилья – сегмента "бизнес" выше, а вот на стандарт- и комфорт-классе это не скажется.

Впрочем, изменение себестоимости новостроек в любом случае произойдет не сразу: управляющий директор группы "Самолет" Андрей Пахоменков полагает, что не ранее среднесрочной перспективы, в том числе потому, что контракты на поставку материалов, как правило, заключаются долгосрочные.

При этом спрос на новостройки может вырасти. "Если за нынешним скачком курсов валют в ближайшие недели не последует "откат", к лету средний уровень спроса может вырасти на 5-7%", - прогнозирует коммерческий директор ГК "А101" Анна Боим. Такие же цифры приводит Артошин.

«

Управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая замечает, что за обвалом курса рубля практически всегда следует скачок цен на все товары и услуги, и недвижимость – не исключение. "С учетом снижения стоимости рубля относительно евро и доллара на 10-15% в такой же мере могут вырасти и цены на жилье", - рассуждает она.

Мария Литинецкая

Управляющий партнер компании "Метриум"

Председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева допускает, что застройщики могут повысить цены в перспективе от полугода до года. Однако, оговаривается она, это повышение будет неодинаковым на разных проектах даже внутри одной компании.

Боим добавляет, что цены могут вырасти не во всех проектах. В последние 7-8 месяцев, напоминает она, жилье и так выросло в цене – в силу временного сокращения предложения после перехода отрасли на эскроу-счета и сохранения покупательской активности, которая поддерживалась дешевеющей ипотекой. Как результат – общий объем продаж снизился, а спрос сконцентрировался на высоколиквидных проектах. "В нынешних условиях востребованность проекта будет играть еще большую роль в ценовой политике как минимум до лета", - резюмирует Боим.

А что будет со вторичным рынком?

Продавцы вторичного жилья могут действовать по-разному, говорит Литинецкая. Собственники наиболее ликвидных квартир имеют возможность повысить цены исходя из исключительно спекулятивных соображений, мотивировав повышение цен обвалом рубля, хотя прямой связи между их действиями и курсом валюты нет. Владельцы не таких востребованных квартир пока цены повышать не будут.

«

Но и снижать сейчас ценник на менее ликвидные вторичные активы смысла уже нет, потому что после обвала рубля они могут ожидать всплеск ажиотажного спроса со стороны покупателей, планирующих купить квартиру в ипотеку до возможного повышения ставок.

В долгосрочной перспективе цены на вторичное жилье могут повыситься соразмерно инфляции, которая ускорится из-за падения рубля, размышляет эксперт.

По словам управляющего директора "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Александра Москатова, вторичный рынок в плане глобальных изменений реагирует не мгновенно. Эксперт допускает, что, скорее всего, ускорят принятие решения о покупке те, кто раздумывал брать или не брать новую недвижимость, то есть будет некоторый локальный всплеск спроса. Соответственно, продавцы быстро сориентируются и поднимут цены продаваемых объектов.

Однако спрос, предполагает Москатов, это повышение не поддержит, поскольку у населения в широком смысле средств не так уж и много, а после "нефтяного" обвала их станет еще меньше. Тогда цены вскоре вернутся в привычное состояние.

Директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова ожидает, что если ситуация в российской экономике сумеет стабилизироваться, то ценовой прирост на рынке вторичного жилья за год не превысит 10%.

Станет ли дороже ипотека?

Уровень ипотечных ставок зависит от многих факторов, основной из них – ключевая ставка ЦБ.

«

По словам общественного омбудсмена по строительству Дмитрия Котровского, именно ключевая ставка является одним из имеющихся у ЦБ инструментов влияния на курс рубля. "Очевидно, что рост ключевой ставки произойдет в ближайшее время", - убежден он.

Дмитрий Котровский

Общественный омбудсмен по строительству

С ним согласен руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости "Азбука жилья" Ярослав Дарусенков. "Если ситуация будет продолжительной, то возможен и рост ставок, как в 2015-2016 годах", - опасается он.

Директор по продажам "Интеко" Павел Лепиш считает, что изменение ключевой ставки и последующий пересмотр банками ипотечных ставок в сторону увеличения могут произойти уже в марте.

Каким может быть рост ипотечных ставок, зависит исключительно от ЦБ и ключевой ставки, указывает управляющий партнёр ГК "Основа" Олег Колченко. При этом он обращает внимание, что на руку рынку играет необходимость выполнения нацпроекта "Жильё и городская среда": если ипотека сильно подорожает, это ослабит спрос и снизит объемы нового строительства. А значит, можно ожидать серьезной поддержки низких ипотечных ставок от государства.

Можно ли спасти накопления с помощью недвижимости?

Как объясняют эксперты, недвижимость традиционно является одним из активов для сохранения средств, особенно учитывая, что цены на жилье в стране рублевые. Однако сегодня платежеспособность населения не столь велика, поэтому непонятно, насколько массово люди понесут сбережения застройщикам.

«

"На текущий момент не так много россиян, имеющих достаточные сбережения для вложения в недвижимость. В отличие от 2014 года, когда у населения была больше средств на руках, шесть лет падения реальных доходов привели к тому, что в лучшем случае сбережения пойдут на покупку бытовой техники и электроники", - говорит Литинецкая.

Мария Литинецкая

Управляющий партнер компании "Метриум"

По наблюдениям аналитика ИК "Фридом Финанс" Валерия Емельянова, российские покупатели и продавцы недвижимости не привязывают свои сделки к конкретному курсу, при этом они снижают активность в период неопределенности. В компании полагают, что в этот раз будет так же. Средние и крупные инвесторы, по словам эксперта, традиционно будут сберегать в валюте и валютных инструментах, в том числе в недвижимости в других странах или в элитной и премиальной российской недвижимости. Покупку жилой недвижимости класса "эконом", "комфорт" и "бизнес" профессиональные участники рынка уже много лет не рассматривают как выгодное вложение средств, а свыше 95% приобретений недвижимости россияне осуществляют для собственных нужд, а не с целью заработать.

Правда, у собеседников "РИА Недвижимость" есть и альтернативное мнение. Коммерческий директор московского территориального управления группы "Эталон" Василий Фетисов думает, что при бюджетах в 3-15 миллионов рублей недвижимость выступит альтернативой вложениям в значительно подорожавшую валюту и в фондовые рынки.

Стоит ли инвестировать в коммерческую недвижимость, имея накопления в валюте?

В коммерческой недвижимости, по словам консультантов, значительных изменений в ближайшее время не предвидится, хотя бы потому, что этот рынок реагирует на новые условия не столь быстро, как, например, фондовый. "Ответ может занимать 3-6 месяцев, а за это время не исключены коррекция и обратный отскок курса рубля", - говорит партнер Colliers International Владимир Сергунин.

Сергунин полагает, что крупные инвесторы будут смелее входить в рублевые активы. Управляющий партнер ILM Андрей Лукашев добавляет, что у инвесторов, которые находились в валюте, может появиться возможность купить подешевевшие активы с выгодой около 20%.

Руководитель отдела исследований компании JLL Владислав Фадеев считает, что во всех сегментах коммерческой недвижимости упадет спрос на помещения. Меньше всего, по его мнению, это коснется складского сектора. Он объясняет это тем, что здесь запас спроса достаточно велик за счет развития традиционных ритейлеров, онлайн-торговли и логистов.

В среднесрочной и долгосрочной перспективе ослабление рубля может дать серьезный негативный эффект в сегменте ритейла, допускает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова. "На фоне существующей пониженной покупательской способности и неизбежного роста цен у ритейлеров будет происходить еще большее сокращение спроса и, как следствие, снижение экономических показателей как ритейлеров, так и девелоперов-арендодателей", - считает она.

«

Емельянов же из "Фридом-Финанс" не исключает, что среди россиян, обладающих определенными сбережениями, возможен всплеск интереса к коммерческим объектам "относительно малой стоимости" – апартаментам, номерам отелей, складским ячейкам, долям в торговых и офисных проектах. "Там доходность все еще выше, чем депозитные ставки в банках", - комментирует эксперт.

Нефть подешевела, значит ли это, что стоит рассчитывать на падение тарифов ЖКХ?

Здесь у экспертов нет единого мнения. Например, исполнительный директор некоммерческого партнерства "ЖКХ Контроль" Светлана Разворотнева убеждена, что на тарифах ослабление рубля не скажется. "Цены на коммунальные ресурсы в нашей стране не привязаны абсолютно ни к чему", - говорит она.

«

В то же время эксперт в сфере ЖКХ Павел Склянчук предупреждает, что если из-за проблем нефтяного рынка в России ускорятся темпы инфляции, то в следующем году возможен рост тарифов ЖКХ более чем на 6-7%.

При этом Разворотнева заявляет, что последствия ситуации могут привести к нехватке средств федерального бюджета на финансирование некоторых программ поддержки сферы ЖКХ. Замгендиректора "Российского экологического оператора" Алексей Макрушин добавляет, что ухудшатся условия привлечения инвестиций, так как рисков в экономике стало больше, процентные ставки поползут вверх, станет сложнее привлекать кредиты.

Таким образом, отрасль ЖКХ, испытывающая дефицит средств, прежде всего на модернизацию коммунальной инфраструктуры, продолжит его испытывать, и многим гражданам по-прежнему придется пользоваться изношенными сетями.