Полтора года пандемийных ограничений изменили расклады на самых популярных улицах центра Москвы: на них все больше торговых помещений пустует, а главными арендаторами становятся не магазины премиальных брендов, а общепит всех категорий. Куда уходит ритейл, почему пустуют прежде привлекательные помещения и причем тут парковки – об этом эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость".
Пешеходный неликвид
Практически все специалисты по урбанистике и городскому планированию как мантру повторяют одни и те же тезисы: город должен быть пешеходным, особенно его центр. Только так, по их мнению, обеспечивается нужный трафик для стрит-ритейла, так как автомобиль проезжает мимо, а велосипедист и пешеход зайдут внутрь и потратят деньги.
Москва в своей допандемийной версии активно подтверждала эти тезисы: одна за другой расцветали изящные центральные улочки: шикарный Кузнецкий мост, суетливая Маросейка, хипстерские Патриаршие пруды, овеянная славой мундиаля Никольская.
Если сейчас пойти на них прогуляться, то можно увидеть все то же многолюдье, вот только этот трафик перестал генерировать прибыль арендаторам помещений на этих улицах.
"Москва стала слишком пешеходной, и цены на недвижимость в этих районах, по прогнозам наших аналитиков, в ближайшее время начнут идти вниз", – сказал недавно первый вице-президент Crocus Group Эмин Агаларов, комментируя свое решение продать все помещения группы в центре.
Что же произошло?
«
"Как только администрация города принимает решение расширить тротуары и убирает парковочные места, то этим она тут же убирает с улиц аудиторию, "привязанную" к автомобилям, которая, например, раньше и составляла основную массу посетителей ресторанов и прочих заведений высокого ценового сегмента", – озвучивает свое видение ситуации генеральный директор компании "Этерна", директор департамента управления недвижимости ГК "Шоколадница" Дмитрий Томилин.
Флагманом и витриной московского благоустройства когда-то стала Тверская улица, но сейчас она лидирует по потерям арендаторов: к осени 2021 года по данным CBRE здесь пустует 21% помещений.
"Основная проблема Тверской улицы – запрет парковки и параметры помещений, не подходящих для размещений общепита, а это наиболее активный развивающийся профиль среди арендаторов. Практически вся Тверская – жилые дома", – комментирует ситуацию консультант направления стрит-ритейла CBRE Ольга Филипенко.
Традиционно Тверскую улицу от Пушкинской площади до Охотного ряда называли витриной бизнеса, было очень престижно открыть там бутик или флагманский магазин, потому что считалось, что там магазины на виду и у гостей столицы, и у чиновников. Всегда там ставки были космическими, но цена присутствия была в представительстве, имидже, вспоминает Томилин. Как только убрали парковочные места, здесь настолько снизился трафик, что ритейлеры, занимающие там помещения, уже не смогли тянуть эти ставки. Впрочем, снижаться они начали с 2014 года, и, если сейчас пройтись по Тверской, можно увидеть одновременно семь-восемь объявлений с вакансиями.
"Вот я знаю сейчас, что одна сеть, у которой договор заканчивается 31 декабря и, которая платила эту космическую ставку, съезжает, потому что нет больше возможности ее выплачивать. Почему не съехала раньше? В силу долгосрочного договора. На это место уже посадят другого оператора, который будет платить минимум на 40% меньше. Раньше Тверская была индикатором успешности, помещение там обещало вечно кормить собственника", – отмечает эксперт.
Аналогичным образом складывается ситуация и на недавно благоустроенном Садовом кольце, отмечают эксперты.
«
"Садовое умирает давно, причина – парковки, их нет, прогулочного трафика там тоже нет, кроме мест, где есть метро, ибо кайфа просто гулять там мало. Поэтому там очень высокий процент вакантных площадей и многие из них сдаются годами. И думаю, это еще не предел: ставки там будут падать, а вакансия расти", – полагает генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty Антон Белых.
Садовое кольцо как было интересным для арендаторов только определенными зонами, так и осталось. То есть ритейл работает на Садовом кольце, в основном, у станций метро, на высоком пешеходном, либо автомобильном трафике, соглашается руководитель направления стрит-ритейл компании "Магазин магазинов" Марина Маркова.
Однако, хотя все опрошенные эксперты указали отсутствие парковок как причину упадка стрит-ритейла, не только они "виновны" в исходе арендаторов из центра.
Столица без гостей
Уже два летних сезона Москва, как и другие популярные у туристов города, вынуждена обходиться без гостей столицы: международный туризм никак не восстановится, а внутренний разбрелся по всей стране, а не приехал дружною толпою под стены Кремля.
Опрошенные эксперты, да и сами арендаторы, до сих пор с нежностью вспоминают 2018 год и толпы восторженных футбольных болельщиков.
"Популярность той или иной улицы и как следствие трафик формирует много факторов. Например, популярность таких улиц как Никольская, Пятницкая, Большая Дмитровка, Солянка и Маросейка связывать нужно не только и не столько с благоустройством, но и с Чемпионатом мира по футболу. Тогда поток туристов дал им второе дыхание, сконцентрировал на них внимание общественности, и потому после они так и остались популярными, но уже у москвичей", – рассказывает президент Magic Group Александр Перемятов.
Но потом случилась пандемия, грустно добавляет он.
Действительно, нужно понимать, что в таких популярных городах как Москва исторический центр заточен не только на интересы местных жителей, но и туристов.
В допандемийный этап на реконструированных улицах и в новых пешеходных зонах (Никольская, Пятницкая, Кузнецкий Мост и другие) наблюдалось значительное увеличение пешеходного трафика за счет туристов и гуляющих жителей города, соответственно, вырос спрос на помещения в этих локациях, отмечает Филипенко.
А после пандемии туристический поток так и не восстановился, сетует Томилин.
Война за человека
Парковки исчезли с центральных улиц в рамках благоустройства, которое призвано было создать дополнительный пешеходный трафик. Однако пешеходы не стали покупателями вовсе не потому, что улицы реконструировали как-то не так, просто изменилось слишком многое, и прежние урбанистические рецепты, вероятно, перестали работать, отмечают эксперты.
Например, в Москве стало очень много популярных локаций, поэтому трафик просто размазался, полагает Перемятов.
«
"Но посмотрите на такой тренд, как организация общественных пространств, причем в разных частях города. Там образуются и прогулочные зоны, и зоны отдыха, там сконцентрирован ритейл и досуговая инфраструктура. Они являются мощным конкурентом классическому стрит-ритейлу того же центра", – подчеркивает он.
Другим трендом, работающим против центральных локаций, стала удаленная работа. Все больше людей переходят на удаленку, фриланс, самозанятость. Работая даже половину недели из дома, они и в кафе ходят у дома – не в центре, не возле бизнес-центра, а в спальном районе. А появление формата доставки за 15 минут толкает магазины ужесточать ценовую и ассортиментную конкуренцию, продолжает Перемятов.
Центральному стрит-ритейлу приходится конкурировать еще и с новыми "врагами" – торговыми центрами и интернетом, отмечают эксперты.
Ритейл все больше уходит в большие ТРЦ и районные ТЦ, а в центре людям интересны красивые бары, кофейни, рестораны и другой общепит, рассуждает Белых.
«
"Дело в том, что в ТЦ – выбор больше на относительно небольшом пятачке, а в "стрите" может быть так, что любимый магазин обуви на Тверской, а одежды – на Никитском бульваре, а белья – вообще где-то на Пресне. И человеку не очень хочется собирать свой лук по частям, мотаясь по пробкам или метро", – поясняет он.
Плюс поддавливает интернет, многие вещи люди не хотят вообще искать и покупать оффлайн, а идут в онлайн и забирают в пункте выдачи в ТЦ или у дома, добавляет Белых.
«
"Посещаемость стрит-ритейла падает, так как пропадают причины туда идти. Зачем идут в магазин? Либо для удовлетворения утилитарной потребности – купить что-то нужное, либо за эмоциями – маленьким чудом, либо за удовлетворением социальной потребности – подтверждением статуса. Первую часть стремительно побеждает онлайн, и мы видим, как падают последние барьеры на пути его победоносного шествия. Улучшаются технологии электронных примерочных и появилась возможность бесплатно заказать вещь нескольких размеров и выбрать себе подходящую", – соглашается генеральный директор Mart Bespoke Properties Алексей Мартынцов.
Таким образом стрит-ритейл в центральных коридорах проигрывает не только пандемии, но и слишком стремительно меняющимся сценариям поведения людей, под которые, как ни странно, сумели подстроиться только арендаторы из сферы общепита, хотя их и считают одной из самых пострадавших отраслей.
Победители и виноватые
Рестораны и кафе лидируют среди арендаторов, открывающих сейчас новые заведения в центре. По данным CBRE, они на них сейчас приходится 48% новых открытий. По их же данным, минимальная вакансия в центре также приходится на традиционные ресторанные кластеры: в районе Патриарших прудов (6,4%), на Маросейке (7,8%) и Покровке (10,1%).
Каким же образом рестораны внезапно победили всех?
Во-первых, есть мнение, что в Москве все еще очень сильна традиция поехать "погулять в центр", причем "погулять" тесно связано не с шопингом, а с посещением ресторана.
«
"В центре все больше и больше ресторанов, баров и целых кластеров, где можно выбрать заведение на свой вкус. И, думаю, это будущее центра Москвы. Хотя, если вернутся туристы, то ситуация немного выровняется и магазины тоже будут стремиться открываться в туристических коридорах, но когда это будет… А пока москвичам интересно поесть и выпить", – рассуждает Белых.
Причину неудач остальных типов арендаторов ряд экспертов видит и в неудачных стратегиях собственников помещений, которые в непростые времена не смогли выработать удачный путь развития.
«
"Наиболее успешные классические торговые улицы за рубежом формируются в течение многих лет с учетом ряда важных градостроительных, технологических и маркетинговых параметров. Отслеживается и поддерживается посещаемость таких улиц в рамках города как единого организма. У нас подобным образом действующих улиц нет", – сетует президент РСТЦ Дмитрий Москаленко.
Собственники помещений для стрит-ритейла никак не включены в культуру места и слабо адаптируются к ситуации на рынке, их интересы представляют разобщенные посредники. Соответственно, координация при размещении арендаторов отсутствует, поясняет он.
Важно отметить, что собственники часто владеют несколькими помещениями на одной улице. Самые прозорливые не только предложили льготные условия, но и с умом выбрали арендаторов, рассуждает Перемятов.
"По нашим данным снижение ставок достигает 50-60%, либо полностью менялась сама схема взаимодействия и фиксированные ставки заменялись голым процентом с оборота. Так появились целые центры притяжения – скажем, наборы ресторанов или кафе, которые оживили всю улицу. При этом на некоторых образовались "дыры" – по ним сразу понятно, какая политика проводилась арендодателем помещения", – добавляет он.
Стрит-ритейл в Москве вошел в период, когда приходится либо слепо надеяться на скорые перемены к лучшему – завершение пандемии и ограничений, возвращение туристов и ограничение интернет-торговли, либо нужно принимать волевое решение и меняться, адаптироваться к обстоятельствам и быть готовыми делать это снова и снова, иначе на месте своей вывески можно однажды увидеть очередное объявление о том, что помещение сдается в аренду.