Собственность в доме-памятнике – это не только определенный статус, но и целый ряд обязанностей для владельцев. Сайт "РИА Недвижимость" совместно с юристами и экспертами Фонда капитального ремонта Москвы собрал топ фактов, о которых важно помнить горожанам, живущим в домах, причисленных к объектам культурного наследия.
Статусные дома
Статусом объекта культурного наследия обладает далеко не каждый исторический жилой дом Москвы, каким бы необычным он ни был. Согласно закону "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" в специальный реестр входят, в частности, памятники архитектуры – отдельные постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями, а также ценными с точки зрения истории, искусства и архитектуры декоративными элементами.
Все объекты культурного наследия (ОКН) на территории Москвы (и всей России), внесенные в реестр, тщательно охраняются, каждый из них имеет свой паспорт, объясняет член ассоциации юристов России Артем Коростелев.
«
"В соответствии со статьей 21 вышеуказанного закона на каждый ОКН выдается соответствующий паспорт, куда вносятся сведения о виде ОКН, о границах его территории, описание предмета охраны, номер и дата принятия органом государственной власти решения о включении ОКН в реестр и другая важная информация", – поясняет эксперт.
От того, что именно считается предметом охраны в ОКН, напрямую зависит и правила по его содержанию и сохранению, добавляет старший юрист юридической фирмы "ЮСТ" Люцина Доу-Гуан-Хун.
"Требования в отношении объекта культурного наследия могут быть установлены в отношении такого дома в целом, жилых или нежилых помещений в нем, а также общего имущества", – говорит она.
В частности, закон обязует владельцев жилых помещений обеспечивать сохранность и неизменность облика дома, не проводить работы, изменяющие предмет охраны ОКН или ухудшающие условия, необходимые для его сохранности, изменять планировку и портить интерьер. Проще говоря, если жителям дома-памятника захочется самовольно покрасить стены в подъезде в черный цвет прямо по исторической лепнине, сделать это спонтанно и без разрешения соответствующих ведомств без серьезных последствий не получится.
Охранное обязательство
Если сделка по покупке квартиры в обычном панельном доме обходится договором купли-продажи, то в случае с ОКН будущему владельцу придется подписать еще одну важную бумагу – охранное обязательство. Без него, отмечает Доу-Гуан-Хун, сделка "является ничтожной".
«
"Потенциальным собственникам важно знать, что договор на передачу прав на объект культурного наследия в качестве существенного условия должен содержать обязательство владельца по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, а также порядок и условия их выполнения. Копия охранного обязательства является неотъемлемой частью договора", – обращает внимание эксперт.
Подобное положение обязано фиксироваться во всех разновидностях договоров: купли-продажи, дарения, мены, аренды или безвозмездного пользования, добавляет Коростелев. Обязательства по соблюдению прописанных требований берут на себя все собственники помещений.
"Охранные обязательства в отношении многоквартирного дома в целом и общего имущества в нем подлежат выполнению всеми собственниками помещений либо по решению общего собрания собственников, принятому не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов, управляющей организацией, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом", – объясняет он.
Вред неприемлем
Любые изменения в доме-памятнике, включая его внутреннее убранство и облик мест общего пользования, обязаны согласовываться с органами в области охраны ОКН (в Москве – департамент культурного наследия). Соответственно, самовольный ремонт в подъезде выйдет собственникам боком, говорит Коростелев.
"В силу закона собственники и лица, осуществляющие использование объектов культурного наследия, не имеют права проводить работы, изменяющие предмет охраны объекта культурного наследия. Любые ремонтные работы на объекте требуют согласования с госорганом в области охраны объектов культурного наследия, даже если они, по мнению собственника, никак не изменяют предмет охраны. Для проведения работ необходимо изготовление проектной документации по заданию госоргана, осуществление технического, авторского и государственного надзора в области охраны объектов культурного наследия за их проведением", – поясняет эксперт.
С 2020 года капитальный ремонт объектов культурного наследия в жилом фонде Москвы осуществляется за счет ежемесячных взносов жителей, а реставрация – за счет бюджетных средств. Работы на объектах культурного наследия проводятся под строгим контролем Фонда капитального ремонта столицы, городского департамента культурного наследия, реставрацией занимаются лицензированные подрядные организации с соответствующими разрешениями от Минкульта. Перед стартом капремонта на ОКН проводят историко-культурную экспертизу, каждый этап работ контролируется специалистами.
Собственники квартир в ОКН, нарушившие соответствующие требования охранного обязательства, могут быть привлечены к административной ответственности и получить денежный штраф в размере от 15 до 100 тысяч рублей. А вот уничтожение предмета охраны или его повреждение на сумму более 500 тысяч рублей обернется куда более серьезными последствиями.
"Предусматривается наказание в виде штрафа в размере до 1 миллиона рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательных работ на срок до 360 часов, либо принудительных работ на срок до двух лет, либо лишением свободы на тот же срок. В случае утраты или повреждения элементов или предметов, перечисленных в паспорте объекта, собственник обязан в срок, установленный органом охраны, воссоздать утраченное или устранить повреждение, а при невозможности выполнения названных действий – возместить стоимость утраченного", – перечисляет Коростелев.
Капремонт и реставрация
Капитальный ремонт московских домов-памятников – процесс достаточно затратный, однако собственники квартир в ОКН на этот счет могут не переживать. Размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт для домов-памятников такой же, как в обычных "панельках", и рассчитывается из показателя 19,52 рубля за квадратный метр площади помещения. Основная же часть необходимых работ по реставрации финансируется из городского бюджета.
Технологию и метод проведения капремонта дома-памятника определяет проект, который составляется в строгом соответствии с предметом охраны. В нем четко прописывают, какие элементы конструкций и декора нельзя изменять.
Как отмечают в Фонде капремонта Москвы, несмотря на определенные ограничения, ко мнениям собственников квартир в ОКН тоже прислушиваются.
"Они могут высказать свои пожелания, но в том случае, если предложения повлияют на предмет охраны, их учитывать не будут. Например, в доме-памятнике нельзя установить пластиковые окна или покрасить холлы подъездов в цвет, который хотят собственники, если исторически использовались другие цвета и это зафиксировано в предмете охраны", – рассказали в ФКР.
При желании, добавляет Коростелев, собственники квартир в ОКН могут принять общее решение о накоплении средств на капремонт на специальном счете и контролировать ход работ самостоятельно.
"Решением общего собрания собственников должны быть определены и утверждены перечень услуг и работ по капремонту, предельно допустимая стоимость услуг, сроки проведения, источники финансирования, лицо, которое от имени всех собственников помещений уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг или выполненных работ по капремонту, в том числе подписывать соответствующие акты", – заключает он.
При этом, обращают внимание в ФКР, собственникам со спецсчетом точно так же придется согласовывать проект капремонта и перечень необходимых работ с ведомствами, отвечающими за сохранность культурного наследия в жилых домах, а также взаимодействовать с ними на протяжении всего ремонта.