Капремонт за спецсчет: как копить на ремонт дома самому и чего опасаться
Спецсчет – это отдельный счет в российском банке, на котором собственники помещений многоквартирного дома самостоятельно копят взносы на капитальный ремонт.
Размер ежемесячного взноса при этом не меняется, он должен быть не меньше минимального, прописанного в законодательстве. Средства со спецсчета уходят на капремонт дома по согласованию с собственниками дома, которые несут полную ответственность как за накопление финансов, так и за их использование.
По данным Фонда капитального ремонта Москвы, с 2015 года более 400 столичных домов успешно воспользовались правом сменить форму накопления взносов на капитальный ремонт.
Прежде чем перейти на спецсчет, собственники помещений должны провести общее собрание и оценить свой дом по нескольким пунктам: возраст и размер объекта, предполагаемый объем накоплений за год, активность работающего совета дома.
Даже если дом большой и прекрасный, но при этом изношенный и не видел капремонта 60 лет, потребуется огромное количество денег, чтобы поменять всю инженерную начинку: проводку, трубы, электросети, систему дымоудаления и так далее. Если собственники понимают, что дом не в состоянии накопить необходимую сумму, или если на объекте не активный совет собственников, с переходом лучше повременить. Без лидера в доме, который будет организовывать работы по капремонту, начинать нельзя.
Кроме того, собственникам выгоднее переходить на спецсчет, если капитального ремонта в их дома еще не было. В противном случае средства, потраченные из "общего котла" регионального оператора на ремонтные работы, придется возвращать.
Если же по итогам общего собрания не менее 50% собственников высказываются за переход, решение фиксируется в письменной форме. Затем владельцам предстоит определить:
- размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт (не ниже минимального, установленного законом);
- владельца специального счета, которым может выступать товарищество собственников, региональный оператор, управляющая организация или жилищный кооператив;
- кредитную организацию, в которой будет открыт спецсчет.
После открытия счета собственники собирают все необходимые документы, включая подтверждение открытия спецсчета и согласие владельцев квартир, и направляют их в Фонд капитального ремонта и Мосжилинспекцию. Если принимается положительное решение по дому, собственников уведомляют, а Фонд капитального ремонта в течение трех месяцев перечисляет собранные домом взносы на спецсчет. Количество накопленных денег, разумеется, остается прежним, и они полностью сохраняются.
Во-первых, если дом копит на капремонт на спецсчете, все собранные средства находятся под полным контролем собственников, даже если владельцем выступает Фонд капремонта или управляющая организация. Владельцы квартир имеют право в любой момент запросить у владельца данные о размере накопленных средств и их расходе.
Во-вторых, собственники даже без оформления юридического лица могут самостоятельно выбрать подрядчика для работ и подписать с ним легитимный договор. Выбрать подрядную организацию можно любую: по рекомендации, знакомству или прошлому позитивному опыту. Плюс, нередко строителями оказываются жители этого же дома, которые, как показывает опыт, делают капремонт идеально, потому что работают в том числе и для себя.
В-третьих, на спецсчете у собственников полная свобода в выборе материалов и контроле работ на любом этапе. Когда владельцы квартир работают с подрядчиками напрямую, они имеют право задавать любые вопросы, проверять каждый этап ремонта и интересоваться всем, вплоть до места закупки материалов.
В-четвертых, собственники могут проводить ремонты гораздо раньше сроков указанных в региональной программе капремонта.
Важно помнить, что с переходом на спецсчет собственники берут на себя колоссальную ответственность за все решения по результатам капитального ремонта. Проблемы могут возникнуть при найме на работу недобросовестных подрядчиков.
Цель подрядчика – заработать, поэтому он может экономить на стройматериалах, занижать их стоимость в документах, заявлять не соответствующее действительности количество рабочих в бригаде и так далее. Если "под крылом" Фонда капитального ремонта собственник должен лишь обратиться с жалобой, то на спецсчете все проблемы решают исключительно владельцы.
Еще одна частая проблема – необходимость замены или ремонта дорогостоящего оборудования в доме, чаще всего это касается лифтов. Замена лифта – одно из самых дорогих мероприятий в рамках капремонта, и не всем домам на спецсчетах удается вовремя накопить на такие масштабные работы.
"Впрочем, решение этой проблемы есть. Наша Ассоциация совсем недавно запустила программу "Ускоренная замена лифта", в рамках которой дому необходимо накопить на работы только 50% от полной стоимости. 30% собственники платят лифтовикам за закупку оборудования, еще 20% – после его установки и пуска. Остальные 50% без процентов и маленькими долями выплачиваются лифтовикам со спецсчета дома в срок от 3 до 7 лет. В Москве уже пошли первые лифты по такой программе", – рассказывает Москвина.
Если у жителей дома на спецсчете нет опыта управлением финансами и составлением смет на ремонт, на начальном этапе перехода с услуг регионального оператора они могут заинтересовать предложением провести капремонт свою управляющую организацию. У управляющей есть юристы и бухгалтеры, которые оказывают жильцам всю необходимую поддержку. Кроме того, по желанию жители могут воспользоваться услугами со стороны – это не запрещено. Но лучше всего максимально подключать к процессу ресурсы самих собственников, почти в каждом доме есть бухгалтеры, сметчики, строители и инженеры – обычно именно такие жители становятся мощными контролерами и организаторами.
Можно, есть несколько способов:
- добровольно подав заявление в ФКР и Мосжилинспекцию;
- принудительно в случае просрочки взносов на капремонт или отсутствия накоплений на спецсчету, которые тщательно отслеживает Мосжилинспекция.
