Жилой ребус: особенности капремонта домов-памятников Москвы

В центре Москвы немало исторических домов-памятников, в которых располагаются не только многочисленные рестораны и бары, но и жилые квартиры. О том, что в отдельных объектах культурного наследия живут люди, бывает сложно догадаться – если не знать, куда смотреть. Сайт "РИА Недвижимость" прогулялся по центру столицы с экскурсоводом Георгием Макеевым и узнал, в каких неочевидных домах живут москвичи, а представитель Фонда капитального ремонта Москвы Сергей Краснов рассказал, чем ремонт таких зданий отличается от работ в панельном доме.

Дома с историей

Дом 6 по Троицкому переулку, недалеко от Самотечной площади, выгодно выделяется на фоне более современной кирпичной застройки квартала. Потемневший от времени фасад впечатляет прихотливыми наличниками и украшенной аркой, и даже наружная лифтовая шахта смотрится на удивление органично.

© РИА Новости / Валерий Мельников

Перейти в медиабанк

Фасад многоквартирного дома во 2-м Троицком переулке, 6 в Москве

"Доходный дом относился к подворью Троице-Сергиевой лавры, работал над ним архитектор Гладков. Он предпочитал русский стиль и его разновидности, и это здание – хороший тому пример", – рассказывает экскурсовод Георгий Макеев.

Когда-то, отмечает он, у дома в Троицком переулке была особенная кровля, но в советское время его надстроили на два этажа. Лифтовая шахта на фасаде – тоже наследие СССР и Великой Отечественной войны. Как объясняет Макеев, в послевоенное время такие конструкции устанавливали в домах, чтобы облегчить жизнь ветеранов-инвалидов.

«

"Любой дом – это живой организм, с годами он меняется, модернизируется и достраивается", – говорит Макеев.

"Надстройки – то, что делает этот объект интересным, помимо остальных деталей", – соглашается начальник управления по работе с объектами культурного наследия Фонда капремонта Москвы Сергей Краснов. Однако для специалистов по капремонту это еще и дополнительная сложность.

Статус дома-памятника не мешает зданию 6 по Троицкому переулку оставаться жилым. В оконных проемах дома виднеются комнатные цветы, развеваются на сквозняке шторы, в арку заходят местные жители с пакетами из магазинов. Краснов объясняет, что в программу капитального ремонта попадают все многоквартирные дома Москвы, включая объекты культурного наследия. Единственное условие – жилых квартир в таких домах должно быть не меньше трех.

По данным Фонда капремонта Москвы, в столице с начала 2020 года согласовали свыше 80 проектов капитального ремонта жилых домов-памятников. Государственную экспертизу прошли уже 87 проектов капремонта объектов культурного наследия, еще 30 находятся на стадии подготовки. Всего до конца 2020 года планируется передать на согласование 147 проектов.

РазвернутьСвернуть

"Конечно, в большинстве подобных домов квартир немного и с годами их становится все меньше. Такую площадь выгоднее всего использовать под коммерческие нужды. Но если дом соответствует необходимым требованиям, мы его ремонтируем и уделяем особое внимание", – подчеркивает Краснов.

Детальное проектирование

Задолго до старта непосредственных работ каждый дом-памятник тщательно обследуют, фиксируют повреждения и определяют перечень необходимых работ. Результаты экспертизы оформляют в увесистый том, текста и чертежей в котором хватит, чтобы перебить количество знаков в "Войне и мире" и "Тихом Доне".

© РИА Новости / Валерий Мельников

Сергей Краснов, Фонд капремонта Москвы

"И это только результаты технического обследования, предпроектная работа", – улыбается Краснов, взвешивая внушительную книгу в руках. Разработка непосредственно проекта занимает около 10 таких томов. Здесь отображено все: характеристики дома, состояние его инженерных коммуникаций, особенности внешнего облика, что и как нужно с ним сделать.

Коммуникации во многих домах-памятниках, отмечает эксперт, представляют собой своеобразный ребус, который необходимо разгадать до ремонта. В отличие от инженерной составляющей типовых московских домов, в старой части столицы она нетиповая и непредсказуемая, а значит и требует особого отношения.

В рамках капитального ремонта домов-памятников специалисты Фонда капремонта не занимаются реставрацией, подмечает Краснов. Задача проектной и подрядной организаций – привести в порядок общедомовое имущество, внутренние коммуникации и сохранить внешний облик здания в лучшем виде.

"Мы стараемся ремонтировать дома-памятники максимально бережно, чтобы сохранить их для москвичей и жителей на ближайшие долгие десятилетия. Кстати, в процессе проектирования и сами стараемся изучать историю таких объектов. Это и для себя интересно, и в работе с жителями помогает. Они видят, что мы относимся к их собственности с уважением", – говорит Краснов.

Неочевидное жилье

Глядя на дом 30/7 на Петровке, сложно поверить в его жилой статус. Однако, как уверяет Макеев, и в нем, помимо ресторанов, есть квартиры.

© РИА Новости / Валерий Мельников

Жилой дом 30/7 на улице Петровка в Москве

"Дом по-прежнему жилой, хотя с виду этого не скажешь. Это по-настоящему доходный объект: на первом этаже – торговля, на втором и третьем – квартиры и офисы. Исторически так сложилось, что последние 50 лет район, в котором находится дом, тесно связан с рыбой, в советское время тут был одноименный магазин. А в наши дни на этом участке находятся целых три рыбных ресторана", – отмечает Макеев.

То же впечатление оставляет дом 5 в Петровском переулке, где установлена мемориальная доска Сергею Есенину. По словам Макеева, именно здесь жил выдающийся поэт, когда писал знаменитые строчки про "московского озорного гуляку".

© РИА Новости / Валерий Мельников

Экскурсовод Георгий Макеев

"Особенность подобных домов в том, что люди разного достатка, живущие на разных этажах, могли вообще никогда друг с другом не пересекаться. Самые дорогие квартиры находились на втором и третьем этажах по фасадной линии, дешевые – на высоких этажах. Жильцы победнее пользовались, как правило, черным входом, а вот выдающиеся обитатели, конечно, заходили через парадные двери", – объясняет экскурсовод.

Не менее интересная судьба у дома 19с1 по Петровке. Задолго до того, как первый этаж длинного здания занял современный супермаркет, здесь работала цирюльня известнейшего в Москве мастера Ивана Андреева. Свой салон, рассказывает Макеев, он открыл по европейскому образцу, хотя сам, как бывший крепостной, на тот момент за рубежом никогда не был.

© РИА Новости / Валерий Мельников

Перейти в медиабанк

Многоквартирный дом на улице Петровка, 19 строение 1 в Москве

"Со временем он стал самым дорогим цирюльником в городе, и у дам было модно обслуживаться у Андреева. Мастер даже был удостоен звания "профессора парикмахерского искусства" – звучит, да? – и взрастил целое поколение известных цирюльников", – отмечает Макеев.

Краснов добавляет: в рамках капитального ремонта специалистам приходится налаживать общение не только с владельцами помещений, но и с арендаторами. Владельцы заведений в домах-памятниках не всегда рады строительным работам, которые могут помешать привлечению посетителей и, соответственно, прибыли, поэтому реализация проекта зачастую начинается после достижения компромисса.

"Мы стараемся идти навстречу, чтобы выполнить работы не в ущерб владельцам и максимально оперативно. С собственниками квартир тоже постоянно находимся в контакте, тем более что в таких домах их не так много. В рамках работ мы меняем системы отопления, водоснабжения и канализации. Иногда заходим в квартиры, если, например, внутри установлены счетчики электроснабжения", – поясняет Краснов.

Строгий контроль

Работы в домах-памятниках находятся под неустанным контролем сразу нескольких городских учреждений. Во-первых, перечисляет Краснов, все работы согласуются с департаментом культурного наследия Москвы. Во-вторых, надзор осуществляет автор ремонтного проекта, который находится на объекте в процессе ремонта и принимает необходимые коррективы.

"Более того, к работам на таких объектах допускаются исключительно проектные и подрядные организации с лицензиями министерства культуры на соответствующие виды деятельности", – обращает внимание Краснов.

Пока что дома-памятники на Петровке, в Петровском переулке, на Кузнецком мосту и Большой Дмитровке продолжают жить своей жизнью. Вокруг них ежедневно проходят сотни туристов и еще больше местных жителей, хлопают двери ресторанов и магазинов на первых этажах. Разработка проектной документации в рамках программы капремонта, для этих объектов займет около восьми месяцев, а сам ремонт пройдет в 2021-2022 годах, заключает Краснов.