В России вступили в силу новые правила долевого строительства

МОСКВА, 1 июл — РИА Недвижимость. В России вступили в силу новые правила строительства жилья с привлечением средств граждан.

Теперь все расчеты между застройщиком и дольщиком будут производиться через специальные эскроу-счета в уполномоченных банках (их более ста).

Что изменилось?

Официально долевое строительство существует с 2004 года, когда Владимир Путин подписал главный регулирующий эту сферу документ — 214 ФЗ.

И хотя в него неоднократно вносились изменения, главную проблему этой отрасли — рост числа обманутых дольщиков — он так и не решил.

Поэтому в 2017-м президент поручил разработать механизм, который должен "переложить риски с плеч граждан на плечи финансовых организаций, застройщиков и на государство".

Так, в России с 1 июля строить жилье можно только через механизм эскроу-счетов.

Схема подразумевает, что средства дольщиков должны зачисляться на специальный банковский счет, девелоперы не смогут получить эти деньги до передачи квартир покупателям, а строить будут на банковские кредиты.

Свободные от эскроу

Но для ряда проектов сделают исключения. В Постановлении правительства № 480 названы критерии объектов, для которых сделают послабления.

Так, застройщики смогут работать по старой схеме, с привлечением средств дольщиков, если объект готов не менее чем на 30% и в нем продано по ДДУ не менее десяти процентов площадей.

Готовность объекта может составлять и 15%, если строительство ведется:

Кроме того, планка готовности дома в шесть процентов будет у тех девелоперов, которые находятся в списке системообразующих организаций и у которых есть действующие разрешения на строительство не менее четырех миллионов квадратных метров жилья в не менее чем четырех регионах.

Сейчас этим критериям соответствуют только ГК ПИК и "Группа ЛСР".

В столице Москомстройинвест выдал 122 заключения о соответствии критериям, позволяющим достраивать объекты по старой схеме, — это более 8,2 миллиона квадратных метров для более чем 60 тысяч дольщиков.

В Подмосковье такие заключения получили 58 проектов (заявок было более 320).

В Минстрое не смогли предоставить общую цифру освобожденных от обязательного перехода проектов в России.

"В настоящее время аналитическая база еще формируется, первые оценки можно будет дать не ранее чем через две недели после вступления в силу закона о переходе на проектное финансирование. Статистическая информация о соответствии критериям завершения строительства по старым правилам или отказе о выдаче заключения о соответствии будет основана на данных, которые субъекты РФ передают в Минстрой России, также она будет размещена в ЕИСЖС", - сказали в ведомстве.

В свою очередь, ранее глава ведомства Владимир Якушев заявил, что проекты строительства более пяти миллионов квадратных метров жилья могут не получить проектное финансирование, поскольку не соответствуют необходимым критериям. Они, по его словам, попадут в группу риска.

Жизнь после 1 июля

Перед вступлением в силу новых правил представители банковского сообщества отмечали, что застройщики не торопятся перейти на новую схему работы и медленно подают заявки на открытие счетов эскроу. Застройщики жаловались на медленный темп рассмотрения их заявок.

По данным компании "Дом.РФ", сейчас в России строится 123,5 миллиона квадратных метров жилья (около 14,5 тысячи домов). Из них 4,6 миллиона (428 домов) — с эскроу-счетами и проектным финансированием.

Новой схемой пользуется 221 застройщик, в основном в Москве, Ставропольском, Пермском, Краснодарском краях, Башкирии, Самарской, Московской, Ростовской областях, Санкт-Петербурге и Татарстане.

По данным ЦБ, в семи банках открыли уже около 3,6 тысячи эскроу-счетов, а в кредитные организации поступило более 1,7 тысячи соответствующих заявок застройщиков.

По словам директора управления торгового финансирования Сбербанка Евгения Кравченко, на конец июня кредитная организация открыла более трех тысяч счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве по 174 жилым комплексам на общую сумму более семи миллиардов рублей.

Заключены соглашения о взаимодействии по счетам эскроу со 197 застройщиками, уточнил он.

"Общее количество квартир в этих домах более 66 тысяч, то есть если на этапе строительства будет продано примерно 60% этого объема, это, значит, около 40 тысяч ДДУ будет заключено с использованием счетов эскроу", - сказал банкир.

Кравченко отметил, что размер депонируемой суммы на одном счёте эскроу в среднем составляет три миллиона рублей, хотя и отличается от региона к региону.

ВТБ одобрил застройщикам 35 проектов с использованием эскроу-счетов на общую сумму 115 миллиардов рублей. Остатки на эскроу-счетах в банке сейчас превышают 4,5 миллиарда рублей.

Негативный эффект

Ранее глава Минстроя допустил, что изменения в законе могут оказать негативный эффект на ввод жилья, поскольку застройщики будут адаптироваться к новым условиям. Однако в компаниях считают, что переход на новую систему может увеличить себестоимость проектов и тем самым повысить цены для россиян. Впрочем, по мнению экспертов, этот рост будет незначительным.

Как бы там ни было, власти обещают держать ситуацию под контролем. Вице-премьер по вопросам строительства Виталий Мутко отмечал, что за процессом перехода на новые правила будут следить "в ручном режиме" и при необходимости законодательно корректировать.

В свою очередь, депутат Николай Николаев заявил РИА Недвижимость, что вернуться к поправкам в закон могут уже осенью.

«

"Готовы учитывать все вопросы и при необходимости оперативно вносить изменения в законодательство, которые будут направлены на достижение цели реформы, — это прежде всего защита прав граждан", — сказал он.

Ольга ГАХОКИДЗЕ