https://realty.ria.ru/20250109/sobytiya-1991427530.html

Десять главных ожидаемых событий рынка недвижимости 2025 года

Десять главных ожидаемых событий рынка недвижимости 2025 года - Недвижимость РИА Новости, 09.01.2025

Десять главных ожидаемых событий рынка недвижимости 2025 года

Обстановка на российском рынке недвижимости, не отличающаяся стабильностью в последнее время, в новом году может еще больше осложниться. Начинается год с... Недвижимость РИА Новости, 09.01.2025

2025-01-09T12:00:00+03:00

2025-01-09T12:00:00+03:00

2025-01-09T16:00:00+03:00

россия

москва

московская область (подмосковье)

марат хуснуллин

виталий мутко

никита стасишин

центральный банк рф (цб рф)

"дом.рф"

https://cdnn21.img.ria.ru/images/realty/40836/26/408362684_0:0:3001:1688_1920x0_80_0_0_42b385bdcf01c41732569ee75656c690.jpg

МОСКВА, 9 янв – РИА Недвижимость. Обстановка на российском рынке недвижимости, не отличающаяся стабильностью в последнее время, в новом году может еще больше осложниться. Начинается год с неопределенности и тревожных ожиданий – что будет с вводом жилья и спросом на него, с ипотекой, с инвестициями, с некоторыми давно назревшими проблемами, и так далее. В то же время есть и робкие надежды на обещанные меры поддержки со стороны властей. На фоне этого ожидаются и знаковые сделки, и выходы ряда крупных игроков на IPO. РИА Недвижимость традиционно рассказывает о самых ожидаемых событиях рынка в 2025 году.Помощь падающему рынкуРост ключевой ставки Центробанка РФ и меняющиеся требования к ипотеке могут вызвать сложности с вводом жилья в России в 2025-2026 годах, заявил в сентябре прошедшего года на Восточном экономическом форуме замглавы Минстроя Никита Стасишин. На тот момент ключевая ставка была 18%, а рыночные ставки ипотеки на новостройки – почти 21%. Между тем 2025-й начинается с ключевой в 23% и ипотечными ставками в 30%, а значит – сложности куда более вероятны.Очевидно, что ожидается снижение выдачи ипотеки. И если то, насколько снизится ввод жилья в этом году, пока не берется предсказать никто, то по ипотеке даются уже более-менее примерные прогнозы. Представители банковского сообщества и аналитики полагают, что годовая выдача может упасть до 3,3-4 триллионов рублей – примерно на треть меньше 2024-го и более чем вдвое по сравнению с рекордным 2023-м.По мнению аналитиков банка ВТБ, в 2025 году основное давление на рынок жилищного кредитования будет оказывать стоимость кредитных средств. "С учетом сигналов ЦБ РФ по динамике ключевой ставки с большой долей вероятности дорогой ипотека будет оставаться весь следующий год… В этих условиях мы ждем дальнейшего сокращения продаж", – сообщили в банке.В связи с этим вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что власти разрабатывают ряд мер, направленных на поддержку стройотрасли, в том числе касающиеся альтернативных механизмов финансирования проектов. Хотя, стоит заметить, что незадолго до этого он говорил: "Пока инфляция не охладится, ипотека развиваться дополнительными мерами стимулирования со стороны государства не будет".Новые инструменты покупки жильяЧасть предложений кабмина для поддержания отрасли, по словам Хуснуллина, связана с продлением антикризисных мер, запущенных в период пандемии коронавируса.Напомним, в их числе, помимо льготных ипотечных программ были: послабления застройщикам в части просрочек и уплат неустоек, субсидирование процентной ставки для девелоперов, сохраняющих занятость сотрудников и берущих обязательства избежать появления новых долгостроев, докапитализация Фонда защиты прав дольщиков, преемником которого стал Фонд развития территорий (ФРТ), и выделение средств для "Дом.РФ", которые пошли на выкуп новых квартир комфорт-класса у застройщиков.По словам Хуснуллина, в числе антикризисных мер рассматриваются инструменты поддержки спроса на жилье, альтернативные ипотеке. Прежде всего речь идет о так называемых ссудосберегательных кассах и рассрочках.В мае прошлого года вице-премьер сообщил, что законопроект о ссудосберегательных кассах уже подготовлен. Его суть в том, что человек может открыть жилищный вклад на срок более года, и затем накопленные средства можно направить на покупку жилья. Деньги можно будет направить только на финансирование долевого договора или покупку жилья. Однако, несмотря на утверждения чиновника, что "надо как можно быстрее законопроект вносить и запускать в жизнь", этого пока не произошло.А в ноябре Хуснуллин заявил, что намерен внести в Госдуму и Совет Федерации законопроект о праве рассрочки от застройщика. Он пояснил, что застройщики и сейчас предоставляют рассрочку, но это не имеет правовой основы.Популярность рассрочки в связи с дорогим рыночным кредитованием и отсутствием массовой льготной ипотеки растет, отмечают риелторы. В частности, на рынке новостроек Москвы, по данным "Инком-Недвижимости", в ноябре 2024 года ее доля достигла 40%, что в восемь раз больше, чем годом ранее.Однако есть и скептические мнения. Так, директор по девелопменту Level Group Александр Меркулов заявил, что рассрочка не сможет стать полноценной альтернативой ипотеке, поскольку данный инструмент несет в себе риски для застройщика. "Многие девелоперы прибегают к рассрочке, однако мы не стремимся к ее использованию. По нашим наблюдениям, рассрочки могут приводить к дефолтам", – сказал он в интервью РИА Недвижимость, уточнив, что просрочки со стороны дольщиков грозят застройщикам большим объемом "нездорового долга".Ипотечные ограничения от ЦБЦентробанк, ранее не раз заявлявший об опасности ипотечного пузыря в России, продолжает работать над мерами по "предотвращению повышенной долговой нагрузки на заемщиков и гарантировании устойчивости финсектора". Иными словами – вводить новые ограничения по выдаче кредитов.В частности, с апреля планируется введение макропруденциальных лимитов, которые будут ограничивать выдачу потенциально рискованных кредитов – прежде всего заемщикам, которые более половины своих доходов тратят на обслуживание долга и имеют низкий первоначальный взнос. Регулятор предлагает вводить лимиты в отношении ипотечных кредитов в два этапа. На первом – ориентировочно с 1 июля 2025 года – предлагается ввести лимиты по кредитам на новостройки и готовое жилье и апартаменты. При необходимости с 2026 года появятся лимиты по кредитам на строительство частных домов.В конце сентября ЦБ опубликовал стандарт защиты ипотечных заемщиков, он вступил в силу с 1 января 2025 года. Основная цель документа – минимизировать распространение высокорисковых схем ипотечного кредитования и добиться того, чтобы банки более подробно информировали заемщиков об условиях кредита и связанных с ним рисках.В ЦБ отметили, что ипотечный стандарт, помимо прочего, нацелен на пресечение случаев, когда банки направляют выданные по ипотечному кредиту деньги не на эскроу-счет, а на аккредитив, где они потом находятся долгое время и не используются по целевому назначению. Также документ, запрещает субсидирование застройщиками ипотечных ставок, если это приводит к увеличению цены квартиры, а также выдачу ипотеки с кешбэком.Кроме того, банкам не рекомендуется выдавать ипотеку на срок свыше 30 лет. Это объясняется тем, что за такой долгий период заемщики могут столкнуться со сложностями в обслуживании долга. По данным ЦБ, за прошлый год доля таких кредитов выросла с 10 до 20%. Кроме того, с 1 июля банки не смогут продавать заемщикам более низкую ставку по ипотечному кредиту за дополнительную плату.В конце прошлого года глава ЦБ Эльвира Набиуллина также заявила, что ЦБ в ближайшее время введет новое регулирование для противодействия банкам, заманивающих ипотечников низкими ставками на первое время."Мы в ближайшее время введем изменения в регулирование... если применяются схемы, при которых людей сначала заманивают низкими ставками и платежами, а потом они возрастают. Если они возрастают больше 20%, мы хотим сделать не по нагрузке на капитал, а по повышенным резервам. Это первый шаг, который мы сделаем. Второе – мы будем обсуждать с рынком следующий подход, если эти схемы не прекратятся, что при ипотечном стандарте будет нормальное резервирование, а по всем остальным будет повышенное", – сказала она.Обязательные эскроу для ИЖСОбъем индивидуального жилого строительства в стране уже пару лет превышает многоквартирное, однако до недавнего времени механизм эскроу-счетов не распространялся на частные дома.С июля прошедшего года эскроу-счета заработали и в ИЖС. Пока – на добровольной основе, на усмотрение заказчиков и подрядчиков. Обязательным их применение было только в случае, если строящийся дом покупался по программе семейной ипотеки.Однако с 1 марта 2025 года механизм станет обязательным. Согласно новому законодательству, гражданин сможет выбрать домокомплект, который будет стандартизирован и состоять из конструкций, произведенных заводским способом. После покупки такой домокомплект устанавливает подрядчик, который также проходит регистрацию в информационной системе жилищного строительства.А с 1 апреля вступит в силу закон, позволяющий освободить подрядчиков от НДС при строительстве индивидуальных жилых домов с применением эскроу-счетов. Он аналогичен тому, который сейчас применяется при строительстве многоквартирных домов.Предполагается, что эти новшества будут способствовать развитию сегмента ИЖС и в целом сделает комфортнее жизнь россиян, которые, если верить многочисленным опросам, мечтают жить в отдельных домах. Насколько сильным будет это развитие, учитывая усложнившуюся экономическую конъюнктуру, – покажет время.Продление срока службы лифтовПроблема с лифтовым хозяйством в стране назревала уже давно, но по разным причинам – прежде всего финансовым – должного внимания ей не уделялось. По данным Минстроя, сейчас в РФ в эксплуатации находится около 600 тысяч лифтов, износ которых в ряде регионов составляет более 50%.В мае Минстроем и Минпромторгом была разработана, а в ноябре утверждена правительством дорожная карта по развитию лифтовой отрасли. "Проектом дорожной карты предусмотрены в том числе мероприятия по стимулированию региональных программ капитального ремонта, финансовой поддержке производителей лифтового оборудования, повышению спроса на российскую продукцию, обеспечению производства, поставок, монтажа и эксплуатации лифтов, загрузке производственных мощностей российских лифтовых заводов, цифровизации лифтовой отрасли", – прокомментировали в Минстрое.При этом не совсем понятно, какие же конкретные мероприятия предполагает карта.А пока поменять или отремонтировать лифты не получается, найдено следующее решение. Дело в том, что технический регламент Евразийского таможенного союза предписывает замену лифтов, отслуживших 25 лет. На 15 февраля 2025 года, по данным ФРТ, в замене будут нуждаться 64 тысячи лифтов, то есть 11% из них. Кроме того, если исходить из среднего срока эксплуатации лифта в 25 лет, то в среднем каждый год к общему количество устройств на замену будет прибавляться около 10-15 тысяч единиц, а к 2030 году этот показатель увеличится на 56 тысяч единиц."Всем очевидно, что до февраля 2025 года мы эти лифты не заменим. Поэтому Ростехнадзор по формальным основаниям начнет их останавливать как несоответствующие требованиям технического регламента. Сейчас там активно обсуждается вопрос о переносе этой даты", – сказала, в частности, депутат Госдумы Светлана Разворотнева.Она отметила, что лифты не станут новее, но возможно, что по итогам проверки можно будет остановить не все. "Опасных лифтов у нас тоже много, и тут нужно предпринимать, конечно, такие экстраординарные меры для того, чтобы эту замену осуществить", – добавила депутат.По словам Хуснуллина, примерная стоимость работ по замене изношенных лифтов оценивалась в 300 миллиардов рублей. Одним из источников финансирования могут стать инфраструктурные бюджетные кредиты, как это предложил ФРТ.Видимо, в финансировании придется поучаствовать и населению. Минстрой разработал поправки к процедуре начисления взносов на капитальный ремонт с 2025 года, сделав ее дифференцированной: собственники жилья в домах, где установлены лифты, нуждающиеся в замене, будут платить больше, чем проживающие без них. По оценкам директора направления "Городское хозяйство" фонда "Институт экономики города" Ирины Генцлер, введение дифференцированного подхода может привести к росту платы за капремонт на 30-50%."Важно понимать, что в стоимости работ по долгосрочным региональным программам капремонта стоимость замены лифтов составляет 10% обязательств, но тратим мы на них 20% фондов капремонта из-за повышенного внимания к этой проблеме. Учитывая уже имеющуюся проблему котлового финансирования в капремонте, мы создаем еще один котел внутри котла. Отсюда у нас и предложение: во-первых, сдвинуть внутри Таможенного союза, сроки замены лифтов немного вправо, а во-вторых, увеличить для жителей домов с лифтом размер взноса на капремонт. По нашим расчетам, чтобы каждый лифт сам себя менял, в среднем по России нужно увеличить этот показатель на 5 рублей 60 копеек", – рассказал в интервью РИА Недвижимость глава ФРТ Ильшат Шагиахметов.Инвестиции в коммерческую недвижимость упадут вдвоеЕсли прошедший год стал успешным для рынка коммерческой недвижимости России с рекордными инвестициями примерно в 1,225 триллиона рублей, то в 2025-м объем вложений будет поскромнее. По прогнозам NF Group, он может составить 500-700 миллиардов рублей, вернувшись к уровню 2022-го.При этом, обратил внимание партнер компании Станислав Бибик, еще сильнее снизится доля иностранного капитала в общем объеме инвестиций – она может опуститься ниже 1%. Для сравнения - показатель 2024-го находится на уровне 10%, а в 2023-м составлял 29%.В следующем году в компании ожидают рост темпов инвестирования в офисы, склады и площадки под девелопмент. В то же время может снизиться объем сделок с торговой недвижимостью. Кроме того, фокус инвесторов будет смещен в сторону покупки активов с потенциалом роста арендного потока и стоимости. Также продолжится рост коллективных инвестиций на рынке коммерческой недвижимости, заявляют консультанты.Впрочем, они едины не во всех прогнозах. Например, глава отдела инвестиций, рынков капитала и аналитики компании CORE.XP Ирина Ушакова считает, что вложения в площадки под жилье, напротив, снизятся – по ее подсчетам, примерно на 40%. В значительной степени на это повлияет высокая ключевая ставка и дорогое проектное финансирование, пояснила она.Рост налогов и пошлинВ 2025 году россиян ожидает ряд изменений в плане налогов и пошлин на недвижимость.Так, с 1 января вступает в силу закон, предусматривающий повышение налогов на недвижимость и земельные участки кадастровой стоимостью более 300 миллионов рублей. Максимальные ставки налогов на имущество организаций и физлиц в отношении такой дорогостоящей недвижимости увеличиваются с 2 до 2,5%, земельных участков - с 0,3 до 1,5%.Также с начала года вдвое вырастают пошлины за регистрацию договоров аренды в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН): для физлиц – с 2 до 4 тысяч рублей, для юридических – с 22 до 44 тысяч. Как напомнили в Росреестре, договор аренды необходимо регистрировать, если он заключен на срок не менее одного года. Кроме того, пошлина за регистрацию соглашения об изменении и расторжения договора аренды также увеличится вдвое. Для физлиц она составит 700 рублей, для организаций – 2 тысячи рублей.Теми же поправками до 1 тысячи рублей увеличивается и пошлина за регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости в связи с реорганизацией юрлица в форме преобразования.Пошлина за внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке составит 400 рублей для физлиц, 1,2 тысячи рублей – для организаций. Пошлина за регистрацию при смене залогодержателя, уступке прав по ипотеке вырастет до 2 тысяч рублей с 1,6 тысячи рублей, а при смене владельца по закладной – до 1 тысячи рублей с 350 рублей. Размер пошлины за регистрацию договора участия в долевом строительстве также удваивается: для физлиц – до 700 рублей, для организаций – до 12 тысяч рублей.Вдвое вырастет и пошлина за регистрацию права собственности физлица на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, либо на объект недвижимости на таком участке - до 700 рублей. Если же одновременно с этим осуществляется и государственный кадастровый учет, пошлина составит 1 тысячу рублей. Аналогичные пошлины будут и при регистрации прав на сельхозземли, а пошлина за регистрацию доли на такую землю повышается до 200 со 100 рублей.Кроме того, на рассмотрении находятся законопроекты, которые могут принять в этом году. Среди них – законопроект, предусматривающий снижение с пяти до трех лет срок владения недвижимостью, после которого можно не уплачивать НДФЛ с дохода от ее продажи, и с трех лет до года - если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения. Также рассматриваются поправки, освобождающие старших по дому от налога на доходы физлиц.Знаковые размещенияВ этом году может состояться давно обсуждаемое IPO госкомпании "Дом.РФ". В конце 2024 года даже был принят специальный закон о создании условий для первичного публичного размещения акций АО "Дом.РФ", позволяющий снизить обязательную долю государства в госкорпорации до 50% плюс одна акция. Как пояснили в Минфине, закон позволит привлечь источники внебюджетного финансирования для дальнейшего развития корпорации, повысит ее стоимость, а также увеличит капитализацию фондового рынка."На первом этапе мы ожидаем, что к концу следующего года компания сможет выйти на рынок с пакетом до 5% от общего объема акций. В денежном выражении это может составить порядка 10-15 миллиардов рублей с учетом конъюнктуры рынка", - сказал директор департамента финансовой политики министерства финансов Алексей Яковлев.Замглавы Минфина Алексей Моисеев отметил, что это размещение станет знаковым для российского рынка, учитывая, что компания имеет отличный ROE (рентабельность капитала) и платит государству хорошие дивиденды. При этом он подчеркивал, что никто не будет продавать акции корпорации на невыгодных для государства условиях.Ранее гендиректор "Дом.РФ" Виталий Мутко признавался, что он с осторожностью относится к этому вопросу, так как обычно на биржу выходят компании с прибылью в 10-12 миллиардов рублей, а не в 50 миллиардов, как у "Дом.РФ".Также о планах выйти на IPO в 2025 году заявляли девелоперы Glorax и "Страна Девелопмент". В частности, Glorax рассчитывает на капитализацию в миллиард долларов.Кроме того, провести публичное размещение в конце 2025 – начале 2026 годов планировал и входящий в девелоперскую группу "Самолет" риелторский сервис "Самолет Плюс". Он уже даже провел pre-IPO, в ходе которого привлек 825 миллионов рублей.Уйдет ли Auchan?Auchan – одна из немногих международных сетей такого уровня, продолжающих работать в России и по сей день. В настоящее время под маркой "Ашан Ритейл" в России открыто 230 магазинов, в том числе 61 классический гипермаркет, 32 городских суперстора и 137 супермаркетов. Кроме того, ритейлер оперирует распределительными центрами совокупной площадью свыше 250 тысяч квадратных метров, которые расположены в Москве и основных городах-миллионниках, но в собственности компании находится только один – на юге Подмосковья, остальные арендуются.Осенью газета Le Figaro со ссылкой на источники написала, что ритейлер планирует вывести бизнес из России и уже выбрал двух потенциальных покупателей, поскольку "более не может справляться с европейскими санкциями" против РФ. По словам источника издания, сеть строго соблюдает санкции, введенные против России, и не делает инвестиций, что ставит ее в очень невыгодное положение по сравнению с местными дистрибьюторами. В пресс-службе Auchan в ответ на это заявили, что не комментируют рыночные слухи.Тем не менее консультанты допускают, что это все же может произойти."Как правило, такие сделки занимают от 6 до 12 месяцев, поскольку до подписания договора необходимо структурировать сделку, провести due diligence, получить одобрение ФАС, определить банк, который будет финансировать. В связи с этим мы прогнозируем, что Auchan уйдет из России не раньше, чем через полгода-год", – оценил сроки возможной продажи российских активов ритейлера директор направления "Недвижимость" консалтинговой группы SRG Иван Терешин."Кресты" и Рижский вокзал обретут новых хозяевВ 2025 году имущественный комплекс бывшей тюрьмы "Кресты" в Санкт-Петербурге может обрести нового хозяина. Знаменитая тюрьма, в которой отбывали заключение политики, писатели, поэты, военачальники, актеры, в том числе Николай и Лев Гумилевы, Николай Заболоцкий, Лев Троцкий, Константин Рокоссовский, Георгий Жженов, Иосиф Бродский, выставлена на аукцион компанией "Дом.РФ".Торги пройдут в феврале. Начальная цена лота – чуть более 1 миллиарда рублей. В него входят участки общей площадью 3,9 гектара, а также здания и сооружения площадью 41,2 тысячи квадратных метров, часть из них является культурным наследием. Общая площадь здания изначально составляла почти 44 тысячи квадратных метров, однако несколько зданий, включая действующую церковь святого князя Александра Невского (ее передадут местной епархии) и общежитие, решили вывести из лота.Предполагается, что новый собственник проведет реставрацию комплекса и откроет в нем многофункциональный центр. Как ранее заявляли городские власти, "Кресты" должны превратиться в "территорию новых современных функций с сохранением историко-культурного значения", став еще одной точкой притяжения для гостей города.А в Москве новый владелец может появиться у не менее знакового объекта – Рижского вокзала. Ранее РЖД вновь вынесли на совет директоров вопрос об одобрении сделки по продаже комплекса, оцененного в 1 миллиард рублей. Сроки сделки не определены, она должна состояться уже в ближайшее время, вероятно, именно в новом году.Пока же консультанты рассуждают, что может произойти с вокзалом после продажи."Если РЖД убирает оттуда свои мощности, то есть вокзал перестает быть вокзалом, то на его базе можно было бы запустить некий креативный проект: с достройкой и девелопментом. Например, фудмол, по примеру петербургского Варшавского экспресса или "Депо" в Москве. Или какое-то креативное пространство, где будет несколько функций, а не только еда", – предположила, например, вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина.Малахатько же из CORE.XP обратила внимание, что в этой локации пока нет достаточно плотной бизнес-среды, при том что к вокзалу примыкает грузовой двор, который будет застроен в будущем. "Помимо фуд-холла, здание подходит под концертно-выставочную деятельность", – допускает она.

https://realty.ria.ru/20241223/sobytiya-1989660516.html

https://realty.ria.ru/20241224/moskva-1990796319.html

https://realty.ria.ru/20241226/khusnullin-1991386261.html

https://realty.ria.ru/20241203/merkulov-1986857592.html

https://realty.ria.ru/20241216/tsb-1989492291.html

https://realty.ria.ru/20241112/ogranichenie-1983284930.html

https://realty.ria.ru/20240722/putin-1961231580.html

https://realty.ria.ru/20241216/rossiyane-1989073077.html

https://realty.ria.ru/20241113/lift-1983366485.html

https://realty.ria.ru/20241107/lifty-1982359516.html

https://realty.ria.ru/20241121/lifty-1984618977.html

https://realty.ria.ru/20241219/god-1990069109.html

https://realty.ria.ru/20241021/rieltor-1978803323.html

https://realty.ria.ru/20241115/registratsiya-1983774790.html

https://realty.ria.ru/20241213/putin-1989063356.html

https://realty.ria.ru/20240515/mutko-1946099136.html

https://realty.ria.ru/20241107/auchan--1982295293.html

https://realty.ria.ru/20241205/auktsion-1987499569.html

https://realty.ria.ru/20241112/pokupatel-1983364329.html

россия

москва

московская область (подмосковье)

2025

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

россия, москва, московская область (подмосковье), марат хуснуллин, виталий мутко, никита стасишин, центральный банк рф (цб рф), "дом.рф", министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства рф (минстрой россии), аналитика – риа недвижимость