https://realty.ria.ru/20240923/dacha-1973885575.html
Эксперты предупредили, когда продажа старой дачи станет почти невозможной
Эксперты предупредили, когда продажа старой дачи станет почти невозможной - Недвижимость РИА Новости, 23.09.2024
Эксперты предупредили, когда продажа старой дачи станет почти невозможной
Владельцы повидавших виды летних дачных домиков, чей возраст перевалил за 30-40 лет, нередко понимают, что подобный отдых не для них и задумываются над тем,... Недвижимость РИА Новости, 23.09.2024
2024-09-23T05:00
2024-09-23T05:00
2024-09-23T10:06
загородная недвижимость
сделки
дача
жилье
московская область (подмосковье)
калужская область
сергей вишняков
миэль
https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e8/09/14/1973885798_0:160:3072:1888_1920x0_80_0_0_0e222bf93c95ce247867b43199234f98.jpg
Владельцы повидавших виды летних дачных домиков, чей возраст перевалил за 30-40 лет, нередко понимают, что подобный отдых не для них и задумываются над тем, чтобы продать свою фазенду. Эксперты рассказали РИА Недвижимость, на какие старые дачи будет практически невозможно найти покупателя и как все же быстрее и с максимальной выгодой выйти на сделку.По оценкам агентства недвижимости "Миэль", на сегодняшний день на продажу в Подмосковье выставлено примерно 16-18 тысяч дачных домов. Порядка 6 тысяч из этих объектов находится в ближнем Подмосковье (до ЦКАДа), еще 10-11 тысяч в более дальних районах области.Дом как проблемаНередко старые дачи не могут найти покупателя годами, констатируют риелторы. Как правило это происходит по следующим причинам:Владелец агентства недвижимости "Вишня" Сергей Вишняков приводит следующий пример затянувшегося поиска покупателя:"У нас была такая продажа, где как раз соединились два последних аспекта. Продавать пришлось в зимний сезон (мы с продавцом несколько раз откапывали хоть какую-то тропинку от главной дороги – иначе было невозможно показывать). Все, кто приезжал – могли оценить только общие виды, ну и увидеть грустный брошенный дом 50 летней постройки. Продавали всю зиму, в феврале, в самые морозы все-таки нашелся покупатель. Но для этого нам довелось два раза корректировать цену – никто не хотел покупать заброшенную дачу, никто не верил, что дом можно хоть как-то восстановить и участок превратить в удобное для отдыха место".При этом материал, из которого построен дом, тоже важен. Кирпичный дом с внешними недостатками практически всегда будет выигрывать в привлекательности щитовой постройке, обшитой вагонкой, добавляет начальник отдела направления "Загородная недвижимость" агентства "Инком-Недвижимость" Татьяна Максимова.Но, как правило, если дом был построен до 2000-х годов – ведь в тот период дачи часто строили без соблюдения технологий, используя подручные материалы – новые владельцы будут сносить его, объясняет директор по продажам категории "Стройка" компании "Лемана Про" Юлия Балобанова.Так что такой дом на участке – это практически всегда по своей сути обременение, предупреждает коммерческий директор группы компаний АСК, эксперт по загородной недвижимости Анна Исаева. Ведь его демонтаж стоит денег, да еще и придется потратить время и силы на уборку участка после сноса.Что же касается капитального ремонта и "переделки" старого дома – это процесс очень долгий по времени, затратный и непредсказуемый, говорит Лозовский. Во время реставрации можно наткнуться на скрытые дефекты, многолетние деформации, которые устранить очень дорого. А иногда – невозможно.Поэтому реставрация старого дома в 60% случаев будет стоить еще дороже, чем снос и постройка нового, констатирует эксперт.За сколько можно продать?В основном цена дачи зависит от ее удаленности от Москвы, говорит руководитель отдела загородной недвижимости "Сущевский" агентства "Миэль" Татьяна Ананьева.Так как ценность в таких объектах представляет в основном участок, то в ближнем поясе Подмосковья за объект можно получить и до 10-12 миллионов рублей, добавляет руководитель "Циан.Аналитики" Алексей Попов."А в районах, которые находятся на границах, к примеру, Владимирской или Калужской областей, стоимость такого объекта может быть не более 1,5 миллиона рублей. Это будет летний домик в каком-нибудь СНТ, возможно даже в приличном состоянии", – объясняет Ананьева.С точки зрения ценообразования для дачи очень важно наличие коммуникаций, добавляет исполнительный директор компании "НДВ Супермаркет Недвижимости" Татьяна Подкидышева."Если местоположение у дачи в целом хорошее, но объекту не один десяток лет, и к тому же в нем отсутствуют коммуникации, то купят его все равно либо по цене участка, либо с существенным дисконтом от 20%, поскольку новый владелец будет заново отстраивать дом и проводить газ, водоснабжение и отопление", – советует она.А в ситуации, когда коммуникации подключены, за их счет можно увеличить стоимость объекта в среднем на 35-40%, добавляет Подкидышева.Кто и зачем покупает?Недорогие дома в удаленных локациях чаще всего покупают дачники из городов-спутников, расположенных недалеко от этих СНТ, для огорода или для проведения летнего сезона с семьей на этих участках, рассказывает Ананьева.Чем ближе к Москве, тем чаще покупают именно ради будущего строительства нового дома. Иногда это обычные люди, которые планируют строить дом для себя, но в большинстве случаев покупателями являются застройщики, которые строят дома с целью последующей перепродажи.В этом случае такой объект, по словам Исаевой, имеет свои преимущества перед новыми коттеджными поселками:Когда лучше продавать?Выставлять дачи на продажу, причем как рядом с Москвой, так и в отдаленных районах области, лучше всего по весне, советуют риелторы."В период с ноября по февраль дачи не пользуются спросом. Иногда бывают просмотры объявлений, бывают звонки, но до показов обычно дело не доходит", – констатирует Ананьева.В том случае, если дом пойдет под снос, будущие застройщики после схода снега весной смогут увидеть рельеф участка, его захламленность, с тем, чтобы оценить реальные затраты на приведение его в порядок и подготовку площадки к строительной стадии, говорит собеседница агентства."Дачи тоже чаще всего ищут по весне, потому что зимой в ряде СНТ и дороги-то не чистят", – добавляет она.Как продать быстрее?По оценкам риелторов, сроки продажи старых дач начинаются от 3-4 месяцев и могут затягиваться на годы.Ведь такие объекты обычно продают дети пожилых или умерших родителей, или сами пожилые владельцы, если понимают, что поддерживать дом и ухаживать за садом они уже не смогут, указывает Исаева. Поэтому они редко готовы серьезно вкладываться в дом перед продажей и предпочитают обойтись минимальными усилиями. Это, конечно, затягивает весь процесс.В целом эксперты дают следующие рекомендации для ускорения процесса продажи, а также для усиления привлекательности объекта:1. Дом, на который официально не оформлено право собственности, невозможно продать – получается, что юридически прав на участок и дачу у владельца просто нет, говорит адвокат Екатерина Тютюнникова. По ее словам, ситуация существенно усложняется и становится практически патовой, если за участок и дом идут споры между родственниками (как правило это наследники, который никак не могут договориться между собой)."Для того чтобы ускорить продажу, первым делом обязательно надо привести в порядок документы на дачу, чтобы впоследствии не было сюрпризов при подготовке к сделке и при ее заключении", – рекомендует Максимова.2. Если к дому подведены коммуникации, не оформленные должным образом, нужно обязательно исправить это перед продажей. Наличие оформленных договоров с ресурсоснабжающими организациями повысит цену дома и существенно ускорит сделку.3. Особое внимание стоит уделить участку: покосить траву, обрезать деревья, почистить цветники и клумбы, выровнять дорожки, вывезти весь мусор с территории, советует Исаева. По ее словам, покупатель должен почувствовать себя там уютно.Очень важно вывезти весь хлам, чтобы дом и участок на фотографиях выглядели красиво и не шокировали потенциальных покупателей при просмотрах. По данным компании "Грузовичкофф", такая услуга обойдется в сумму от 490 рублей (разумеется, конечная сумма зависит от числа грузчиков, будет ли упаковка, от удаленности, от того, сколько займет времени). К перевозке не допускаются запрещенные, опасные, легковоспламеняющиеся, жидкие, текучие грузы. Строительные материалы принимаются только 4-5 класса опасности.Впрочем, чтобы не тратить лишние деньги на заказ грузовика, можно в несколько заходов вывезти ненужные и старые вещи своими силами. Важно учитывать, что выбрасывать все подряд в мусорные контейнеры нельзя. Какие-то предметы гардероба лучше передать в "добрые ящики", а бытовую технику и мебель выбрасывать в специальные бункеры или сдавать в утиль.А вот пытаться ремонтировать дом, чтобы поскорее найти покупателя и подороже продать постройку, практически бесполезно. Ведь состояние исходного дома может заинтересовать лишь тех, кто планирует пользоваться им, а не сносить, объясняет Ананьева, добавляя, что при любом раскладе ремонт станет просто неким бонусом покупателю, а не поводом для повышения цены дома или его более быстрой продажи.
https://realty.ria.ru/20240426/dachi-1942244667.html
https://realty.ria.ru/20230525/dacha-1873863617.html
https://realty.ria.ru/20230316/dacha-1857957224.html
https://realty.ria.ru/20240725/oshibki-1961697236.html
https://realty.ria.ru/20230424/trendy-1867332829.html
https://realty.ria.ru/20220711/dachi-1801675681.html
https://realty.ria.ru/20231122/odezhda-1910610724.html
https://realty.ria.ru/20220727/utilizatsiya-1805057230.html
московская область (подмосковье)
калужская область
Недвижимость РИА Новости
internet-group@rian.ru
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
2024
Анна Смирнова
https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e5/07/1b/1743047544_143:0:2190:2047_100x100_80_0_0_d01781cdb43d99393233380f49c7e05e.jpg
Анна Смирнова
https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e5/07/1b/1743047544_143:0:2190:2047_100x100_80_0_0_d01781cdb43d99393233380f49c7e05e.jpg
Новости
ru-RU
https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/
Недвижимость РИА Новости
internet-group@rian.ru
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
Недвижимость РИА Новости
internet-group@rian.ru
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
Анна Смирнова
https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e5/07/1b/1743047544_143:0:2190:2047_100x100_80_0_0_d01781cdb43d99393233380f49c7e05e.jpg
загородная недвижимость, сделки, дача, жилье, московская область (подмосковье), калужская область, сергей вишняков, миэль, инком-недвижимость, realty-гид – риа недвижимость
Загородная недвижимость, Сделки, Дача, Жилье, Московская область (Подмосковье), Калужская область, Сергей Вишняков, Миэль, ИНКОМ-Недвижимость, Realty-гид – РИА Недвижимость
Владельцы повидавших виды летних дачных домиков, чей возраст перевалил за 30-40 лет, нередко понимают, что подобный отдых не для них и задумываются над тем, чтобы продать свою фазенду. Эксперты рассказали РИА Недвижимость, на какие старые дачи будет практически невозможно найти покупателя и как все же быстрее и с максимальной выгодой выйти на сделку.
По оценкам агентства недвижимости "
Миэль", на сегодняшний день на продажу в
Подмосковье выставлено примерно 16-18 тысяч дачных домов. Порядка 6 тысяч из этих объектов находится в ближнем Подмосковье (до ЦКАДа), еще 10-11 тысяч в более дальних районах области.
Нередко старые дачи не могут найти покупателя годами, констатируют риелторы. Как правило это происходит по следующим причинам:
- неоформленные и недооформленные документы;
- неправильная оценка объекта;
- неудачное начало продажи;
- плохое состояние дома и участка
Владелец агентства недвижимости "Вишня"
Сергей Вишняков приводит следующий пример затянувшегося поиска покупателя:
«
"У нас была такая продажа, где как раз соединились два последних аспекта. Продавать пришлось в зимний сезон (мы с продавцом несколько раз откапывали хоть какую-то тропинку от главной дороги – иначе было невозможно показывать). Все, кто приезжал – могли оценить только общие виды, ну и увидеть грустный брошенный дом 50 летней постройки. Продавали всю зиму, в феврале, в самые морозы все-таки нашелся покупатель. Но для этого нам довелось два раза корректировать цену – никто не хотел покупать заброшенную дачу, никто не верил, что дом можно хоть как-то восстановить и участок превратить в удобное для отдыха место".
Сергей Вишняков
Владелец агентства недвижимости "Вишня"
При этом материал, из которого построен дом, тоже важен. Кирпичный дом с внешними недостатками практически всегда будет выигрывать в привлекательности щитовой постройке, обшитой вагонкой, добавляет начальник отдела направления "Загородная недвижимость" агентства "
Инком-Недвижимость" Татьяна Максимова.
Но, как правило, если дом был построен до 2000-х годов – ведь в тот период дачи часто строили без соблюдения технологий, используя подручные материалы – новые владельцы будут сносить его, объясняет директор по продажам категории "Стройка" компании "Лемана Про" Юлия Балобанова.
Так что такой дом на участке – это практически всегда по своей сути обременение, предупреждает коммерческий директор группы компаний АСК, эксперт по загородной недвижимости Анна Исаева. Ведь его демонтаж стоит денег, да еще и придется потратить время и силы на уборку участка после сноса.
Снос деревянной постройки обойдется в сумму от 5 тысяч рублей за квадратный метр. То есть при площади 200 "квадратов" демонтаж будет стоить около 1 миллиона рублей, оценивает владелец строительной компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский. Стоимость сноса каменного дома – 10 тысяч рублей за квадратный метр, то есть за дом в 200 "квадратов" придется отдать 2 миллиона рублей.
Что же касается капитального ремонта и "переделки" старого дома – это процесс очень долгий по времени, затратный и непредсказуемый, говорит Лозовский. Во время реставрации можно наткнуться на скрытые дефекты, многолетние деформации, которые устранить очень дорого. А иногда – невозможно.
Поэтому реставрация старого дома в 60% случаев будет стоить еще дороже, чем снос и постройка нового, констатирует эксперт.
За сколько можно продать?
В основном цена дачи зависит от ее удаленности от
Москвы, говорит руководитель отдела загородной недвижимости "Сущевский" агентства "Миэль" Татьяна Ананьева.
Так как ценность в таких объектах представляет в основном участок, то в ближнем поясе Подмосковья за объект можно получить и до 10-12 миллионов рублей, добавляет руководитель "
Циан.Аналитики" Алексей Попов.
«
"А в районах, которые находятся на границах, к примеру, Владимирской или Калужской областей, стоимость такого объекта может быть не более 1,5 миллиона рублей. Это будет летний домик в каком-нибудь СНТ, возможно даже в приличном состоянии", – объясняет Ананьева.
Татьяна Ананьева
Руководитель отдела загородной недвижимости "Сущевский" агентства "Миэль"
С точки зрения ценообразования для дачи очень важно наличие коммуникаций, добавляет исполнительный директор компании "НДВ Супермаркет Недвижимости" Татьяна Подкидышева.
«
"Если местоположение у дачи в целом хорошее, но объекту не один десяток лет, и к тому же в нем отсутствуют коммуникации, то купят его все равно либо по цене участка, либо с существенным дисконтом от 20%, поскольку новый владелец будет заново отстраивать дом и проводить газ, водоснабжение и отопление", – советует она.
Татьяна Подкидышева
Исполнительный директор компании "НДВ Супермаркет Недвижимости"
А в ситуации, когда коммуникации подключены, за их счет можно увеличить стоимость объекта в среднем на 35-40%, добавляет Подкидышева.
Недорогие дома в удаленных локациях чаще всего покупают дачники из городов-спутников, расположенных недалеко от этих СНТ, для огорода или для проведения летнего сезона с семьей на этих участках, рассказывает Ананьева.
Чем ближе к Москве, тем чаще покупают именно ради будущего строительства нового дома. Иногда это обычные люди, которые планируют строить дом для себя, но в большинстве случаев покупателями являются застройщики, которые строят дома с целью последующей перепродажи.
В этом случае такой объект, по словам Исаевой, имеет свои преимущества перед новыми коттеджными поселками:
- Новый владелец получает участок в уже обжитом СНТ, КП или селе, ему не придется долгие годы жить на стройплощадке в окружении вечной стройки соседей;
- Сад, как правило, уже есть: высокие плодоносящие деревья и огород. В новом поселке долго придется ждать, пока плодовые деревья вырастут и участок станет уютным;
- Все коммуникации к такому дому уже подведены, а значит – не нужно самим получать техусловия, покупать мощности, заказывать проекты и подключать свет, газ, воду. Как правило, на таком участке уже есть скважина или колодец, септик;
- Если построить новый дом в границах старого, то не потребуется разрешения на строительство. Возведение нового дома на месте старого можно выдать за реконструкцию.
Выставлять дачи на продажу, причем как рядом с Москвой, так и в отдаленных районах области, лучше всего по весне, советуют риелторы.
«
"В период с ноября по февраль дачи не пользуются спросом. Иногда бывают просмотры объявлений, бывают звонки, но до показов обычно дело не доходит", – констатирует Ананьева.
Татьяна Ананьева
Руководитель отдела загородной недвижимости "Сущевский" агентства "Миэль"
В том случае, если дом пойдет под снос, будущие застройщики после схода снега весной смогут увидеть рельеф участка, его захламленность, с тем, чтобы оценить реальные затраты на приведение его в порядок и подготовку площадки к строительной стадии, говорит собеседница агентства.
"Дачи тоже чаще всего ищут по весне, потому что зимой в ряде СНТ и дороги-то не чистят", – добавляет она.
По оценкам риелторов, сроки продажи старых дач начинаются от 3-4 месяцев и могут затягиваться на годы.
Ведь такие объекты обычно продают дети пожилых или умерших родителей, или сами пожилые владельцы, если понимают, что поддерживать дом и ухаживать за садом они уже не смогут, указывает Исаева. Поэтому они редко готовы серьезно вкладываться в дом перед продажей и предпочитают обойтись минимальными усилиями. Это, конечно, затягивает весь процесс.
В целом эксперты дают следующие рекомендации для ускорения процесса продажи, а также для усиления привлекательности объекта:
1. Дом, на который официально не оформлено право собственности, невозможно продать – получается, что юридически прав на участок и дачу у владельца просто нет, говорит адвокат Екатерина Тютюнникова. По ее словам, ситуация существенно усложняется и становится практически патовой, если за участок и дом идут споры между родственниками (как правило это наследники, который никак не могут договориться между собой).
«
"Для того чтобы ускорить продажу, первым делом обязательно надо привести в порядок документы на дачу, чтобы впоследствии не было сюрпризов при подготовке к сделке и при ее заключении", – рекомендует Максимова.
Татьяна Максимова
Начальник отдела направления "Загородная недвижимость" агентства "Инком-Недвижимость"
Сведения о зарегистрированных правах на землю содержатся в Росреестре, поэтому для начала необходимо заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта и посмотреть информацию о нем на публичной кадастровой карте.
Если информации в Росреестре нет, то необходимо обращаться за архивными данными в администрацию населенного пункта. В том случае, если и там не смогут предоставить необходимые документы, можно попытаться доказать право собственности в суде, привлекая свидетелей, прикладывая фото и другие доказательства. В суд нужно обращаться и в том случае, если наследники не могут договориться между собой.
Есть еще одна опция: если старый дом не оформлен должным образом, это можно сделать в упрощенном виде по "Дачной амнистии".
2. Если к дому подведены коммуникации, не оформленные должным образом, нужно обязательно исправить это перед продажей. Наличие оформленных договоров с ресурсоснабжающими организациями повысит цену дома и существенно ускорит сделку.
3. Особое внимание стоит уделить участку: покосить траву, обрезать деревья, почистить цветники и клумбы, выровнять дорожки, вывезти весь мусор с территории, советует Исаева. По ее словам, покупатель должен почувствовать себя там уютно.
Очень важно вывезти весь хлам, чтобы дом и участок на фотографиях выглядели красиво и не шокировали потенциальных покупателей при просмотрах. По данным компании "Грузовичкофф", такая услуга обойдется в сумму от 490 рублей (разумеется, конечная сумма зависит от числа грузчиков, будет ли упаковка, от удаленности, от того, сколько займет времени). К перевозке не допускаются запрещенные, опасные, легковоспламеняющиеся, жидкие, текучие грузы. Строительные материалы принимаются только 4-5 класса опасности.
Впрочем, чтобы не тратить лишние деньги на заказ грузовика, можно в несколько заходов вывезти ненужные и старые вещи своими силами. Важно учитывать, что выбрасывать все подряд в мусорные контейнеры нельзя. Какие-то предметы гардероба лучше передать в "добрые ящики", а бытовую технику и мебель выбрасывать в специальные бункеры или сдавать в утиль.
А вот пытаться ремонтировать дом, чтобы поскорее найти покупателя и подороже продать постройку, практически бесполезно. Ведь состояние исходного дома может заинтересовать лишь тех, кто планирует пользоваться им, а не сносить, объясняет Ананьева, добавляя, что при любом раскладе ремонт станет просто неким бонусом покупателю, а не поводом для повышения цены дома или его более быстрой продажи.
