Кручу-верчу: какие переделки квартиры в ходе ремонта придется узаконить

Несмотря на то, что про перепланировки в квартирах говорят очень много, собственники до сих пор не всегда отчетливо понимают, что можно и что нельзя самовольно изменить в своем жилье. Сайт "РИА Недвижимость" узнал у экспертов, какие на первый взгляд незначительные изменения будут все же признаны перепланировкой и что из этого не удастся узаконить ни при каких обстоятельствах.

Подумать только!

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения новых данных в его технический паспорт (п. 2 ст. 25 ЖК РФ), объясняет член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова.

При этом многие мелкие переделки, которые на первый взгляд ничего существенно не меняют в квартире, официально все равно являются перепланировкой и требуют согласования, предупреждают и владелица компании "Национальный центр перепланировок и реконструкций" Светлана Гоненко, и эксперт индивидуального управления ремонтно-строительными работами Андрей Хрисанов.

Они составили достаточно обширный список таких, вроде бы незначительных, изменений:

Обычно такое переустройство популярно в квартирах старого фонда – чаще всего в "хрущевках" и "брежневках", где часто встречаются проходные комнаты. Чтобы изолировать их, владельцы жилья ставят такие перегородки, не задумываясь о том, что по закону это является перепланировкой, поясняет Гоненко.

Нередко владельцы квартир в старом жилом фонде демонтируют такие шкафы, чтобы получить больше пространства в маленькой квартире. Но если их наличие было отображено в техпаспорте БТИ, то официально это будет считаться перепланировкой, и такое изменение надо будет согласовывать, предупреждает собеседница агентства.

Некоторые думают, что если убрать стеклопакет при входе на лоджию и балкон, то это мелочь и ничего страшного. Но по факту это перепланировка, а в некоторых регионах даже расценивается как реконструкция, обращает внимание Гоненко.

До 2022 года порожки в ванной и туалете были в принципе обязательными для защиты от протечек, демонтировать их запрещалось. Но теперь разрешено делать чистовое покрытие полов в санузлах и смежных помещениях в один уровень. Правда для этого нужно обязательно сделать гидроизоляцию по всей площади квартиры. Для согласования такой перепланировки должен быть получен акт освидетельствования скрытых работ, констатирует Хрисанов.

С 2021 года было запрещено делать душевые поддоны в строительном исполнении. Теперь же душ-трап сделать разрешается, но только при условии, что межэтажные перекрытия не будут затронуты и будет выполнена гидроизоляция, говорит эксперт.

Если при создании проема затрагиваются несущие конструкции, необходимо предварительно согласовать проект перепланировки. В нем отмечается усиление под его ширину в зависимости от этажности.

«

"Чем этаж квартиры ниже, тем меньше вероятность получить разрешение, потому что несущие конструкции к первому этажу испытывают большую нагрузку. Чем этаж выше, тем можно сделать проем шире", – объясняет Хрисанов.

Андрей Хрисанов

Эксперт индивидуального управления ремонтно-строительными работами

Если дверной проем требуется сделать в ненесущей стене, такой проект перепланировки согласуется в упрощенном порядке – по эскизу после завершения ремонтных работ, рассказывает он.

Такие изменения будут считаться перепланировкой, так как потребуется расширить мокрую зону на площадь нежилого помещения и провести гидроизоляцию, говорит Хрисанов.

Антресольные этажи должны быть согласованы жилищной инспекцией. Площадь их не должна превышать 40% от площади квартиры, отмечает эксперт.

Если собственник квартиры во время ремонта решил перенести кухонную мойку в другое место на кухне, он тоже должен пройти процедуру согласования перепланировки. То же самое касается и переноса унитаза в границах санузла, обращает внимание Хрисанов.

Французские окна делают помещение более светлым, но их установка требует предварительного согласования с жилищной инспекцией. Не во всех сериях домов разрешено устанавливать такие окна.

Точно нет

Помимо переделок, которые в принципе можно официально согласовать, существует и ряд изменений, согласовать которые не получится ни в коем случае.

«

"И это не всегда такие вопиющие вещи как, например, установка джакузи на балконе или в комнате, оборудование бассейна в обычной квартире, вынос несущих стен целиком", – констатирует Гоненко.

Светлана Гоненко

Владелица компании "Национальный центр перепланировок и реконструкций"

При проведении работ по перепланировке и переустройству квартиры, по словам Хрисанова, запрещено:

Вентиляция относится к общедомовому имуществу и вмешиваться в ее работу нельзя.

Хотя часто владельцы квартир хотят снести вентиляционный короб и использовать освободившуюся площадь, например, для установки холодильника в кухне.

Если владелец квартиры хочет создать единое пространство без перегородок и дверей, то ему придется отказаться от газа. В этом случае пишется заявление на отключение газового оборудования, прикладываются справки из управляющей компании об увеличении выделенной мощности, и в дальнейшем вместо газовой плиты используется электрическая.

Правда тут есть некоторые нюансы, отмечает Гоненко. В целом по России объединять кухню с газовой плитой запрещено в однокомнатных квартирах, а на многокомнатные квартиры такого запрета нет.

Так что в данной ситуации все зависит от властей региона, рассказала эксперт. Так, например, в Москве и Санкт-Петербурге такой запрет, по ее словам, существует вне зависимости от комнатности квартиры, в других же регионах подобное объединение кухни и комнаты может быть вполне разрешено.

Если хозяин квартиры решит сделать из своей кухни или комнаты два отдельных помещения, разделив сплошной перегородкой, он должен предусмотреть, чтоб в каждом помещении было окно.

Запрещено выносить на балкон или лоджию радиаторы отопления, подключенные к системе центрального отопления.

Некоторые владельцы квартир хотят устроить декоративные полки в нише стены. Но проделывать такие манипуляции с несущей стеной запрещено.

Мера ответственности

Стоит понимать, что о неузаконенной перепланировке в квартире в любом момент может узнать жилинспекция. Пожаловаться туда могут все те, кто имел доступ в квартиру. Например, соседи, управляющая компания или сотрудники газовой службы, приходившие для проверки газового оборудования.

По их жалобе жилинспекция придет в квартиру с внеплановой проверкой. Если она зафиксирует нарушение, то собственнику жилья (физическому лицу) грозит штраф в размере до 2,5 тысячи рублей (п. 2 ст. 7.21 КоАП РФ) и требование узаконить изменения. На практике крайне редко удается доказать отсутствие необходимости таких согласований, предупреждает Спиридонова.

Если узаконить изменения невозможно, то квартиру потребуется вернуть в прежний вид (пункты 3 и 5 ст. 29 ЖК РФ). В случае, если собственник не сделает это в отведенный срок, впоследствии по иску жилинспекции суд может принять решение о продаже квартиры с торгов, резюмирует юрист.