С любовью к застройщикам: как осложнилась приемка квартиры в новостройке

С марта и до конца 2022 года покупатели квартир в новостройках принимают их по новым правилам – таким образом власти сделали шаг навстречу застройщикам, страдавшим от так называемого "потребительского терроризма". Вместе с тем, Минстрой России уже задумался о том, чтобы сделать эти нормы постоянными. Сайт "РИА Недвижимость" решил напомнить читателям, что же принципиально изменилось при приемке жилья в новых домах.

Градация недостатков

Застройщики довольны новыми правилами и считают, что они не позволяют дольщикам намеренно затягивать сроки передачи жилья в собственность.

«

"Для нас это означает, что станет меньше так называемого "бытового терроризма", когда часть новоселов намерены тянуть до последнего, накладывая на застройщика бесконечные штрафы и пени", – говорит управляющий партнер Time Development Юрий Раловец.

Для дольщиков же все выглядит не так радужно.

Раньше, заметив какие-то недостатки в новой квартире, покупатель мог не подписывать акт приема-передачи и требовать от застройщика устранить их, уменьшить стоимость квартиры или выплатить компенсацию.

Теперь же покупатель может потребовать только одно: безвозмездно устранить недостатки в течение 60 дней. И только если застройщик не уложится в этот срок или откажется устранять проблемы, то можно требовать компенсацию или скидку.

При этом все возможные недостатки разделены на две категории: существенные и несущественные.

«

"Существенные недостатки это те, которые делают квартиру непригодной для проживания, остальные же относятся к несущественным. Если дольщик нашел в квартире несущественные недостатки, он все равно подписывает акт приема-передачи и просто указывает их в акте. Впоследствии застройщик должен устранить их за свой счет", – рассказывает руководитель направления по работе с новостройками сети офисов агентства недвижимости "Миэль" Марина Шадрунова.

Марина Шадрунова

Руководитель направления по работе с новостройками сети офисов агентства недвижимости "Миэль"

Еще один не самый приятный момент для дольщика заключается в том, что ранее, если он не принимал квартиру, то мог не оплачивать коммунальные платежи в период исправления изъянов. Сейчас же он обязан подписать акт приема-передачи и оплачивать "коммуналку", хотя по факту он пока не может пользоваться этой жилплощадью, добавляет директор по продажам "НДВ Супермаркет Недвижимости" Татьяна Подкидышева.

Выбор эксперта

Если покупатель считает, что недостатки все-таки являются существенными, ему придется за свой счет нанимать эксперта.

«

"И только если эксперт даст заключение, что недостатки действительно существенные, то расходы на его услуги застройщик должен будет возместить дольщику", – говорит председатель Московской городской коллегии адвокатов "Власова и партнеры" Ольга Власова.

Ольга Власова

Председатель Московской городской коллегии адвокатов "Власова и партнеры"

Выбор эксперта по новым правилам также довольно сильно затруднился. Раньше его мог выбрать покупатель, а теперь может привлечь только застройщик, хотя и по согласованию с дольщиком. При этом работу эксперта оплачивает именно покупатель жилья.

Экспертом может стать не любой человек, он должен соответствовать целому ряду критериев:

«

"Далеко не все специалисты, которые ранее помогали принимать квартиры и составляли экспертные заключения, соответствуют всем этим требованиям. А это значит, что вступление в СРО и дополнительное внесение специалистов в реестр повышает стоимость услуги на подобные приемки", – предупреждает Шадрунова.

Марина Шадрунова

Руководитель направления по работе с новостройками сети офисов агентства недвижимости "Миэль"

И если эксперт в конечном итоге не подтвердит, что недостатки в квартире являются существенными, покупателям придется подписать акт приема-передачи квартиры и ждать их устранения 60 дней, при этом еще и оплатить расходы эксперта, указывает директор по продажам "НДВ Супермаркет Недвижимости" Татьяна Подкидышева.

Срок передачи квартир

Раньше у всех дольщиков в договорах долевого участия на объект был один и тот же срок передачи квартир. Если застройщик хотел его перенести, он должен был внести изменения в проектную декларацию. Теперь у каждой квартиры может быть свой срок передачи. Вносить изменения в проектную декларацию застройщику больше не нужно.

Кроме того, если дольщик отказывается подписывать акт выполненных работ и всячески уклоняется от этого, например, игнорирует письма, застройщик делает об этом отметку и подписывает акт в одностороннем порядке. Ранее односторонний акт можно было оформить, только если дольщик не подписывал документ в течение 60 дней, сейчас этот срок сократили до 30 календарных дней, отмечает Власова.

Защита своих прав

Если покупатель квартиры захочет отстаивать свои права в суде, то и тут для него были приготовлены "сюрпризы".

«

"Раньше суды применяли к отношениям застройщиков и дольщиков закон о защите прав потребителей. То есть те же правила, как если бы покупали не квартиру, а бытовую технику или мебель. По этому закону, если застройщик уклонялся от исполнения своих обязанностей, дольщики могли взыскать с него огромные компенсации", – вспоминает Власова.

Ольга Власова

Председатель Московской городской коллегии адвокатов "Власова и партнеры"

Так, за просрочку сдачи квартиры дольщик мог потребовать в суде неустойку, процент за пользование чужими средствами, 50% от неустойки в качестве штрафа за отказ выполнить требования в добровольном порядке, а еще моральный ущерб. За просрочку на три месяца дольщик по закону о защите прав потребителей мог легко взыскать с застройщика 100 тысяч рублей, говорит она.

Теперь к отношениям дольщика и застройщика применяется исключительно закон о долевом участии в строительстве. А значит, взыскать, например, штраф по закону о защите прав потребителей теперь будет невозможно. Осталась только неустойка, которая предусмотрена законом о долевом участии в строительстве, – 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки.

"Как при этом суды будут считать неустойки, если застройщик уклоняется от устранения недостатков, неясно. В законе о долевом строительстве для этого нет отдельных правил", – указывает Власова.