Застройщики и дольщики чаще всего находятся по разные стороны баррикад. Основного накала страсти достигают, когда приближается срок передачи квартиры: в случае его нарушения возникают споры о возможной компенсации. Эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость" о том, как дольщики стараются спасти свои деньги, а заодно извлечь выгоду из пропущенного срока ввода новостроек.
Хороший, плохой, злой дольщик
Позиция дольщиков относительно застройщика, задержавшего передачу квартиры, может быть очень разной.
Так, Татьяна, дольщица одного из самых известных московских долгостроев "Академ-Палас" рассказала РИА Недвижимость, что из 165 человек, купивших квартиры в этом ЖК, только 20 настроены довести дело до банкротства и хотят судиться с застройщиком, с остальными ему удалось договориться. "Мы встречались с его представителями, и всем желающим в качестве компенсации предложили бесплатные машино-места, и вообще застройщик постоянно готов к диалогу", — рассказывает она. А вот дольщики ЖК "Медовая долина" настроены менее миролюбиво. Как рассказал один из представителей инициативной группы, многие уже обратились в суд с требованиям взыскания неустойки. В ближайшие пару месяцев можно ожидать первых судебных решений в отношении застройщика. "На текущую дату срок сорван трижды, а общая задержка составляет более 8 месяцев. Что остается дольщикам?", — пояснил собеседник агентства.
Здесь все зависит от класса объекта и застройщика, рассуждает директор по продажам компании "СМУ-6 Инвестиции" Татьяна Гофман. В бизнес-классе и выше, когда площади дорогие, то стараются решить вопрос взаимовыгодно для всех сторон и, например, предлагают дополнительную скидку на машино-места.
Однако имеют место и случаи, связанные с "потребительским терроризмом" в отношении застройщиков, сетует управляющий партнер "ВекторСтройФинанс" Андрей Колочинский. Многочисленные юристы предлагают свою помощь на форумах участников долевого строительства в интернете, призывают дольщиков разрывать ДДУ и обращаться в суд, чтобы взыскать компенсацию за просрочку, рассказывает он.
Ситуации, когда своими правами злоупотребляют дольщики, могут происходить, когда дольщик намеренно не подписывает передаточный акт и обращается в суд с иском к застройщику о возврате денежных средств и уплате процентов в связи с односторонним отказом от исполнения договора долевого участия, рассказывают специалисты юридической фирмы "ЮСТ". Такое право предусмотрено законом, но не в том случае, если застройщик добросовестно передал квартиру дольщику, но тот от приема попытался уклониться.
Идеальная защита
Участников долевого строительства (дольщиков) оберегают сразу несколько законов, причем каждый год появляются различные законодательные новеллы, направленные на защиту прав покупателей строящегося жилья, но при этом важно знать, какие именно нормы применимы в каждом конкретном случае и как нужно сформулировать свои требования. Юрист адвокатского бюро "Леонтьев и партнеры" Тамази Мстоян рассказал об одном из судебных разбирательств, завершившихся недавно:
"Семья приобрела квартиру по ДДУ, причем заключал договор только один из супругов — муж. Срок передачи квартиры должен был наступить еще в 2015 году, однако даже в 2016 году этого так и не произошло. Одновременно в семье произошла трагедия — супруг умер, его вдова вступила в права наследства. ДДУ она была намерена расторгнуть, о чем она известила застройщика и потребовала возврата уплаченных по ДДУ денег, однако застройщик проигнорировал ее требование и "играл в молчанку". Тогда женщина обратилась в суд. Первое заявление было составлено с ошибками: она требовала по нему расторгнуть договор, хотя правильно было требовать признать его расторгнутым, вернуть всю сумму, а также выплатить ей все штрафы и пени. Дело в том, что по закону у дольщика есть право расторгнуть договор, если просрочка составила более двух месяцев. И, получается, истица уже направляла застройщику соответствующее извещение. Кроме того, в первом заявлении неправильно был произведен расчет неустойки. После внесения правок суд взыскал с застройщика не только деньги, уплаченные по ДДУ, но и всю сумму процентов за пользование застройщиком средствами дольщика, а также 50% штраф от всей суммы взысканных денежных средств с застройщика в пользу истицы".
При нарушении предусмотренного договором срока передачи дольщику объекта долевого строительства застройщик уплачивает дольщику неустойку (пени) в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, поясняет Мстоян.
Если же просрочка составила два месяца и более, продолжает он, то у дольщика появляется право расторгнуть договор долевого участия (ДДУ). В этом случае, застройщик обязан в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора возвратить дольщику деньги, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными средствами в размере 1/150 ставки ЦБ, действующей на день оплаты договора дольщиком. Указанные проценты начисляются со дня оплаты дольщиком денежных средств по договору застройщику до дня их возврата.
Покупатель также вправе требовать штраф за неисполнение его законных требований (в нашем случае — это досудебное требование передать квартиру после нарушения установленного законом срока), уточняет адвокат московской коллегии адвокатов "Град" Евгений Лазарев. Штраф составляет 50% от взысканной в пользу покупателя судом суммы, добавляет он.
Игра на понижение
Один из неприятных сюрпризов, который может ждать дольщика в суде, — это уменьшение размера неустойки уже самим судьей. Юристы-практики, опрошенные РИА Недвижимость, отметили, что региональные суды чаще принимают сторону дольщика и не снижают размер неустойки и других выплат. Поэтому адвокаты стараются, по мере возможности, переносить разбирательство в регионы. Например, можно его проводить по месту прописки дольщика — этим "лайфхаком" поделились адвокаты Ирина Кузнецова и Олег Катаев. Между тем, статья не может применяться произвольно, подчеркивает Кузнецова и рассказывает один пример из своей практики:
"Московский городской суд отменил решение по иску дольщика к ООО "Мортон-Юг", поскольку в суде первой инстанции юрист застройщика не заявил ходатайство о применении снижении неустойки. Суд первой инстанции не имел право снижать неустойку самостоятельно, если такое ходатайство не было заявлено. Был и другой пример, когда суд Пензенской области оставил в силе решение районного суда, которым неустойка по иску дольщика к ООО "Ковчег" (тоже входило в группу "Мортон") была взыскана в полном объеме в сумме свыше 600 тысяч рублей. Суд со ссылкой на правовую позицию Верховного суда указал, что норма о снижении неустойки может применяться только в исключительных случаях, а не просто по факту подачи ходатайства".
"К сожалению, встретить такие решения в судах Москвы и Московской области практически нельзя", — сетует Кузнецова.
Большой куш
Помимо указанной выше компенсации, у дольщиков есть возможность (и соблазн) получить дополнительные бонусы от сложившейся ситуации, отмечают эксперты.
Например, дольщики через суд пытаются взыскать с застройщика убытки, вызванные нарушением срока передачи объекта, например: арендные платежи за снимаемую квартиру, рассказывает генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Наталья Шаталина.
В этом вопросе также часто ключевым моментом становится то, в каком суде происходит разбирательство. "В Москве суды не часто взыскивают этот ущерб, в Петербурге тоже, а вот в Ленинградской области — могут", — уточняет Катаев и рассказывает об одном примере из своей практики:
"В 2011 году Бокситогорский городской суд Ленинградской области взыскал с застройщика ООО "Титан" в пользу дольщика 159,9 тысячи рублей неустойки за 181 день просрочки по ДДУ (без снижения требований), 97,5 тысячи рублей, которые истец был вынужден потратить на аренду квартиры во время этой просрочки, возмещение расходов на услуги юриста (здесь суд снизил требования с 35 до 20 тысяч рублей)".
Между тем, в одном из недавно рассмотренных дел уже Верховный суд РФ признал право за долевым инвестором на получение с застройщика дополнительной компенсации за вынужденную аренду жилья на срок фактической просрочки передачи квартиры, подчеркивает юрист девелоперской группы "Сити-XXI век" Василий Шарапов.
Но в сложившейся практике суды, как правило, отказывают дольщикам в удовлетворении таких требований, а также могут значительно снизить размер неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов дольщика, посчитав его действия по истребованию дополнительных убытков, злоупотреблением своими правами, предупреждает Шаталина. И наоборот, некоторые дольщики действительно пытаются "сорвать куш", например, хотят приравнять к компенсации обязательные платежи по кредитным договорам, добавляет она.
Мария НЕРЕТИНА
