Анна Авдокушина: Конкуренция банков за проекты девелоперов будет расти

С 1 июля 2019 года российские застройщики жилья лишились возможности привлекать деньги дольщиков напрямую. Рынок перешел на проектное финансирование, по которому средства граждан зачисляются на специальные счета эскроу в банках и хранятся там до выполнения обязательств застройщиком, то есть до ввода дома в эксплуатацию. Вице-президент банка "Дом.РФ" Анна Авдокушина в интервью РИА Недвижимость рассказала об активности российских девелоперов в условиях пандемии, конкуренции между банками за девелоперские проекты, появлении редких проблемных проектов, а также о том, как можно распространить этот механизм в том числе и на рынок индивидуального жилищного строительства.

- Анна, расскажите в каком состоянии сейчас рынок проектного финансирования в России? Какой объем выдачи прогнозируете на конец года?

«

- В целом рынок достаточно успешно перешел на новую модель работы. Если говорить о цифрах, то сегодня с использованием проектного финансирования в России возводится порядка 72 миллионов из 98 миллионов квадратных метров жилья. За 9 месяцев текущего года портфель подписанных лимитов проектного финансирования среди российских банков достиг 5,6 триллиона рублей. К концу года ожидаем, что показатель может достичь отметки в 6,5 триллиона рублей.

- Такими же темпами будет прирастать рынок и в 2022 году?

- Поскольку в конце года нас ожидает значительный ввод жилья, а кредитные лимиты закрываются в течение нескольких месяцев после ввода объектов в эксплуатацию, мы можем увидеть снижение темпа роста открытых лимитов в первой половине 2022 года. Но уже через год, по нашим оценкам, 90% и более многоквартирных домов будет строиться с использованием счетов эскроу, 5-7% с использованием собственных средств застройщиков, остальное придется на завершение последних проектов с привлечением средств дольщиков напрямую. Таким образом, рынок проектного финансирования полностью сформируется уже в конце 2022 – начале 2023 года.

- Расскажите о портфеле банка "Дом.РФ": какую долю этого рынка вы занимаете и как планируете ее наращивать?

«

- Мы финансируем почти треть всех сделок в этом сегменте в России и ежегодно увеличиваем свой кредитный портфель. Если на 1 января текущего года он составлял чуть более 1 триллиона рублей, то на текущий момент превысил отметку в 2 триллиона.

- Сколько застройщиков вы финансируете, и какова в портфеле доля столичных регионов? Есть ли планы расширять географию присутствия?

- Более 60% финансируемого жилья в портфеле банка приходится на региональные проекты, если считать в квадратных метрах. География бизнес-присутствия банка "Дом.РФ" уже превысила 40 регионов и ежегодно расширяется. У нас есть задача обеспечить доступность проектного финансирования на всей территории страны - от Владивостока до Калининграда. Мы предполагаем, что в следующем году сможем расширить список регионов примерно на четверть. Будем активнее покрывать города Центрального федерального округа, Сибирского региона, возможно, выйдем в некоторые новые города Дальнего Востока.

- А как ведет себя сейчас средняя ставка проектного финансирования по рынку? Насколько сильно повлиял на нее рост ключевой ставки?

- Актуальные средние ставки кредитования проектов с эскроу почти полностью определяются уровнем продаж квартир и привлечением застройщиком средств на эскроу-счета: чем лучше продаются квартиры в строящихся домах, тем ниже ставка. Если говорить о текущем уровне среднерыночных ставок, то, согласно статистике ЦБ, в третьем квартале они выросли с 2,9% до 3,3% годовых. На это повлияло и снижение уровня покрытия эскроу, и ввод в эксплуатацию проектов с высоким покрытием, а также некоторое охлаждение спроса на жилье, которое мы наблюдали в третьем квартале в связи с корректировкой льготной ипотеки на новостройки.

- А прогнозируемая ставка на следующий год?

- Думаю, с учетом всех факторов, ставка должна будет незначительно расти, но по-прежнему останется вполне комфортной для застройщиков на уровне около 4%.

- Какие риски с точки зрения проектного финансирования сегодня есть у банков, в том числе у вашего, на фоне пандемии?

«

- Основная опасность в этот период состоит в давлении рыночных факторов на рентабельность проектов, которое мы объективно наблюдаем и которое приводит или может приводить к снижению финансовой устойчивости банков.

- Вы упомянули возможное в текущей структуре рынка снижение финансовой устойчивости. А появились ли где-либо проблемные проекты, реализующиеся по новой схеме?

- В портфеле любого банка всегда есть небольшая доля проектов, которые по определенным причинам потеряли свою устойчивость и не могут в оговоренном графике обслуживать свой долг. При чем эти причины не обязательно связаны с пандемией. Есть уже известный проект в Мурино Ленинградской области. Там разработан план мероприятий, предусматривающий завершение строительства. Стратегия реализуется, в том числе, путём получения операционного и акционерного контроля. Банк делает все, чтобы способствовать решению этой ситуации. Важно, что эти проблемы не означают вероятность появления обманутых дольщиков – ни в настоящем моменте, ни в будущем.

- Из этого можно сделать вывод, что механизм проектного финансирования настолько эффективно обезопасил рынок, что появление обманутых дольщиков теперь невозможно в принципе?

- Сейчас, спустя уже продолжительное время после перехода на эту систему работы, можно с полной уверенностью утверждать, что механизм проектного финансирования максимально минимизировал риски для конечного покупателя. Период пандемии и то, как банки беспрерывно продолжали осуществлять финансирование, несмотря на локдауны и рыночные шоки, также это демонстрируют. Является ли механизм совершенным? Наверное, даже совершенство оставляет возможности для улучшений.

- А нужны ли в это пандемийное время какие-то новые продукты, льготные программы и условия для застройщиков? Готовите ли вы что-либо по этому направлению?

- Пакет государственных мер поддержки очень помогал и помогает отрасли. Спрос поддерживала льготная ипотека, помогала и программа льготного кредитования от Минэкономразвития, успешно функционирует программа поддержки низкомаржинальных проектов. Сейчас у нас в портфеле почти 44% кредитов выдано с теми или иными мерами господдержки.

Если говорить о мерах, разрабатываемых непосредственно банками с учетом того, что часть программ сейчас становится менее доступной для застройщиков, то востребованы коммерческие программы поддержки спроса – снижение ставок для ипотечных покупателей квартир за счет средств застройщиков: прямо или косвенно, в том числе за счет проектного кредита. Мы такие программы разработали и предлагаем нашим клиентам целую палитру вариантов сегодня.

- А вообще активны ли сегодня застройщики? И появилась ли большая конкуренция между банками за них?

- Одним из показателей, позволяющим объективно оценить адаптацию застройщиков к новому процессу, является повышение конверсии из холодной заявки на кредит в подписанный договор. Эта распространённая банковская метрика позволяет оценить, насколько вероятно получение кредита в конкретном банке при подаче заявки. В целом можно сказать, что у застройщиков сегодня существенно меньше трудностей возникает при получении проектного финансирования. В начале реформы они испытывали проблемы со сбором полного комплекта документов, конверсия из заявки в подписанный договор была невысокой и мало прогнозируемой.

На текущий момент конверсия у нас в банке выросла на 61%, сейчас застройщики не только знают, какие требования к проектам предъявляют банки, они стали подавать заявки сразу в несколько банков и после выбирают наилучшее предложение. Конкуренция среди банков за качественные проекты и дальше будет усиливаться, банкам придется внедрять новые технологические платформенные решения, расширять ассортимент предлагаемых продуктов, дополнять текущий продукт новыми опциями.

- Сколько времени в среднем уходит на предоставление одного кредита? Есть перспективы снизить сроки?

- Скорость принятия решения и гибкость в подходе к индивидуальным сделкам – объективно наша сильная сторона. Существуют две общепринятые банковские метрики при кредитовании – это "время до решения" и "время до денег". Важно отметить, что мы с нуля за 2 года выстроили процессы так, что в 2021 году подписали около 1 триллиона новых кредитных договоров. Вторая метрика, "время до денег" – это как быстро застройщик может подготовиться к строительству. С того момента, как стороны окончательно договорились, начинается период выполнения прописанных в кредитном договоре отлагательных условий. Что касается срока, то здесь нет "средней температуры по больнице", все зависит от тех условий, которые застройщик и банк между собой согласовали.

- Власти могут распространить механизм проектного финансирования и на рынок ИЖС. Будет ли он аналогичен или будет немного иным?

«

- У нас уже есть финансируемые проекты ИЖС. Первый был в Ленинградской области, и сейчас на рассмотрении еще порядка 10 проектов в разных регионах.

Мы как банк полагаем, что рынок ИЖС абсолютно точно нуждается в таком инструменте для качественного рынка. При этом есть у рынка индивидуальных домов и некоторые особенности, и каждый проект ИЖС требует своего подхода и решений. Конечно, будут некоторые отличия от условий проектного финансирования для многоквартирных домов: вопросы общего имущества, разделение проекта на этапы/очереди, в соответствии с которыми будут раскрываться счета эскроу, но основные преимущества – как для застройщиков, так и для покупателей – останутся неизменными. Также мы надеемся, что это поможет привлечь к работе крупных федеральных застройщиков, а без их прихода активное развитие этого рынка вряд ли возможно.

- Есть ли у вас планы по запуску "зеленых" кредитов для девелоперов?

- Сейчас мы работаем над стандартами "зеленых проектов" в строительной отрасли - "Дом.РФ" разрабатывает соответствующий ГОСТ, а в системе наш.дом.рф уже маркируются "зеленые" дома. У нас есть "зеленые" кредиты, если говорить про характеристики объектов, строительство которых мы финансируем. С учетом движения в сторону экологичности и принципов устойчивого развития специальные условия в ближайшем будущем будут появляться. При этом важна поддержка правительства и Банка России для развития "зеленого" кредитования как на рынке ипотеки, так и на рынке проектного финансирования. В целом стандарты "зелености" пока только разрабатываются, и говорить о конкретных решениях еще рано.

Беседовала Ольга ГАХОКИДЗЕ