Дом в долг: как сейчас выдают ипотеку на ИЖС
Правильный ответ – "почти на любую". Дело в том, что на рынке действуют как специализированные программы с льготными ставками, но строгими требованиями к заемщикам и объектам, так и стандартные предложения из категории "попроще, но подороже".
Самой выгодной с точки зрения ставки будет "Сельская ипотека" (от 2,7%), но она действует в строго определенных населенных пунктах, которые признаны сельской местностью. Поэтому привлечь такой кредит не получится, например, в Подмосковье.
Также приобрести дом на землях ИЖС можно и по программе "Семейная ипотека". С апреля ее начал выдавать банк "Дом.РФ", позже присоединились и другие банки. Ставка в этом случае стартует от 4,7%, первоначальный взнос – от 20%. Максимальная сумма кредита – 12 миллионов рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей и 6 миллионов рублей для других субъектов РФ.
Вне льготных программ ставки выше, зато и сумма кредита выше. Так, банк "Дом.РФ" выдает также стандартную ипотеку на строительство частных домов – по ставке от 9%, сумма до 30 миллионов рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей и до 10 миллионов рублей для других регионов России. Также предусмотрен больший срок кредитования – до 30 лет. Первоначальный взнос – от 20%.
В среднем по рынку условия примерно схожи: максимальная сумма кредита составляет 70% от стоимости объекта и не более 50 миллионов рублей, ставка 9–12,5%, срок – до 30 лет, процентные ставки зависят от формы подтверждения дохода, размера первоначального взноса и других опций. В каждом случае объект недвижимости оценивается с точки зрения стоимости и ликвидности.
Крайне сложно. Банки стремятся сделать рынок более понятным, поэтому стараются одобрять ипотеку на строительство, только когда подрядчиком выступает аккредитованная в банке организация. Некоторые кредиторы вообще пока не запускают программ под строительство загородного дома, только на приобретение готового дома или участка.
Сейчас банки активно работают над тем, чтобы аккредитовать как можно больше таких компаний. Так, Россельхозбанк и банк "Дом.РФ" заявляют о 700 аккредитованных подрядчиках и планируют расширять этот список.
Плюс к тому Россельхозбанк начал собирать базу типовых проектов индивидуального строительства жилья – сейчас их более 100. Выбор проекта из этой базы сокращает срок согласования. По такому пути идет большинство банков, так как главной проблемой с кредитованием загородного рынка для них остаются сложности с определением ликвидности и рыночной стоимости объекта. Создавая базы подрядчиков и проектов, они облегчают себе определение стоимости объекта, а заемщикам – возможность получения займа на адекватных условиях.
Теоретически можно, но нужно быть готовым к тому, что это будет дорого и не получится взять большую сумму. Потребительский кредит на суммы от 3 миллионов рублей обычно выдается только с обеспечением, то есть рассчитывать на получение крупной суммы без залога заемщику не приходится. Собственно, кредитование под залог имеющейся недвижимости – оптимальный вариант привлечения средств на строительство загородного дома.
По такому пути пошел, например, банк "Санкт-Петербург", который не имеет программы ипотеки на строительство загородного дома, но предлагает крупный кредит под залог другой недвижимости: это может быть квартира или, например, коммерческое помещение.
В большинстве случаев это так. Более того, многие программы так и называются – "ипотека на ИЖС", то есть и покупка участка, и дома, и строительство будет проще обеспечить кредитом, если вид разрешенного использования земли там – "индивидуальное жилищное строительство".
В отличие от земель с видом разрешенного использования "для садоводства" или "для ведения подсобного хозяйства", земли под индивидуальное жилищное строительство чаще всего обеспечены всеми необходимыми коммуникациями и располагаются в пределах населенного пункта, который, в свою очередь, имеет инфраструктуру. Также разница между землями отмечается в возможности регистрации по месту жительства. Поэтому земли под индивидуальное жилищное строительство пользуются большим спросом.
Однако это не значит, что для других земель кредиты не доступны, их тоже можно получить. Главное условие – чтобы возводимый объект строительства относился к категории жилой недвижимости.
Непосредственно на сами коммуникации – нет. Именно из-за этого банки отдают предпочтение проектам на землях ИЖС: ведь там обеспеченность коммуникациями, как правило, значительно лучше.
В случае с займом на строительство затраты на коммуникации могут быть включены в смету, отсюда и "нелюбовь" банков к самостоятельному строительству, при котором сроки непредсказуемы, в том числе и сроки подведения сетей.
Готовый дом пока считается наиболее предпочтительным объектом. Кредитование на строительство или на покупку земельного участка сопряжено для кредитора с рисками – строительство может быть не завершено, и банку придется реализовывать участок, который не является ликвидным залогом. Поэтому кредит на покупку готового загородного жилья получить проще: это более ликвидный залог, нет рисков незавершения строительства, проще провести оценку и реализовать в случае дефолта заемщика.
Здесь мало отличий от обычной "городской" ипотеки: платежеспособность, хорошая кредитная история. Нюансы бывают разве что при участии в спецпрограммах, вроде "Семейной ипотеки", у которой есть собственные условия (например, наличие детей).
Наиболее критичные из них, которые предъявляют практически все банки:
- строительство должно быть завершенным;
- должны быть подключены все коммуникации, свидетельствующие о жилом характере дома: электричество, водопровод, канализация, отопление.
Дополнительно банки смотрят на следующие параметры:
- год постройки/износ,
- инфраструктура,
- материал стен.
Кроме того, все банки предпочитают, чтобы такой дом отвечал требованиям, предъявляемым к жилым строениям, то есть приобрести в ипотеку садовый домик не получится.
