Скорости и неврозы: как рынок жилья Москвы и Подмосковья пережил 2021 год

МОСКВА, 20 дек - РИА Недвижимость. Цены на жилье в московском регионе в уходящем году продемонстрировали максимальные значения за все время существования рынка, чему способствовали самые низкие в истории российской ипотеки банковские ставки, рассказали аналитики РИА Недвижимость. Даже после корректировки госпрограммы субсидирования кредитов на новостройки застройщики и банки поддержали спрос собственными акциями, стараясь при этом предложить покупателям именно то, что им нужно. Одновременно игроки рынка недвижимости наблюдали противоречивое явление: спрос из-за дороговизны жилья вновь начал перетекать из Москвы в область, но при этом количество сделок в столице продолжило расти, а в Подмосковье – сокращаться.

Льготная ипотека как драйвер спроса

В 2021 году погоду на рынке продолжала делать льготная ипотека на новостройки. Именно "первичка" задавала тон всему рынку жилья, в том числе и в плане цен, а "вторичка" уже подтягивалась за ней.

Картина спроса выглядела так. С начала 2021 года продажи планомерно росли и достигли своего пика в июне – последнем месяце действия ипотеки с господдержкой на старых условиях, рассказывает председатель совета директоров компании "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова. В июле, после изменения условий, продажи ожидаемо просели. Это было связано как с новым кредитным лимитом в 3 миллиона рублей, так и с тем, что покупателям уже не нужно было спешить, чтобы успеть воспользоваться льготной программой.

«

"Но уже с августа покупательская активность снова начала нарастать от месяца к месяцу", - продолжает Доброхотова, добавляя, что пик продаж также традиционно происходит в декабре.

Ирина Доброхотова

Председатель совета директоров компании "Бест-Новострой"

Действительно, в первой половине года высокая активность поддерживалась льготной ипотекой, дополняет коллегу управляющий партнер компании "Метриум" Надежда Коркка. По ее наблюдениям, хотя застройщики ожидали спада интереса покупателей после корректировки программы, реальный уровень спроса в третьем квартале оказался выше прогнозируемого и сейчас находится на относительно стабильном уровне.

По словам руководителя аналитического центра "Циана" Алексея Попова, поддержать спрос после изменения параметров льготной госипотеки, которая фактически действовать в Москве перестала, помогли совместные программы застройщиков и банков по субсидированию кредитных ставок.

Доброхотова обращает внимание и на следующий тренд: в августе-сентябре девелоперы выводили в продажу более крупные пулы новых квартир, стараясь за счет расширения ассортимента предложения привлечь внимание покупателей.

Цены выше – площади ниже

Что касается цен, то они росли в течение всего года практически во всех сегментах, рассказывают аналитики платформы bnMAP.pro. Только если в первой половине года ежемесячная динамика составляла в среднем плюс 2-4%, то, начиная с июля, рост ожидаемо замедлился до плюс 1-2% в месяц, уточняет Доброхотова.

Согласно данным "Мира квартир", в Москве новостройки дорожали так: в первых двух кварталах цены динамично росли, после корректировки льготной ипотеки в третьем квартале снизились на 4%, а в четвертом снова стали расти. В Московской области рост и вовсе не прекращался.

«

"Динамика цен в Московской области в этом году была выше, чем в Москве. Помимо перетекания спроса это объясняется и тем, что в прошлом году было наоборот – Москва выросла больше (17% против 14%), потому в этом году порог старта у нее был выше", - объясняет гендиректор "Мира квартир" Павел Луценко.

Павел Луценко

Гендиректор компании "Мир квартир"

Интересно, что средняя цена предложения и в Москве, и в области подросла меньше, чем цена "квадрата", замечает Луценко. Это свидетельствует о том, что востребованы меньшие по размеру квартиры, чем в прошлом году. Цены на жилье стали настолько высоки, что покупатели стараются как можно больше "ужаться" по цене покупки.

По подсчетам "Метриума" площадь квартир в московских новостройках массового сегмента за 2021 год уменьшилась на 6 квадратных метров - до 50 "квадратов". Это самое резкое сокращение с 2018 года, и в целом с этого времени московские новостройки масс-маркета "похудели" на 10 квадратных метров. В бизнес-классе за год квартиры стали меньше на 4,5 "квадрата" – до 70 квадратных метров, в премиуме - на 11, до 98.

"Девелоперы выставляют больше студий и однокомнатных квартир, это тренд последних шести месяцев, влияющий на средний показатель", - поясняет директор по развитию бизнеса "Метриума" Наталья Сазонова.

На "вторичке", продолжает Луценко, та же картина, что и на рынке новостроек: в прошлом году Москва дорожала быстрее области (11% против 7%), поэтому в этом году наоборот. И здесь квадратный метр тоже подорожал сильнее, чем цена предложения: как и на первичном рынке, предлагаемые к продаже квартиры уменьшились в площадях.

Если в Москве средний размер квартир с прошлого года сократился с 58 до 56 квадратных метров, то в Подмосковье – с 56 до 53, подсчитали аналитики "Мира квартир".

По данным "Циана", средняя цена первичного квадратного метра в Москве за год увеличилась почти на 32%, достигнув исторического максимума в 302 тысячи рублей. В области рост был аналогичный – 32,4%, но средние цены здесь вдвое меньше – 147 тысяч рублей за квадратный метр.

"Вторичка" в Москве, по подсчетам "Мира квартир", сегодня стоит более 288 тысяч за метр, прирост – почти 16%. В области же средняя цена "квадрата" на первичном рынке составляет 145 тысяч рублей (рост 30%), на вторичном – 127 тысяч (37%).

Таким образом, подсчитали в "Мире квартир", средняя цена лота на первичном рынке Москвы сегодня составляет 16,4 миллиона рублей, Подмосковья – 7,5 миллиона. "Вторичка" подешевле – 16 и 6,8 миллиона рублей соответственно.

Из Москвы в область

Говоря о спросе, риелторы отмечают высокий инвестиционный интерес к новостройкам московского региона, сохранившийся еще с прошлого года.

Динамичный рост цен на недвижимость при невысоких ставках по банковским депозитам стимулировал все больше людей, имеющих существенные накопления, перекладывать их в новостройки, объясняет Доброхотова. Дополнительно подогревала интерес к инвестициям льготная ипотека. Благодаря низким ставкам и растущей цене квадратного метра, инвестиции в недвижимость были выгодны даже с учетом кредитного плеча.

«

"Если до начала ажиотажного спроса летом 2020 года в среднем доля инвестиционных сделок в новостройках составляла около 15%, то во второй половине прошлого года и до июня 2021-го она повысилась в среднем до 30-35%", - приводит Доброхотова данные bnMAP.pro.

Ирина Доброхотова

Председатель совета директоров компании "Бест-Новострой"

Впрочем, начиная с июля, мы наблюдаем снижение числа инвестиционных покупок, констатирует она, уточняя, что оно обусловлено изменением условий по льготной ипотеки и снижением динамики роста цен.

В этом году значительная часть спроса стала перетекать из Москвы в Подмосковье, так как эконом-класс внутри МКАД строиться практически перестал и в столице цены стали для многих недостижимыми, говорит Луценко. Более того, замечает он, уже начался и процесс оттока с рынка ближнего Подмосковья в города подальше, за 20-километровую зону от МКАД.

При этом спрос начал также перетекать и с первичного рынка на вторичный, поскольку в Москве и области новостройки уже дороже вторичного жилья, добавляет Луценко.

По данным "Метриума", в Московской области с 2012 года (после присоединения новых территорий к Москве) наблюдается плавное сокращение рынка, выражающееся в уменьшении объема предложения и спроса. К примеру, если в 2014 году в подмосковных новостройках было заключено примерно 113 тысяч договоров долевого участия (ДДУ), то в 2020-м – около 81 тысячи, а за десять месяцев 2021 года – на уровне 64 тысяч. При этом в Москве количество заключенных ДДУ с 2014 по 2020 год выросло почти в четыре раза (с 24 до 80 тысяч сделок), а за 11 месяцев 2021 года показатель достиг 88 тысяч.

Спокойные покупатели в год скоростей

В то время как цены и спрос росли, время проведения сделок сокращалось, отмечают собеседники РИА Недвижимость.

«

"Можно сказать, что в этом плане это был год скоростей", - говорит, в частности, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Риелтор поясняет, что в этом году Росреестр сократил сроки регистрации, быстро согласовывали сделки и банки. "У нас бывали выходы на сделку за сутки", - отмечает она.

Юлия Дымова

Директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet

Продолжила расти и доля цифровых продаж, дополняет Коркка, напоминая, что сейчас в онлайн-формат перешли практически все этапы сделки: консультации и презентации, оформление ипотеки, подписание и регистрация документов.

Говоря о трендах, Дымова обращает внимание, что в конце года с учетом законодательных поправок, налоговых новаций и расширения программы семейной ипотеки стало больше сделок с многокомнатными квартирами, покупателями и продавцами часто были семьи с детьми. Начиная со второго полугодия, стало очень много альтернативных сделок.

"Один из длинных трендов, который по мере своей эволюции будет одним из главным факторов роста стоимости предложения, – это лоты с отделкой", – указывает гендиректор VSN Realty Яна Глазунова. Она приводит такие цифры: если в 2019 году "в бетоне" экспонировалось 58% новостроек, в 2020-м – в 50%, то в 2021-м – только 21% проектов.

В целом покупатели в этом году себя ведут спокойнее, чем продавцы, заключает Дымова. "Как ни странно, рост цены их нервирует в меньшей степени, потому что огромное число сделок – ипотечные, а с точки зрения психологии людям проще решиться на покупку, если уже принято решение об ипотеке. По сути, это распоряжение не "кровными", а заемными средствами, оно воспринимается легче. А продавцы, наоборот, довольно нервозные по сравнению с покупателями, что тоже объяснимо", – поясняет она, уточняя, что продавцы хотят получить выручку по максимуму, поэтому переживают, как бы покупатель не ушел.