Регистрация пройдена успешно!
Пожалуйста, перейдите по ссылке из письма, отправленного на

Будет хуже: покупатели квартир испугались инфляции и взвинтили спрос

© Владимир Вяткин / РИА НовостиПосетительница у картины Эдварда Мунка "Крик" на пресс-показе выставки "Эдвард Мунк" в Инженерном корпусе Третьяковской галереи
Посетительница у картины Эдварда Мунка Крик на пресс-показе выставки Эдвард Мунк в Инженерном корпусе Третьяковской галереи
Жилье продолжает дорожать, ипотека продолжает дорожать, вообще все продолжает дорожать, поэтому люди догадались, что дальше будет только хуже и вновь вернулись на рынок недвижимости в качестве покупателей, которых не отпугнули ни суровые ценники, ни локдаун, рассказали эксперты, опрошенные РИА Недвижимость.

Новостройки: осенний ренессанс

В августе казалось, что без льготной ипотеки рынок умер, в сентябре появились робкие надежды на его возрождение из пепла, а в октябре все удовлетворенно выдохнули: пришло долгожданное осеннее оживление. Растущие ипотечные ставки и цены покупателей не отпугнули, локдаун лишь слегка поторопил. А главным драйвером спроса эксперты назвали страх перед инфляцией и дальнейшим ростом ключевой ставки.
Если говорить о ценах, то они растут. По данным "Циан", за месяц цена квадратного метра показала в Москве прирост на 3% – до 292,1 тысячи рублей за "квадрат". В Московской области отмечен прирост на уровне 4%, до 147,7 тысячи рублей.
"Столь существенный рост связан не только с индексацией цен, но и вымыванием предложения – активно покупают жилье с меньшей стоимостью квадратного метра, чтобы сократить бюджет", – пояснили эксперты портала.
Но на спросе рост цен не сказался, не спугнул покупателей и локдаун.
За полтора года рынок научился жить в условиях постоянных ограничений, поэтому новый локдаун не привел к паническим настроениям на рынке, отмечает эксперт "Циан. Аналитика" Виктория Кирюхина.
Строительство жилья - РИА Новости, 1920, 06.10.2021
Покупатель-наивняк: застройщики не дают московским квартирам подешеветь
"Форсируют принятие решения о покупке и подписании договора те клиенты, которые привлекают не льготную ипотеку, а кредит на стандартных рыночных условиях. Для них ставка может стать выше уже в ноябре, поэтому есть смысл зафиксировать текущие цены и ставку по ипотеке, несмотря на локдаун. Большой плюс и в том, что не произошла приостановка строительных работ, и покупатели не опасаются переносов сроков ввода", – добавляет она.
Впрочем, некоторые эксперты все же считают, что объявление локдауна притормозило спрос.
"Покупательская активность в сравнении с периодом без ограничений, безусловно, снизилась, также затормозилась скорость принятия решений. Офисы продаж на данный момент закрыты, некоторые девелоперы перешли в режим онлайн, показы временно приостановлены, соответственно, и продажи упали", – комментирует ситуацию, сложившуюся в конце октября, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
Однако в целом с начала осени спрос продолжает расти. Количество зарегистрированных ДДУ в сентябре выросло во всех локациях Московского региона (+24% к августовским показателям), это связано и с сезонностью, и с ростом деловой активности, и с ожиданием дальнейшего роста ключевой ставки, а, следовательно, и ипотечных ставок, сообщила генеральный директор сервиса "Синица" Наталья Шаталина.
Депрессивные сценарии по спросу не оправдались, соглашается с коллегой гендиректор VSN Realty Яна Глазунова. В границах старой Москвы в сентябре спрос вырос относительно летних месяцев и в лотах, и в квадратных метрах на 33%. Покупатели в сегменте "комфорт" остаются более активными, чем в бизнес-классе, несмотря на рост стоимости.

"Клиенты понимают, что ипотечные ставки будут повышаться. В ближайшее время банки планируют поднять ставки на 0,5-1 процентного пункта. ЦБ уже начал повышать ключевую ставку, и сейчас она составляет 7,5%. Мы полагаем, что в декабре ЦБ снова увеличит ключевую ставку – это связано с колоссальными темпами инфляции. Поэтому клиенты, которые это осознают, стараются успеть купить по текущим ставкам по ипотеке", – комментирует ситуацию коммерческий директор 3S Group Дмитрий Пичугин.

Скидки? Не сегодня!

Летом часть экспертов прогнозировала, что застройщики для сохранения спроса будут предлагать больше скидок. Однако осенью эти предсказания не сбылись: скидки есть, но их немного, и они не стали общерыночным трендом.
Что касается скидочных программ, то они есть, и в принципе никуда не исчезали, отмечает председатель совета директоров компании "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова. Впрочем, заметного влияния на среднерыночные цены они не оказывают, поскольку, как и раньше, дисконты предоставляются точечно, на наименее ликвидные лоты, добавляет она.
Поскольку покупательский спрос остается стабильным, девелоперам нет необходимости демпинговать и искусственно его стимулировать, соглашается коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев.
Этого мнения придерживаются большинство опрошенных экспертов: скидки есть, их немного, и они предоставляются на непопулярные лоты.
Новостройки - РИА Новости, 1920, 06.08.2021
Дисконта больше нет! Почему вам не видать скидок на квартиры
Сейчас рынок в целом вернулся к той модели скидок, что действовала до весны 2020 года, полагает управляющий партнер компании "Метриум" Надежда Коркка.
"Однако стратегия несколько изменилась: востребованы не только дисконты (как фиксированные, так и индивидуальные), но и снижение ставки по жилищным займам (благодаря наличию совместных с банками программ субсидирования), а также ипотека без первоначального взноса. При этом доля проектов со скидками остается на относительно стабильном уровне", – добавляет она.
Управляющий директор компании Метриум Надежда Коркка
Надежда Коркка
Управляющий партнер компании "Метриум"
Стимулирование спроса идет другими способами, например, расширением предложения.
Если в начале и середине года можно было однозначно говорить о преобладании спроса над предложением, то сейчас ситуация выравнивается, делится наблюдениями заместитель генерального директора компании MR Group Ирина Дзюба. Начиная с лета, многие застройщики скорректировали стратегию продаж и начали выводить на рынок более крупные объемы.
Ну а "флагманом" стимулирования спроса, по словам абсолютного большинства экспертов, остается ипотека, точнее совместные программы застройщиков и банков.

Дорогая моя ипотека

Многолетний драйвер спроса – ипотека – продолжает серьезно влиять на рынок, хотя уже не в виде одной для всех субсидированной госпрограммы.
Пока что покупателей спасают совместные ипотечные программы банков и застройщиков, полагает управляющий партнер "ВекторСтройФинанс" Андрей Колочинский. По его словам, пониженная ставка позволяет сократить ежемесячные выплаты по ипотеке, что важно для заемщиков.
"Пока действуют подобного рода программы, а базовая ставка не достигла психологического барьера 10%, покупатели продолжат брать кредиты. При этом нельзя полностью исключать и другой сценарий, при котором ключевая ставка продолжит расти, а средний размер базовой ставки приблизится к 10%. Если это произойдет, и продажи жилья остановятся, тогда, возможно, правительство возобновит субсидирование ипотечной ставки за счет бюджетных средств", – рассуждает он.
Вторая художественная зимняя ярмарка Разгуляй. Поросята. Автор Татьяна Шацкая (Ярославская ремесленная палата) - РИА Новости, 1920, 30.09.2021
Жестокий квест: где взять денег на первый взнос по ипотеке
Большинство опрошенных экспертов согласны с тезисом, что возобновление программы льготной ипотеки в том виде, в котором она была востребована в московском регионе, возможно только при существенном падении спроса на сами новостройки.
Пик ипотечных сделок был пройден в июне, тогда они составляли 69% от общего объема, напоминает Глазунова. По ее словам, в августе ипотечные сделки сократились на 10%, причем значительней "просел" бизнес-класс. Однако в сентябре объемы остались такими же, как в августе – 59% от общего числа. Ипотечные сделки вернулись к объемам декабря 2020 года.

Зима близко

Прогнозы на остаток года утратили безмятежность, ее сменила осторожность, и все чаще опрошенные эксперты употребляют слова "в зависимости от экономической и эпидемической ситуации".
В перспективе, если будет локдаун дольше месяца, можно ожидать всплеск интереса покупателей к подмосковным малоэтажным проектам, полагает руководитель департамента продаж "Катуар Девелопмент" Оксана Федосеева.
Нужно уточнить, что на данный момент эксперты не зафиксировали перетекания спроса из Москвы в область, однако многие из них допустили такой тренд в будущем, в случае серьезного роста цен.

"Сейчас рынок входит в период наивысшей активности покупателей жилья. Обычно число сделок достигает годового пика в осенние месяцы или в декабре. Это значит, что едва ли до конца текущего года цены снизятся", - прогнозирует совладелец группы "Родина" Владимир Щекин.

Совладелец группы Родина и девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District Владимир Щекин
Владимир Щекин
Совладелец группы "Родина"
Безусловно, если жесткие ограничения будут до декабря 2021 или вовсе до начала января 2022 года, то с большой долей вероятности это негативно скажется на рынке недвижимости: спрос сократится, зарегистрировать сделку станет невозможно, застройщики будут вынуждены реагировать на спад покупательского интереса, рассуждает Коркка.
Девушка с мобильным телефоном - РИА Новости, 1920, 31.07.2020
Новостройка из смартфона: как безопасно купить квартиру онлайн
"При оптимистичном сценарии в начале ноября 2021 года мы вернемся в привычный ритм жизни: в этом случае до конца года спрос и цены сохранятся на достигнутом уровне с небольшими локальными изменениями как в большую, так и в меньшую стороны. В свою очередь, дальнейшая политика властей по противодействию разгоняющейся инфляции за счет повышения ключевой ставки приведет к удорожанию как ипотеки, так и кредитов для застройщиков, что не может не сказаться на итоговом прайсе", – добавляет она.
Поэтому можно сказать, что рынок новостроек надеется на лучшее, готовится к худшему и ни в чем не уверен, но цены предпочитает держать повыше.

Вторичка: слишком тихий омут

Вторичный рынок перестал во всем следовать за новостройками. Воцарившееся здесь затишье уже называют стагнацией и даже кризисом. Примечательно, что это не кризис низкого спроса: покупатели довольно активны, а вот предложения, особенно качественного и востребованного, не хватает.
Объем предложения на вторичном рынке все еще находится на относительно низком уровне: если в сентябре 2020 года в экспозиции находилось 42,6 тысячи объектов, то на начало октября 2021 года – менее 39 тысяч, подсчитала главный аналитик ГК "Миэль" Екатерина Бережнова. Минимальный уровень фиксировался в декабре 2020 года на уровне чуть выше 33 тысяч объектов, тогда как нормальным объемом предложения для Москвы считается показатель 50-60 тысяч объектов, уточняет она.
При этом покупательский интерес к вторичной недвижимости нельзя назвать слабым: по данным "Циан", число просмотров объявлений в октябре в Москве выросло на 7% относительно сентября и на 11% относительно августа. В Московской области схожая динамика: спрос выше сентябрьского на 5%, относительно августа произошел прирост на 4%. "То есть с началом делового сезона спрос увеличивается, однако в годовой динамике спрос ниже на 10%", – комментирует цифры Кирюхина.
А вот цены, по ее данным, стагнируют: на протяжении всего 2021 года стоимость на вторичном рынке Москвы показывает минимальную положительную динамику в пределах 1%. По итогам октября прирост в Москве составил 0,9%, за год – 9,1%. Текущая стоимость квадратного метра – 261,4 тысячи рублей.
В Московской области цена во многом зависит от локации, в среднем по рынку прирост за месяц составил около 2%, что выше, чем в Москве, текущая стоимость равна 145,1 тысячи рублей за "квадрат".
Мужчина с пустыми карманами - РИА Новости, 1920, 21.10.2021
Сами виноваты: девять глупостей, из-за которых люди теряют жилье
"Ожидания всплеска осенней активности не оправдались, поскольку рынок и без того достаточно активный. Темп по сделкам в октябре был примерно такой же, как в сентябре, то есть высокий", – отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Она также зафиксировала несколько характерных для этой осени трендов. По ее словам, оживился спрос на квартиры по переуступке на фоне роста цен на новостройки – то есть реализуется спрос на новостройки от физлица, когда на рынок выходят инвестиционные квартиры.

"По классической "вторичке" наблюдается дефицит доступного предложения в некоторых локациях, вплоть до полного отсутствия лотов. Сократились сроки экспозиции до двух-трех дней по ликвидным и адекватно оцененным объектам, таких маленьких сроков экспозиции мы еще не видели. Но повторюсь – это касается именно качественных, ликвидных и адекватно оцененных квартир. Все, что переоценено, уходит в долгую экспозицию, по таким объектам даже нет звонков", – добавляет Дымова.

Директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова
Юлия Дымова
Директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
Кроме нехватки предложения, вторичный рынок "потрепали" банки, которые не только постепенно поднимают ставки, но и ужесточают требования к заемщикам.

"Ужесточение андеррайтинга – это следствие локдауна, когда ряд предприятий вынуждены были временно приостановить работу, в результате чего часть сотрудников лишилась привычного уровня дохода. Прежде всего, это касается потенциальных заемщиков, занятых в сферах, наиболее подверженных влиянию ограничительных мер (услуги, торговля, общепит и прочие). Имеет значение и рост ставок по кредитам, из-за чего выплачивать ипотеку становится сложнее, а ежемесячный платеж увеличивается", – комментирует ситуацию Кирюхина.

Сам локдаун тоже сказался на вторичном рынке, хотя и не фатально.
Женщина поднимается по лестнице. - РИА Новости, 1920, 17.03.2021
Как продать "ипотечную" квартиру
Закрытие МФЦ повлияло в первую очередь на подготовку к сделке: да, альтернативно получить выписки из различных документов можно в электронном виде, но у части людей нет этого личного кабинета, который тоже можно открыть только в МФЦ, комментирует ситуацию Дымова. То же касается справок ПНД/НД. Кроме того, все эти документы нужны для ипотеки и для дистанционных сделок и для банка, и для нотариуса. "И если локдаун продлится, то увеличится срок подготовки сделки и станет более ресурсозатратным", – сетует она.
В целом до конца года стагнация вторичного рынка продолжится, уверена Кирюхина. За счет того, что в сегменте много альтернативных сделок, а доплата при покупке новой квартиры, как правило, меньше, чем на первичном рынке. То есть рост ключевой ставки и удорожание ипотеки окажет меньшее влияние на "вторичку", чем на новостройки. Одновременно будет увеличиваться число тех, кто предлагает скидки, преимущественно через торг, полагает эксперт.
В части прогнозов до конца года эксперты единодушны с коллегами из сферы новостроек: локдаун и инфляция страшны, ключевая ставка еще страшнее, но надо надеяться на лучшее.
 
 
 
Лента новостей
0
Сначала новыеСначала старые
loader
Онлайн
Заголовок открываемого материала
Чтобы участвовать в дискуссии
авторизуйтесь или зарегистрируйтесь
loader
Чаты
Заголовок открываемого материала
Миллион кв м жилья по реновации уже введен за 11 месяцев 2021 г в МосквеДоля мигрантов на московских стройках составляет от 20 до 60%ЖК "Филатов Луг" в новой Москве введут в эксплуатацию в декабре - властиРоссияне в этом году вновь занялись обустройством дачАналитики выяснили, сколько россияне тратят на первый взнос по ипотекеЮристы рассказали, за что можно лишиться права на наследствоМосжилинспекция за неделю рассмотрела более 300 нарушенийВ Маршальском доме в центре Москвы отреставрировали лифтовые порталыВ Строгине собственники разделили квартиру на шесть студийЭксперты: нынешнее ослабление рубля приведет к повышению спроса на жильеМосгосстройнадзор проведет комплексную проверку для ввода ЖК "Филатов Луг"Новогоднюю инсталляцию у Ростокинского акведука установят в начале декабряКабмин рассмотрит вопрос о выделении 800 млн рублей на сельскую ипотеку"Дом.РФ" намерен реализовать еще десять проектов КРТ в РоссииВ Москве на фасаде дома разместили указатель класса энергоэффективностиМинстрой: пять тысяч строителей из Узбекистана отобраны для въезда в РоссиюВ Подмосковье выдали ключи дольщикам еще одного дома Urban GroupПатриарх Кирилл утвердил список храмов Москвы, которым нужна реставрацияДевелопер "А101" стал лауреатом премии Urban AwardsАБЗ-1 перенес на декабрь сбор заявок на облигации объемом до 2 млрд рублей