Сами виноваты: девять глупостей, из-за которых люди теряют жилье

Важность правовой грамотности эксперты подчеркивают регулярно, но это не меняет грустную картину: люди продолжают попадать в очень сложные ситуации и даже лишаются жилья просто из-за того, что не знали законов. Юристы рассказали читателям сайта "РИА Недвижимость" о самых распространенных и рискованных ошибках, которые приводят к потере квартир из-за незнания законов и правовых рисков.

Забыли вступить в наследство

Суть ошибки. Наследники по закону часто ошибочно полагают, что смерть родственников, например, кого-то из родителей или супруга, автоматически делает их собственниками имущества покойного. В результате этого заблуждения они не идут к нотариусу и не совершают необходимых действий для вступления в наследство.

В чем риск. Обычно наследники, которые фактически приняли наследство, не сталкиваются с проблемами по оформлению своих прав, объясняет юрист адвокатского бюро Asterisk Софья Волкова. Подтвердить свое право наследникам придется через суд. Они должны доказать факт принятия наследства. Это можно сделать, если представить подтверждение оплаты коммунальных платежей, проведение ремонта и несение других расходов. Обычно суды более снисходительны к наследникам первых очередей, уточняет она.

Сложнее ситуация складывается для тех, кто фактически не принял наследство, продолжает Волкова. По заявлению наследника, пропустившего шестимесячный срок, установленный для принятия наследства, суд может восстановить его и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали. К уважительным причинам чаще всего относят болезни и другие серьезные обстоятельства. Кроме того, свое незнание о смерти наследодателя тоже нужно оправдать – то, что вы не общались 10 лет, может быть воспринято судом негативно, отмечает юрист.

"Не стоит забывать и о том, что существует понятие выморочного имущества: если срок принятия наследства существенно пропущен, то велик риск, что уполномоченные органы обратят внимание на "забытую" квартиру, и она перейдет в собственность муниципалитета, именно это и называется выморочным имуществом. В Москве таким уполномоченным органом является Департамент городского имущества, который ведет активную работу по выявлению выморочного имущества. В этом случае есть риск остаться без наследства, так что лучше оформлять его в срок", - подчеркивает Волкова.

Как надо. Для того, чтобы получить наследство, наследники должны его принять в течение полугода со дня смерти наследодателя, напоминает партнер юридической фирмы INTELLECT, руководитель практики "Недвижимость, энергетика и ЖКХ" Александр Латыев. Обычным способом принятия наследства является подача заявления нотариусу, однако возможно и фактические принятие — если наследник вступил во владение хоть какой-то частью имущества умершего человека. Если же наследник не живет в этой квартире, то и это еще не исключает фактического принятия наследства: дело в том, что наследник наследует не какие-то отдельные вещи из состава наследства, а всё наследство целиком. Если наследник вступает во владение хотя бы каким-то одним предметом из состава наследства, он принял все наследство. По этой причине, даже если наследник не жил в той же квартире, что и наследодатель, но пользовался в течение полугода после его смерти каким-то другим его имуществом — машиной, дачей, другой квартирой, велосипедом, телефоном, – он все равно вправе утверждать, что стал наследником. Однако в этом случае доказывание фактического вступления в наследство будет значительно сложнее, предупреждает Латыев.

Подарки от банкрота

Суть ошибки. Человек, имеющий много долгов, перед процедурой банкротства стремится "спрятать" от кредиторов часть имущества, передав его по договорам дарения или фиктивным сделкам доверенным лицам, чаще всего родственникам.

В чем риск. В преддверии банкротства или при наличии решения об обращении взыскания на жилье подарить квартиру, за судьбу которой вы переживаете, это стратегия, которая не даст результата. Скорее всего, дело закончится тем, что сделки по дарению будут признаны недействительными по требованию заинтересованного лица. Затем будут применены последствия недействительности сделки, и на какое-то время имущество вернется к собственнику-должнику, но в дальнейшем оно будет реализовано с торгов в пользу кредиторов, рассказывает Волкова.

Как надо. Распространенная ошибка граждан, которые избрали дарение в качества способа для сохранения своего имущества от обращения на него взыскания – это продолжение пользования им. Например, должник за 2 года до процедуры банкротства продал квартиру третьему лицу и продолжал ей пользоваться, в том числе оставался зарегистрированным там по постоянному месту жительства и продолжал получать корреспонденцию по этому адресу, объясняет юрист правового бюро "Олевинский, Буюкян и партнеры" Екатерина Замулина.

Общий вывод юристов относительно случаев, когда ситуация уже дошла до банкротства, увы, безрадостен: большинство хитрых схем не работают, поскольку у судов есть обширная практика и опыт по выявлению хитростей должников, и сохранить жилье, не являющееся единственным, довольно сложно. Попытки же как-то спрятать его только настраивают судей и кредиторов против должника.

Брак без договора

Суть ошибки. Вступая в брак, люди не заключают брачный договор, поэтому в случае развода при отсутствии согласия в вопросе раздела имущества часто сталкиваются с тем, что жилье, которое один из супругов считал своим, приходится делить, поскольку оно было приобретено в браке и является совместно нажитым имуществом.

В чем риск. Как правило, конфликты возникают там, где один из супругов внес большую часть средств или полностью оплатил покупку квартиры, в связи с чем полагает, что этот факт позволяет претендовать на нее целиком. Но при отсутствии брачного договора такое жилье все равно считается совместно нажитым имуществом и подлежит разделу.

Как надо. Если брачный договор отсутствует, то небольшая возможность сохранить за собой жилье все-таки есть, отмечает Латыев.

"В нашем праве действует так называемая "концепция трансформации", согласно которой средства, вырученные от продажи во время брака имущества, приобретенного до брака, также остаются в индивидуальной собственности того из супругов, которому принадлежало проданное имущество. А затем, если эти средства были во время брака вложены в приобретение нового объекта, то и он остается в индивидуальной собственности", - поясняет он.

Таким образом оставить в своей индивидуальной собственности имущество, приобретенное в браке, один из супругов может, если докажет, что оно было полностью приобретено за счет средств, которые или были у него до свадьбы, или появились в результате реализации его добрачного имущества, например, прежней квартиры. Такое доказывание довольно сложно, но возможно, говорит Латыев.

Поздно спохватились

Суть ошибки. Люди, чьи имущественные права были нарушены, знают об этом, но не совершают действий, направленных на их защиту, то есть не обращаются в суд, и пропускают сроки, когда судебная защита была возможна. Характерный пример такой ошибки – отсутствие попыток отстоять свое право при приватизации квартиры.

В чем риск. После пропуска процессуального срока, то есть времени, которое дается на обращение с суд после того, как человек узнал (или должен был узнать) о нарушении своих прав, попытки судиться уже невозможны. Даже если имеются все доказательства правоты пострадавшей стороны, пропуск срока обнуляет это право. По большинству имущественных споров речь идет о 3-5 лет.

Как надо. Разумеется, самый простой "лайфхак" здесь – обратиться в суд до того, как сроки выйдут. Если этого не произошло, иногда есть и другие лазейки, обнадеживает Латыев.

"При защите прав на недвижимость применяются довольно хитрые правила исковой давности. Если тот, кто считает, что его права нарушены, продолжает владеть спорным имуществом, то сроки исковой давности не текут вообще. Если же он не владеет этим имуществом, то исковая давность против него течет", - уточняет юрист.

При этом под владением понимается не какая-то регистрация или получение документов. Владение – это сугубо фактическое положение: доступ к имуществу и возможность исключать нахождение в нем (если речь идет об объекте недвижимости) других лиц, продолжает он. В случае с квартирой наиболее явным показателем владения ею является наличие у человека ключей (разумеется, работающих). Ключ позволяет ему входить в нее и, заперев, не пускать в нее других. Грубо говоря, до тех по пока ключ сохраняется и пока замок, к которому он подходит, не сменен, сроки давности для обладателя ключа не текут. Если же затем кто-то поменяет замок, отберет у него ключ или иным образом лишит физического доступа к помещению, то только с этого момента потекут сроки давности, добавляет эксперт.

Не живу – ничего не должен

Суть ошибки. Распространенное заблуждение заключается в том, что собственники, которые не проживают в принадлежащей им полностью или частично квартире, считают, что не должны оплачивать коммунальные платежи, а иногда и налоги.

В чем риск. Незнание всех особенностей начисления и взимания платы за жилищные и коммунальные услуги часто становится причиной споров между собственником с одной стороны, и управляющей компанией (ТСЖ, ЖСК) или ресурсоснабжающей организацией – с другой, объясняет ведущий юрист правового бюро "Олевинский, Буюкян и партнеры" Алексей Николаев. Неправильная оценка ситуации в подавляющем большинстве случаев влечет для собственника дополнительные затраты, в частности, из-за необходимости уплаты пени, которые начисляются в связи с просрочкой оплаты коммунальных платежей.

В случае злостной неоплаты собственнику грозит только взыскание в рамках исполнительного производства. Взыскание в первую очередь будет обращено на денежные средства должника, и только в случае их нехватки оно может перейти и на квартиру должника. Важное условие – эта квартира не является единственным жильем должника, напоминает Волкова.

Как надо. Имущественные налоги, в том числе налог на недвижимость, уплачиваются за сам факт нахождения имущества в собственности налогоплательщика и никак не связаны с пользованием имуществом. Поэтому проживание или непроживание в нем никакого значения не имеет – налоги нужно платить, добавляет Латыев.

Что же касается коммунальных платежей, то стоит учитывать два момента: во-первых, отсутствие потребления не освобождает от обязанности сдавать показания приборов учета (сейчас появились приборы, которые сами передают показания в электронном виде, но их пока что явное меньшинство), продолжает он. Если данные, даже нулевые, не сдавать, то по прошествии некоторого времени будут производиться начисления по формуле, связанной с прежним средним расходом. Во-вторых, следует учитывать общедомовое потребление (отопление и освещение лестничных клеток, подъездов, эксплуатация лифта). Оно раскладывается на всех собственников пропорционально площадям их помещений и начисляется, даже если человек не пользуется имуществом. Эти расходы необходимо оплачивать, даже если в квартире никто не живет. Если же приборов учета нет, то начисления будут производиться по нормативам, и их невозможно оспорить под предлогом того, что в квартире никто не жил.

Незаконная перепланировка

Суть ошибки. Делая перепланировку в квартире, собственники не затрудняют себя ее согласованием. Это будет нарушением даже в том случае, когда сделанные изменения формально не нарушают правил: пока перепланировка не согласована, она считается незаконной.

В чем риск. Их несколько. Прежде всего, наличие неузаконенной перепланировки снижает ликвидность квартиры, так как ее сложно продать ипотечнику: при составлении оценочного альбома специалист обязательно укажет этот факт. Кроме того, за неузаконенную перепланировку предусмотрен штраф, а в некоторых случаях – еще и обязанность за свой счет вернуть квартиру в изначальное состояние. В самом же крайнем случае, если собственник упорствует и не возвращает квартиру в должное состояние, ему грозит выселение.

Выселение – это крайняя мера ответственности за незаконную перепланировку, и она редко применяется на практике, отмечает Волкова. Статья 29 ЖК РФ устанавливает, что факт самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения может привести к выселению, только если это будет нарушать права и законные интересы других граждан либо создавать угрозу их жизни и здоровью.

"Но не будем забывать, что нельзя так просто выселить за незаконную перепланировку. Компетентный орган обязан установить срок, в который собственник должен привести помещение в нормальное состояние. Лишь при его бездействии квартира может быть продана с публичных торгов, хотя подобные случаи крайне редки", - поясняет она.

Как надо. Единственно верная стратегия поведения в случае с перепланировкой – это выполнять, получив согласование, или хотя бы узаконить, если она уже сделана и не нарушает требований, подчеркивает эксперт.

Притворное дарение

Суть ошибки. Собственники передают квартиру или ее часть (долю) по договору дарения, хотя в действительности имела место купля-продажа. Чаще всего такие сделки совершаются с долями, чтобы обойти требование о преимущественном праве на выкуп, которым обладают владельцы других долей.

В чем риск. Приобретатель серьезно рискует в случае признания договора недействительным или его расторжения по любым основаниям, особенно по основанию, связанному с банкротством, объясняет Латыев. На этом фоне риски "продавца-дарителя" намного ниже. Однако если покупатель все же озаботился получением документального подтверждения того, что деньги он передавал или же и вовсе деньги уплачивались безналичным путем, то это может породить проблемы и для такого продавца. Здесь уже покупатель, если он окажется недобросовестным, может заявить, что квартира им получена в дар, а платежи никак вообще с ней не связаны, а представляют собой сумму займа, подлежащую возврату. В этой ситуации продавцу придется доказывать, что в действительности-то имелась в виду продажа недвижимости, и именно за нее были получены деньги, добавляет он.

Как надо. Опрошенные эксперты сходятся на том, что правильный вариант – это заключение сделки в той форме, которая соответствует ее сути. То есть дарение должно быть исключительно безвозмездным, а при купле-продажи нужно заключать соответствующий договор.

Покупка непроверенных квартир

Суть ошибки. Приобретая квартиру на вторичном рынке, люди не выясняют ее историю, наличие обременений и другие возможные нюансы.

В чем риск. Такой подход впоследствии ведет к расторжению договора, потере квартиры, а часто и к невозможности вернуть потраченные на нее деньги, отмечают все опрошенные собеседник РИА Недвижимость.

Так, при покупке квартиры, полученной продавцом в наследство, существует риск появления новых наследников. А это автоматически ведет к перераспределению наследственной массы и, как следствие, к оспариванию договора купли-продажи квартиры. Следует обратить особое внимание на ситуацию, когда полученную в наследство квартиру продают практически сразу после ее регистрации, объясняет юрист правового бюро "Олевинский, Буюкян и партнеры" Кирилл Гутников.

Другим распространенным случаем является оспаривание сделок по основаниям, указанным в ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Речь, например, идет о неравноценном встречном исполнении (то есть сделках с занижением цены), причинении вреда имущественным правам кредиторов, а также совершении сделки с предпочтением (когда сделка совершается в интересах одного, а не всех кредиторов). Общим критерием для всех этих оснований становится момент возникновения неплатежеспособности должника как точка отсчета для возможного оспаривания сделки, продолжает он.

Как надо. Чтобы вашу сделку по купли-продаже квартиры не признали недействительной, необходимо придерживаться нескольких несложных правил при проверке контрагента и объекта недвижимости, советует Гутников. Во-первых, нужно исключить заключение договоров с несовершеннолетними или людьми в преклонном возрасте, так как риск оспаривания в таких случаях многократно возрастает. Во-вторых, нужно проверить все документы, представленные продавцом, а также уточнить, не идут ли в отношении продавца дела в суде, исполнительные производства и т.п. В-третьих, нужно правильно оформить договор купли-продажи, в идеале с этим вопросом необходимо обратиться к юристу и к нотариусу. Все эти действия должен совершить именно покупатель для того, чтобы в случае возможного оспаривания суду было предельно ясно, что покупатель является "добросовестным".

Задолженность по ипотеке

Суть ошибки. Купив квартиру в ипотеку, люди не всегда верно оценивают свои возможности по выплате кредита или же их жизненные обстоятельства существенно меняются. Обнаружив, что платежи стали непосильными, заемщики не обращаются вовремя в банк за ипотечными каникулами или реструктуризацией кредита и доводят ситуацию до пропуска платежей.

В чем риск. У банка есть право обратить взыскание (то есть забрать) на заложенную квартиру в случае, если просрочка платежей достигла трех месяцев, напоминает Волкова. При этом жилье может быть и единственным – в случае с ипотекой иммунитет не действует.

"Конечно, банк не может сделать это произвольно, а только в случае, если заемщик регулярно нарушает условия кредитного договора. В такой ситуации ни несовершеннолетние дети, ни инвалиды в семье не "спасут" от выселения из ипотечной квартиры, кредит по которой не погашен", - подчеркивает она.

Как надо. Юристы солидарны во мнении, что лучшим решением будет обращение в банк сразу после того, как финансовое положение начало ухудшаться.