Московское жилье осенью уже некому купить

Ажиотажный спрос на жилье в Москве, характерный для первой половины года, сошел на нет, а новые желающие приобрести квартиру пока не могут себе этого позволить из-за отсутствия средств, причем такая ситуация в октябре была характерна как для первичного, так и для вторичного рынков, рассказали эксперты, опрошенные РИА Недвижимость.

Первичка: спрос на минималках

За первую половину года с рынка фактически вымыло и наиболее ликвидные объекты, и платежеспособного покупателя, рассказали эксперты.

Рынок недвижимости не существует в вакууме, поэтому было бы ошибочно оценивать только традиционные сезонные изменения, рассуждает генеральный директор "Управления экспериментальной застройки микрорайонов" Альберт Суниев. Ни для кого не секрет, насколько значительно изменило рынок введение проектного финансирования – именно им обусловлен взрыв спроса, основанный на опасениях повышения цен. Совершенно логично, что после того как платежеспособный спрос вымыло с рынка, наступил период коррекции. И без стимулирования за счет снижения ипотечных ставок, к сожалению, показатели осени были бы значительно скромнее, продолжает он.

Остальные просто не имеют финансовой возможности для покупки квартиры, даже снижение ставок не может дать положительной динамики спросу, добавляет генеральный директор "Миэль-Новостройки" Наталья Шаталина.

При этом средняя цена предложения за год выросла на 4,7% и сейчас составляет 243 тысячи рублей за квадратный метр, уточняет директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. По сравнению с предыдущим кварталом объем реализованного жилья снизился на 7,3%, а относительно аналогичного периода прошлого года на 2,6%, добавляет он.

Однако ряд экспертов отмечают, что в определенных локациях спрос все же есть.

Если говорить о районах "старой" Москвы, значительный рост уровня спроса был отмечен в Дмитровском районе, Зябликове, Люблине, Нагатинском Затоне, Ново-Переделкине, Очаково-Матвеевском, Рязанском, Ховрине, Щукине и Южнопортовом и Марьине, перечисляет вице-президент по розничным продажам группы ПСН Екатерина Тейн. "В целом, растущий спрос в этих районах, расположенных в разных частях города, объясняется, в первую очередь, большим объемом нового предложения. В основном объем спроса аккумулируют масштабные проекты", – поясняет она.

Сейчас наиболее востребованы компактные квартиры с эффективной планировкой, отмечает Шаталина.

Действительно, сегодня на смену демонстративному потреблению пришло осознанное. Эта тенденция находит отражение и на рынке недвижимости. Так, покупатели жилья стали отказываться от чрезмерно больших квартир, в которых нельзя эффективно использовать всю площадь. Обращают они внимание на то, из каких материалов построен дом, и как они влияют на окружающую среду, соглашается управляющий партнер "ВекторСтройФинанс" Владимир Колочинский.

Негативным фактором для рынка является то, что новый пласт отложенного спроса формируется очень медленно, это отмечают все опрошенные эксперты.

«

"Есть незначительная часть покупателей, которые ждут снижения ипотечных ставок. Но она минимальна, так как на первичном жилом рынке сейчас есть тенденция увеличения стоимости, а не снижения", – сетует генеральный директор компании "Азбука Жилья" Владимир Каширцев.

Владимир Каширцев

Генеральный директор компании "Азбука Жилья"

Сейчас нет никаких предпосылок для формирования отложенного спроса. Скорее наоборот, доступная ипотека стимулирует совершать сделки сейчас, а не откладывать их на потом, добавляет управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая.

Значительная часть отложенного спроса уже реализовалась, поэтому темпы продаж начали замедляться, соглашается директор по маркетингу и разработке продукта ГК "А101" Дмитрий Цветов. В этой ситуации говорить о формировании нового отложенного спроса не приходится – должно пройти время. Сейчас рынок находится в ситуации сокращения объемов продаж, которое может превысить 20% к концу года, предупреждает он.

Вторичка: отражение новостроек

Рынок вторичного жилья в октябре полностью оправдал свое название, поскольку не продемонстрировал собственные тренды, а просто следовал за новостройками. Продавцы, сильно взвинтившие цены в предыдущие месяцы, пока не отреагировали на снижение спроса и не пошли на дисконт, рассказали эксперты.

Однако по итогам месяца зафиксирована пусть и незначительная, но отрицательная динамики цен: в среднем квадратный метр в старом фонде потерял порядка 0,1-0,2% стоимости, уточняет Суниев, ссылаясь на данные аналитиков компании "Мосреалстрой".

В целом, цены на вторичном рынке сейчас находятся на уровне 2016 года, и увеличение стоимости привело к заметному изменению структуры спроса. Так, в третьем квартале впервые за долгое время доля однокомнатных квартир превысила долю двухкомнатных в общей структуре спроса (ранее это было особенностью спроса в Москве в отличие от других городов России на протяжении пяти лет) и составила 40% и 35% соответственно, уточняют в пресс-службе портала "Авито Недвижимость".

Впрочем, не все эксперты соглашаются с такими показателями стоимости. Так, управляющий директор брокерского департамента "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Ирина Пешич все же отмечает увеличение цены квадратного метра по сравнению со средними значениями в период с января по август включительно.

"По нашим данным цена за один квадратный метр однокомнатных квартир впервые в сентябре превысила 200 тысяч рублей, в октябре тенденция сохранилась. Цены за метр в сегменте двухкомнатных и трехкомнатных в октябре также увеличились - плюс 2-3% к среднегодовой – до 192,3 и 182,4 тысячи рублей соответственно. В сегменте однокомнатных наблюдается рост свыше 5%, до 205,5 тысячи рублей", – отмечает Пешич.

Объем предложения продолжает вымываться – практически не осталось бюджетных лотов до 6 миллионов рублей. При этом цены на небольшие квартиры стандарт-класса выросли на 5-7%, сейчас минимальный бюджет предложения составляет 6,2 миллиона рублей, рассказывает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Что касается востребованности районов, то эксперты затруднились назвать лидирующие в спросе локации.

Однозначных лидеров и аутсайдеров на рынке нет, поясняет Литинецкая. Один из районов, с которым риелторам сложно работать, это Марьино, характеризующийся большим количеством приезжих из соседних стран.

В массовом сегменте популярны районы Крылатское, Фили-Давыдково, Раменки, который, кстати, любят арендаторы за близость к нескольким университетам. В то же время юго-восточные и восточные районы пользуются спросом у наименее обеспеченных граждан. Поэтому в целом спрос распределен равномерно, объясняет собеседница агентства.

А вот в "аутсайдерах" чаще оказываются районы с "вечной стройкой" и плохой экологией, связанной с строительством дорог и развязок, добавляет Дымова.