Хитрость и жадность: почему "просел" по осени рынок московского жилья

Третий квартал на рынке московского жилья выдался загадочным: часть девелоперов так и не смогли ни найти проектного финансирования, ни доказать свое право продавать по старым правилам. На вторичном рынке продавцы оптимистично подняли цены, отпугнув покупателей, а на первичном вообще сложно сказать, сколько квартир продано в реальности из-за необычных схем реализации.

"Первичка": буря в мутной воде

Первичный рынок в третьем квартале пребывал в некотором смятении: одни застройщики осваивались с продажами по эскроу, другие спешно искали финансирование, третьи праздновали сохранение права на продажи по старым нормам. Покупатели же, обнаружив, что взрывного многократного роста цен не произошло, затаились до лучших времен. Однако реальные размеры реализованного спроса подсчитать сложно, так как далеко не все продажи проводились через традиционный ДДУ.

Оценить объемы сделок по "нестандартным" схемам очень трудно, поскольку эти договоры не регистрируются в Росреестре, объясняет коммерческий директор московского территориального управления группы "Эталон" Василий Фетисов. При этом он сомневается, что таких сделок было много, так как существенное количество девелоперов реализуют квартиры по ДДУ по старым правилам или через эскроу, для покупателей нет смысла участвовать в каких-то "серых" схемах и попадать в зону риска.

Однако этот год проходит под флагом странных и длительных периодов бронирования, замечает автор телеграм-канала "Недвижимость. Инсайты".

Чаще всего эти схемы приходились на тот момент, когда девелоперы еще не получили проектное финансирование, но по факту вся необходимая документация была. Из благополучно завершившихся экспериментов – RiverSky и "Балтийский", где девелоперы даже после метаний и перегретой цены выходили на сделки и продавали забронированные квартиры, уточняет "телеграмер".

Доля таких сделок небольшая в связи с тем, что новостроек, не вошедших в систему эскроу-счетов и не имеющих возможности реализовывать квартиры по старой схеме, немного – порядка 3-5% от общего объема предложения в "старой" Москве, успокаивает генеральный директор компании "Азбука жилья" Владимир Каширцев.

Тем не менее, такие проекты есть, отмечает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

«

"Рекламные кампании они продолжают, так как выпасть из внимания покупателей в условиях высокой конкуренции на столичном рынке – очень рискованно. Вычислить их можно только "задним числом", когда такой ЖК все-таки получает необходимый набор документов, в нем фиксируется аномально высокий объем регистраций сделок в течение нескольких дней. К примеру, ЖК "Родной город Балтийский", вошедший в топ-10 по числу регистраций ДДУ в июле 2019", – объясняет Попов.

Алексей Попов

Руководитель аналитического центра ЦИАН

Но все формы завуалированной продажи высокорисковые для продавцов и покупателей. Для застройщиков так вообще вплоть до уголовной ответственности, предупреждает в свою очередь директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. Стоит оговориться, что бронирование объектов недвижимости не является их покупкой и фактически фиксирует право приобрести квартиру на момент, когда это будет возможно по основному договору ДДУ – это единственная возможная практика, которая не подставляет ни клиента, ни продавца, добавляет он.

Тонкая грань переуступки

Отдельную категорию сделок, затрудняющих возможность комплексного подсчета реальных продаж, составляют сделки, проходящие через переуступку прав по ДДУ. Большинство экспертов, опрошенных РИА Недвижимость, указали, что число таких сделок выросло, однако оценка их количества разошлась.

Доля сделок, совершенных по договорам уступки прав требования в июле 2019 года, составила 12%. В августе доля таких сделок выросла до 16%, в сентябре доля сделок по уступке прав требования составила 15%, подсчитал Родионцев.

Всего по схемам уступки от юридических лиц за 3 квартал 2019 года в Москве реализовано 1900 квартир и апартаментов, в том числе 200 – через ПИФ, приводит свои данные руководитель проекта Dataflat.Ru Александр Пыпин. Если во 2 квартале схема продаж от юридических лиц по уступке применялась в 5% случаев, то в 3 квартале 2019 года уже в 12% случаев, уточняет он.

Некоторые компании в период до 1 июля продали юрлицам столь значимые объемы, что могут реализовывать их физлицам практически до завершения строительства, а в некоторых проектах (например, ЖК "Сказочный лес") по уступке продается полностью весь объем квартир, добавляет председатель совета директоров "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова.

Схема переуступки нежно любима застройщиками, они давно попали в ее рабство и, как любая зависимость, это лечится, но сложно и долго, рассуждает автор телеграм-канала "Обмани меня риелтор".

Правда, есть варианты вылечиться быстро, но они слишком жесткие, для реализации нужна воля. Инвестором может выступать сам застройщик, в договоре переуступки часто указывается первоначальная стоимость объекта по ДДУ, а разница остается в расписках и прочих обязательствах.

«

"На пальцах это выглядит так: Петя (застройщик) по бумагам продал Васе (брату, названному инвестором) квадратные метры за 100 рублей. Деньги по документам сразу ушли на операционные расходы. Вася, посидев некоторое время, выставил в продажу свои метры по цене 150, пришел покупатель и забрал за 150. Вася написал две расписки - на 100 и на 50 (вторая не идет в регистрацию), отдал Пете 140, себе оставил 10. А что видит статистика? Была продажа за 100, потом переуступка за 100 – и все", - объясняет автор телеграм-канала "Обмани меня риелтор".

А был ли спад спроса?

Эксперты, опрошенные РИА Недвижимость, отметили, что традиционное осеннее оживление на московский рынок новостроек в сентябре не пришло, однако настиг ли его реальный спад и каковы его объемы – на сей счет мнения разошлись.

Так, аналитический центр ЦИАН подсчитал, что в сентябре на московском рынке был зафиксирован рост спроса, пусть и небольшой. Так, по их данным в "старых" границах Москвы объем продаж на первичном рынке вырос на 6%: с 4,0 до 4,3 тысячи сделок по ДДУ. В новостройках новой Москвы уровень продаж в сентябре составил 1,9 тысячи сделок по ДДУ, что на 19% больше, чем в прошлом месяце.

Правда, уточняет Попов, заметное снижение количества сделок новой Москве было зафиксировано в июле года – минус 39% (до 1,4 тысячи ДДУ).

Однако другие эксперты все-таки указывают на то, что спад спроса имел место в третьем квартале.

Мы склонны расценивать некоторое снижение уровня поглощения как коррекцию после взрывного спроса на фоне введения проектного финансирования, объясняет гендиректор "Управления экспериментальной застройки микрорайонов" Альберт Суниев.

К примеру, в новой Москве ранее произошло вымывание наиболее ликвидного предложения, кроме того, за 9 месяцев 2019 года там вышел только один новый проект, добавляет Родионцев.

По итогам 3 квартала 2019 года на первичном рынке Москвы было зарегистрировано 17,6 тысячи ДДУ. По сравнению с 3 кварталом 2018 года спрос сократился на 13%. В основном падение произошло за счет снижения покупательской активности в новостройках новой Москвы – минус 33%, объясняет Попов.

Одна из причин тому: что крупный игрок на рынке новостроек новой Москвы, компания "МИЦ", перевела все проекты на эскроу-счета, а для оформления отношений с банками понадобилось определенное время, замечает управляющий партнер "ВекторСтройФинанс" Андрей Колочинский. О работе ГК "МИЦ" в период перехода на эскроу глава и владелец компании Андрей Рябинский рассказывал РИА Недвижимость в интервью.

Цены в режиме "все сложно"

Цены в сентябре вели себя довольно интересно – снижались и росли одновременно.

«

Так по результатам сентября средняя цена на квартиры (без учета "элитки") в "старой" Москве увеличилась на 0,6% и составила на конец месяца 222,3 тысячи рублей за квадратный метр, добавляет Суниев, ссылаясь на данные аналитиков "Мосреалстрой". А вот с учетом предоставляемых скидок цена "квадрата" составила уже 209,0 тысячи рублей, снизившись на 1,0% за месяц.

Альберт Суниев

Генеральный директор "Управления экспериментальной застройки микрорайонов"

За год (с сентября 2018 года) средняя цена квартир увеличилась на 6,9%. Среднерыночный дисконт в этом году составил около 4%, рассказывает Суниев.

В то же время эксперты отмечают, что корректировка цен в течение года была неоднородной.

Снижение общего уровня спроса было ожидаемым с лета, когда средняя цена квадратного метра, например, в ТиНАО, вопреки привычной тенденции к росту, практически замерла на три-четыре месяца.

При этом с начала года цены заметно выросли. Этому способствовал "перегрев" рынка, возникший на фоне слухов о серьезном подорожании квартир, объясняет коммерческий директор ГК "А101" Анна Боим. Так, с января средний уровень цен на первичное жилье в ТиНАО подрос на 14,5% - до 124,8 тысячи рублей за квадратный метр.

Средняя же цена квадратного метра в "старых" границах Москвы за квартал почти не менялась, составив 205,4 тысячи рублей, указывает Попов.

Вторичка: победа жадности над здравым смыслом

Оптимистичный настрой собственников, которые поверили, что Москва наконец-то стала "рынком продавца" вторичных квартир, сыграл с ними злую шутку: стремительный рост цен отпугнул покупателей, вызвав спад спроса, рассказали эксперты.

Пока число договоров купли-продажи в годовом выражении выше, чем год назад (в январе-августе 2019 года было заключено 95,3 тысячи сделок против 94,2 тысячи сделок в аналогичный период прошлого года), хотя этот рост обеспечили высокие показатели зимой и весной, рассказывает Попов.

«

"Замедление рынка связано с ростом цен, непредсказуемым поведением части собственников. В последние месяцы растет число лотов, которые владельцы снимают после 2-3 недель экспозиции в надежде дождаться более высоких ценовых уровней на рынке, а также стабилизацией ситуации в сегменте новостроек. Переход на эскроу-счета не привел к заметному росту цен (напротив, средние цены по рынку последние 2 месяца почти не меняются) и часть покупателей все ж решила выбрать новостройки (как более качественное и современное жилье", - поясняет он.

Алексей Попов

Руководитель аналитического центра ЦИАН

Кроме того, можно предположить, что часть спроса "отвалилась" из-за того, что некоторые потребители, которые намерены совершать покупку с применением ипотечных средств, действительно могут отложить приобретение, ожидая, что ставки понизятся, рассуждает управляющий директор брокерского департамента "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Александр Москатов.

"Мы, кстати, не советуем своим клиентам ожидать снижения ипотечных ставок, поскольку, во-первых, это также отразится и на стоимости предложений на рынке, а во-вторых, после кардинального снижения ставок ипотеку можно рефинансировать", - уточняет Суниев.

В III квартале объем предложения на вторичном рынке вымылся на 15-20%, объясняет директор отела продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

«

"Каждый последующий проект выставлялся на 5% дороже предыдущего, следовательно, продажи немного присели. Есть риск, что мы скоро уйдем в стагнацию, потому что та цена, которая существует на вторичном рынке, этому поспособствует, если продавцы не буду соглашаться на дисконт", - сетует она.

Юлия Дымова

Директор отела продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet

Покупательская активность была зафиксирована только в середине сентября. Срок экспозиции квартир в реновационных домах сократился до недели.

Темпы роста цен повышались с каждым месяцем: на 0,4% в июле, на 0,5% в августе и еще на 1% в сентябре, добавляет главный редактор портала недвижимости Domofond.ru Ирина Филатова.

Сильнее всего выросла цена предложения в Хамовниках (18%), Донском (15%), Мещанском (9%), Тимирязевском (8%) районах. А вот самое сильное снижение, по данным Domofond.ru, произошло в Покровском-Стрешневе (- 4%), Сокольниках (-5%) и Крылатском (-7%).

В комфорт-классе за год цены выросли на 15%, сейчас минимальный бюджет составляет 6 миллионов рублей. Активно вымывается предложение в границах МКАДа. Стоимость квартир бизнес-класса за год подросла на 3-4%, стартовый бюджет составляет 11-12 миллионов рублей, отмечает Дымова.