Торг уместен: почему бизнесу стоит участвовать в муниципальных аукционах

© BlackwoodВладлена ЗининаВладлена Зинина

Участники рынка недвижимости сетуют, что им не хватает участков для застройки в центре Москвы. Однако власти города регулярно выводят на рынок такие объекты через аукционы. О том, как участвовать в городских торгах, сайту "РИА Недвижимость" рассказала руководитель департамента инвестиций компании Blackwood Владлена Зинина.

Чем хороши торги?

Реализация городских объектов позволяет увеличить объём качественного предложения в историческом центре Москвы — то есть лотов, количество которых, как и в любом городе мира, ограничено, и иных источников для его пополнения просто нет. Во-вторых, она дает возможность брокеру подобрать для инвестора такие объекты, реконструкция которых, — разумеется, мы говорим о грамотной реконструкции с проработанной концепцией — обеспечивает создание ликвидного продукта. При этом начальная стоимость земельных участков, которые реализует город, в разы ниже, чем у частных правообладателей. По нашему опыту, доходность инвестора может достигать 20-40% в зависимости от локации, площади и выбранного формата.

Например, в июле на городских торгах, состоявшихся с единственным участником, был реализован участок площадью 0,18 гектара с ГПЗУ на строительство торгового центра общей площадью 3,8 тысячи квадратов, расположенный на Сельскохозяйственной улице СВАО Москвы. Стоимость годовой аренды на период строительства составит 17,472 миллиона рублей, то есть совокупные затраты на его аренду во время строительства можно оценить в 46,6 миллиона, а это в 1,5-2 раза ниже ценника частных собственников в аналогичных локациях.

Есть и еще одна сторона выгодоприобретателей городских торгов — это жители. Избавляясь от непрофильных активов, муниципалитет снимает с баланса здания, которые нуждаются в реконструкции, а значит, может перенаправить финансовые потоки на другие нужды города. В центре города появляются красивые и ухоженные строения с сохранением старинной архитектуры. В тех случаях, когда в продажу уходят не здания, а земельные участки, город заранее определяет функциональное назначение объектов под строительство, и тем самым решает социальные и инфраструктурные вопросы, например, возведение новых спортивных объектов или паркингов. В итоге, можно сказать, что финансовая модель городских торгов стоит на трех китах: выгода бюджета, выгода бизнеса, выгода горожан. Поэтому, я думаю, что при сохранении и развитии правильного подхода к формированию пула объектов и грамотной ценовой политике, Москва продолжит занимать одно из лидирующих мест на инвестиционном рынке города.

Всего в 2017 году на столичных торгах реализовали городского имущества на 1 миллиард долларов. В количественном выражении, начиная с 2013 года, на торгах реализовано 309 лотов, среди которых и участки, и здания, и имущественные комплексы.

ЦУМ и другие истории успеха

Рынок помнит целый ряд успешных проектов, которые начинались с приобретения недвижимости на торгах у города.

Одним из самых показательных примеров, конечно, является ЦУМ. Напомню, что группа Mercury купила его в 2015 году за 4,33 миллиарда рублей.

В том же году было продано разрушенное здание, расположенное по адресу Пожарский переулок, дом 5/12, строение 1. Его цена на аукционе составила 233 миллиона рублей. Сейчас на его месте ведется строительство элитного жилого дома Villa Grace, стартовая стоимость жилья в котором составляет 750 тысяч рублей за квадратный метр. Учитывая, что в проекте порядка 3 тысяч "квадратов" жилой площади, общая сумма от продажи не должна быть ниже, чем 2,25 миллиарда рублей.
Важно, что когда мы говорим о городских торгах, речь идет не только о дорогостоящих объектах с ценником в сотни миллионов. Например, в 2014 году Москва продала на торгах право аренды участка на улице Ивана Сусанина, дом 1, за 4 миллиона рублей. Сейчас на нем завершается строительство физкультурно-оздоровительного центра.

Плюсы и минусы участия в городских торгах

Конечно, участия в городских торгах имеют и некоторые недостатки.

Во-первых, любые сделки с городом предполагают перечисление денег в течение 2-3 недель после подписания договора купли-продажи. Для сравнения — на рынке частных собственников широко распространена практика партнерских сделок, при которых собственник получает долю в будущем объекте недвижимости, а размер "входного билета" для инвестора составляет 10-50% от стоимости объекта, а для некоторых проектов — и без него. Данная практика особенно актуальна при продаже земельных участков. Что касается продажи отдельно стоящих зданий, то частные собственники могут предоставить разумную рассрочку. Таким образом, частные собственники более гибкие в части коммерческих условий по сделкам.

Во-вторых, некоторые договоры с городом предполагают выполнение обязательств по реконструкции зданий или застройке земельных участков. То есть если покупатель обязательства не исполнит, договор может быть расторгнут и последуют штрафные санкции. Например, в случае задержки сроков застройки участка, годовая аренда может быть увеличена на 10-20%.

Рассвет в Москве
Торг уместен: истории успешного строительства на земле, арендованной у Москвы

К серьезным плюсам можно отнести ценовую политику города. В 2017 году с повышением цены было проведено 65% торгов, зато 35% аукционов состоялось с единственным участником, а это означает, что лоты были реализованы по стартовой, достаточно невысокой стоимости.

Мало того, иногда стоимость лота планомерно снижается: в случае, если торги не состоялись, в следующий раз лот может быть предложен дешевле. Например, особняк под реконструкцию на Потаповском переулке, дом 6, впервые был выставлен на продажу в 2016 году по цене 601,3 миллиона рублей. В течение последующих лет здание 6 раз участвовало в торгах с понижением стоимости, и в итоге было продано в 2018 году за 307,7 миллиона, то есть на 49% ниже первоначальной цены. Вывод: город может ждать и уступать почти до половины стартовой стоимости, чего не могут позволить себе частные собственники, столкнувшиеся с необходимостью реализовать имущество. Им необходимо покрыть продажей объекта ранее понесенные издержки, связанные с его приобретением, а это очень непросто, учитывая, что многие объекты были куплены на пике рынка.

Новости партнеров
Интерактив
  • Да, потому что я дольщик

    27.4%

  • Да, я как раз ищу себе квартиру

    19.3%

  • Да, я работаю в этой сфере

    5.2%

  • Нет, так им и надо

    9.3%

  • Ничего страшного, государство всех спасет

    9.8%

  • Пусть банкротятся, и так все вокруг застроили

    29.0%

Проголосовали: 1323
Новости партнеров
Новости партнеров
Наверх
Авторизация
He правильное имя пользователя или пароль
Войти через социальные сети
Регистрация
E-mail
Пароль
Подтверждение пароля
Введите код с картинки
He правильное имя пользователя или пароль
* Все поля обязательны к заполнению
Восстановление пароля
E-mail
Инструкции для восстановления пароля высланы на
Смена региона
Идет загрузка...
Произошла ошибка... Повторить
правила комментирования материалов

Регистрация пользователя в сервисе РИА Клуб на сайте Ria.Ru и авторизация на других сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» при помощи аккаунта или аккаунтов пользователя в социальных сетях обозначает согласие с данными правилами.

Пользователь обязуется своими действиями не нарушать действующее законодательство Российской Федерации.

Пользователь обязуется высказываться уважительно по отношению к другим участникам дискуссии, читателям и лицам, фигурирующим в материалах.

Публикуются комментарии только на тех языках, на которых представлено основное содержание материала, под которым пользователь размещает комментарий.

На сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» может осуществляться редактирование комментариев, в том числе и предварительное. Это означает, что модератор проверяет соответствие комментариев данным правилам после того, как комментарий был опубликован автором и стал доступен другим пользователям, а также до того, как комментарий стал доступен другим пользователям.

Комментарий пользователя будет удален, если он:

  • не соответствует тематике страницы;
  • пропагандирует ненависть, дискриминацию по расовому, этническому, половому, религиозному, социальному признакам, ущемляет права меньшинств;
  • нарушает права несовершеннолетних, причиняет им вред в любой форме;
  • содержит идеи экстремистского и террористического характера, призывает к насильственному изменению конституционного строя Российской Федерации;
  • содержит оскорбления, угрозы в адрес других пользователей, конкретных лиц или организаций, порочит честь и достоинство или подрывает их деловую репутацию;
  • содержит оскорбления или сообщения, выражающие неуважение в адрес МИА «Россия сегодня» или сотрудников агентства;
  • нарушает неприкосновенность частной жизни, распространяет персональные данные третьих лиц без их согласия, раскрывает тайну переписки;
  • содержит ссылки на сцены насилия, жестокого обращения с животными;
  • содержит информацию о способах суицида, подстрекает к самоубийству;
  • преследует коммерческие цели, содержит ненадлежащую рекламу, незаконную политическую рекламу или ссылки на другие сетевые ресурсы, содержащие такую информацию;
  • имеет непристойное содержание, содержит нецензурную лексику и её производные, а также намёки на употребление лексических единиц, подпадающих под это определение;
  • содержит спам, рекламирует распространение спама, сервисы массовой рассылки сообщений и ресурсы для заработка в интернете;
  • рекламирует употребление наркотических/психотропных препаратов, содержит информацию об их изготовлении и употреблении;
  • содержит ссылки на вирусы и вредоносное программное обеспечение;
  • является частью акции, при которой поступает большое количество комментариев с идентичным или схожим содержанием («флешмоб»);
  • автор злоупотребляет написанием большого количества малосодержательных сообщений, или смысл текста трудно либо невозможно уловить («флуд»);
  • автор нарушает сетевой этикет, проявляя формы агрессивного, издевательского и оскорбительного поведения («троллинг»);
  • автор проявляет неуважение к русскому языку, текст написан по-русски с использованием латиницы, целиком или преимущественно набран заглавными буквами или не разбит на предложения.

Пожалуйста, пишите грамотно — комментарии, в которых проявляется пренебрежение правилами и нормами русского языка, могут блокироваться вне зависимости от содержания.

Администрация имеет право без предупреждения заблокировать пользователю доступ к странице в случае систематического нарушения или однократного грубого нарушения участником правил комментирования.

Пользователь может инициировать восстановление своего доступа, написав письмо на адрес электронной почты moderator@rian.ru

В письме должны быть указаны:

  • Тема – восстановление доступа
  • Логин пользователя
  • Объяснения причин действий, которые были нарушением вышеперечисленных правил и повлекли за собой блокировку.

Если модераторы сочтут возможным восстановление доступа, то это будет сделано.

В случае повторного нарушения правил и повторной блокировки доступ пользователю не может быть восстановлен, блокировка в таком случае является полной.

Чтобы связаться с командой модераторов, используйте адрес электронной почты moderator@rian.ru или воспользуйтесь формой обратной связи.

Заявка на размещение пресс-релиза
Компания
Контактное лицо
Контактный телефон или E-mail
Комментарий
Введите код с картинки
Все поля обязательны к заполнению. Услуга предоставляется на коммерческой основе.
Заявка успешно отправлена