Участники рынка недвижимости сетуют, что им не хватает участков для застройки в центре Москвы. Однако власти города регулярно выводят на рынок такие объекты через аукционы. О том, как участвовать в городских торгах, сайту "РИА Недвижимость" рассказала руководитель департамента инвестиций компании Blackwood Владлена Зинина.
Чем хороши торги?
Реализация городских объектов позволяет увеличить объём качественного предложения в историческом центре Москвы — то есть лотов, количество которых, как и в любом городе мира, ограничено, и иных источников для его пополнения просто нет. Во-вторых, она дает возможность брокеру подобрать для инвестора такие объекты, реконструкция которых, — разумеется, мы говорим о грамотной реконструкции с проработанной концепцией — обеспечивает создание ликвидного продукта. При этом начальная стоимость земельных участков, которые реализует город, в разы ниже, чем у частных правообладателей. По нашему опыту, доходность инвестора может достигать 20-40% в зависимости от локации, площади и выбранного формата.
Например, в июле на городских торгах, состоявшихся с единственным участником, был реализован участок площадью 0,18 гектара с ГПЗУ на строительство торгового центра общей площадью 3,8 тысячи квадратов, расположенный на Сельскохозяйственной улице СВАО Москвы. Стоимость годовой аренды на период строительства составит 17,472 миллиона рублей, то есть совокупные затраты на его аренду во время строительства можно оценить в 46,6 миллиона, а это в 1,5-2 раза ниже ценника частных собственников в аналогичных локациях.
Есть и еще одна сторона выгодоприобретателей городских торгов — это жители. Избавляясь от непрофильных активов, муниципалитет снимает с баланса здания, которые нуждаются в реконструкции, а значит, может перенаправить финансовые потоки на другие нужды города. В центре города появляются красивые и ухоженные строения с сохранением старинной архитектуры. В тех случаях, когда в продажу уходят не здания, а земельные участки, город заранее определяет функциональное назначение объектов под строительство, и тем самым решает социальные и инфраструктурные вопросы, например, возведение новых спортивных объектов или паркингов. В итоге, можно сказать, что финансовая модель городских торгов стоит на трех китах: выгода бюджета, выгода бизнеса, выгода горожан. Поэтому, я думаю, что при сохранении и развитии правильного подхода к формированию пула объектов и грамотной ценовой политике, Москва продолжит занимать одно из лидирующих мест на инвестиционном рынке города.
Всего в 2017 году на столичных торгах реализовали городского имущества на 1 миллиард долларов. В количественном выражении, начиная с 2013 года, на торгах реализовано 309 лотов, среди которых и участки, и здания, и имущественные комплексы.
ЦУМ и другие истории успеха
Рынок помнит целый ряд успешных проектов, которые начинались с приобретения недвижимости на торгах у города.
Одним из самых показательных примеров, конечно, является ЦУМ. Напомню, что группа Mercury купила его в 2015 году за 4,33 миллиарда рублей.
В том же году было продано разрушенное здание, расположенное по адресу Пожарский переулок, дом 5/12, строение 1. Его цена на аукционе составила 233 миллиона рублей. Сейчас на его месте ведется строительство элитного жилого дома Villa Grace, стартовая стоимость жилья в котором составляет 750 тысяч рублей за квадратный метр. Учитывая, что в проекте порядка 3 тысяч "квадратов" жилой площади, общая сумма от продажи не должна быть ниже, чем 2,25 миллиарда рублей.
Важно, что когда мы говорим о городских торгах, речь идет не только о дорогостоящих объектах с ценником в сотни миллионов. Например, в 2014 году Москва продала на торгах право аренды участка на улице Ивана Сусанина, дом 1, за 4 миллиона рублей. Сейчас на нем завершается строительство физкультурно-оздоровительного центра.
Плюсы и минусы участия в городских торгах
Конечно, участия в городских торгах имеют и некоторые недостатки.
Во-первых, любые сделки с городом предполагают перечисление денег в течение 2-3 недель после подписания договора купли-продажи. Для сравнения — на рынке частных собственников широко распространена практика партнерских сделок, при которых собственник получает долю в будущем объекте недвижимости, а размер "входного билета" для инвестора составляет 10-50% от стоимости объекта, а для некоторых проектов — и без него. Данная практика особенно актуальна при продаже земельных участков. Что касается продажи отдельно стоящих зданий, то частные собственники могут предоставить разумную рассрочку. Таким образом, частные собственники более гибкие в части коммерческих условий по сделкам.
Во-вторых, некоторые договоры с городом предполагают выполнение обязательств по реконструкции зданий или застройке земельных участков. То есть если покупатель обязательства не исполнит, договор может быть расторгнут и последуют штрафные санкции. Например, в случае задержки сроков застройки участка, годовая аренда может быть увеличена на 10-20%.
К серьезным плюсам можно отнести ценовую политику города. В 2017 году с повышением цены было проведено 65% торгов, зато 35% аукционов состоялось с единственным участником, а это означает, что лоты были реализованы по стартовой, достаточно невысокой стоимости.
Мало того, иногда стоимость лота планомерно снижается: в случае, если торги не состоялись, в следующий раз лот может быть предложен дешевле. Например, особняк под реконструкцию на Потаповском переулке, дом 6, впервые был выставлен на продажу в 2016 году по цене 601,3 миллиона рублей. В течение последующих лет здание 6 раз участвовало в торгах с понижением стоимости, и в итоге было продано в 2018 году за 307,7 миллиона, то есть на 49% ниже первоначальной цены. Вывод: город может ждать и уступать почти до половины стартовой стоимости, чего не могут позволить себе частные собственники, столкнувшиеся с необходимостью реализовать имущество. Им необходимо покрыть продажей объекта ранее понесенные издержки, связанные с его приобретением, а это очень непросто, учитывая, что многие объекты были куплены на пике рынка.
