Эксперты рассказали, как установить владельца хостела или магазина в доме
Юрист Бибиков рассказал, как узнать данные владельца магазина или хостела в доме
Анна Смирнова
Обозреватель РИА Недвижимость
Владельцам жилья в многоквартирном доме, которым небезразлична его судьба, без сомнения, будет интересно, что происходит в подвалах или мансардах – особенно в ситуации, когда там разместилась какая-то малоприятная организация, вроде хостела. Эксперты рассказали РИА Недвижимость, как узнать, на каких основаниях рядом с ними обосновался такой сосед и кому реально принадлежит это помещение, а также каким образом жильцы дома могут использовать общедомовое имущество с целью получения дохода.
Выясняем информацию
Хостел, магазин, аптека или лаборатория анализов в подвале или на первом этаже многоквартирного дома – кто-то относится к такому соседству в доме спокойно и даже радуется, когда, например, за хлебом можно спуститься в тапках, а кто-то всерьез напрягается.
Однако, прежде чем возмущаться или бежать с жалобами куда-то, нужно собрать необходимую информацию о непонятном соседе – его статусе и правах, на которых он въехал в помещение. Максимально подробные сведения позволят определиться с дальнейшей линией поведения.
Новостройки
В новостройках ситуация с нежилыми помещениями достаточно прозрачная. Их функциональное назначение определяется уже при проектировании дома, объясняет директор по правовым вопросам Группы RBI Станислав Михайлов.
Нежилые площади там условно делятся на два типа:
- помещения, которые необходимы для обслуживания имущества дома;
Это подвалы и чердаки, а также пространства в стилобате. По словам заместителя коммерческого директора по управлению объектами жилой недвижимости Asterus Татьяны Хлебалиной, они относятся к общему имуществу и принадлежат собственникам на праве общедолевого имущества. До момента ввода в эксплуатацию такими пространствами распоряжается застройщик, замечает управляющий партнер "Прайм Лайф" Денис Коноваленко.
Чтобы узнать, в каком статусе находится помещение, можно заказать поэтажный план и экспликацию, где будет указано, относится ли помещение к общедомовому имуществу или нет. Сделать это можно:
· в БТИ своего региона,
· в МФЦ,
· на региональном портале госуслуг. Например, в Москве это можно сделать на портале mos.ru.
- помещения коммерческого назначения.
Обычно они являются самостоятельными нежилыми пространствами, которые реализуются по тем же механизмам, что и квартиры – ДДУ, ДКП, рассказывает управляющий партнер девелоперской компании Stenoy Илья Фролов. Права на эти помещения принадлежат их собственникам (покупателям).
Застройщик также может оставить за собой право собственности на некоторые нежилые помещения, например, на первых этажах, которые планируется использовать для коммерческой деятельности, добавляют в пресс-службе девелоперской компании Uniq Development.
Эксперты рассказали, почему прогорает малый бизнес в Москве Очень часто владелец такого помещения является юридическим лицом, и сведения о нем можно без труда
получить из ЕГРН, заказав выписку из реестра о правах на недвижимое имущество.
Старый жилой фонд
В случае со старым жилым фондом все сложнее.
Выяснение информации, кому принадлежит то или иное помещение, нужно начать с заказа поэтажного плана дома или хотя бы узнать кадастровый номер помещения, советует член
Ассоциации юристов России Мария Спиридонова.
Как правило, никакого обоснования для этого не нужно, уточняет юрист. Будучи собственником квартиры в многоквартирном доме, человек одновременно является и долевым собственником в общем имуществе. Но в некоторых случаях, если человек обращается в МФЦ, у него могут затребовать правоустанавливающие документы. Так что лучше сразу приложить выписку из ЕГРН на свою квартиру.
Бизнес в соседях: как бороться с предпринимателями, которые мешают жить Затем стоит обратиться в департамент городского имущества и попросить предоставить информацию о том, относится ли оно к общему имуществу многоквартирного дома. Если эти данные есть в базе, то заявителю точно не откажут в предоставлении такой информации, отмечает Спиридонова.
Если выяснится, что помещение общим имуществом собственников не является, то это значит, что у него есть владелец. Узнать, кто он, по словам старшего юриста бюро адвокатов "Де-юре" Сергея Бибикова, можно следующими способами:
Способ № 1: обратиться непосредственно в саму организацию
Проще всего будет обратиться за информацией напрямую, например, подойдя к продавцу в магазине или к администратору хостела и спросить, кто хозяин заведения. Объяснить свой интерес можно тем, что у вас есть выгодное коммерческое предложение к владельцу – например, вы хотите купить или снять это помещение.
Найти ИНН организации удобно по ее наименованию на
сайте ФНС, а также на информационных вывесках, в рекламе, на продаваемом товаре. Имея на руках название и ИНН юрлица, более подробные сведения о нем можно запросить в
Едином государственном реестре юридических лиц.
Способ № 2: запросить выписку из ЕГРН
Если собственником помещения выступает юридическое лицо, то сведения о нем можно получить из ЕГРН, заказав выписку из реестра о правах на недвижимое имущество. Также подобные данные заказываются через МФЦ и на
портале Госуслуг.
Стоимость выписки в настоящий момент составляет 460 рублей в бумажном варианте и 290 рублей в электронном. С 1 января 2025 года стоимость
вырастет в два раза.
Правда если окажется, что собственником все же является не юридическое, а физическое лицо, в том числе и индивидуальный предприниматель (а это не редкость в старом жилом фонде), то сведения о правообладателе в выписке будут обезличены, предупреждает Бибиков, остальную информацию можно истребовать уже в суде, если до этого дойдет дело, предупреждает он.
В России с 1 марта засекречены личные данные собственников недвижимости Способ № 3: Обратиться с запросом в управляющую компанию
Управляющие организации ведут реестр хозяйственных договоров, в которых содержатся все необходимые контактные данные о собственниках помещений, говорит Бибиков.
Кроме того, они обязаны вести соответствующий реестр собственников и предоставлять его по запросу любого владельца помещений в доме в том случае, если они нужны ему для созыва общего собрания (ОСС).
Согласие других собственников на передачу персональных данных, содержащихся в таком реестре, в таком случае не требуется. Для того, чтобы получить данные, нужно написать письменное обращение в управляющую компанию, отмечает Бибиков.
По итогам всех проверок может выясниться следующее:
· правообладатель у помещения отсутствует. Это значит, что оно относится к общему имуществу дома;
· данное помещение относится к общему имуществу дома, но решением общего собрания собственников оно сдается в аренду сторонней организации;
· помещение не принадлежит к общему имуществу дома, у него есть законный владелец.
В своем праве
По закону, собственники многоквартирного дома могут использовать общедомовое имущество в коммерческих целях, то есть для ведения предпринимательской деятельности, сохраняя его функциональное назначение. К таким помещениям относятся в том числе чердаки, крыши, подвалы, мансарды, рассказывает Бибиков.
Например, стены подъезда и лифта могут сдаваться под размещение рекламы, помещение чердака – для организации квеста, а площадь подвала – для обустройства магазина или офисного помещения.
В процессе принятия решения о судьбе общедомового имущества важно помнить о запретах. Так, СП 4.13130 запрещает размещать в жилых домах магазины по продаже автозапчастей, автомобильных масел и шин, складские помещения, бани и сауны, химчистки и прачечные, предприятия бытового обслуживания, которые используют легковоспламеняющиеся вещества. СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 не позволяет обустраивать в жилом доме контактные зоопарки.
В соответствии с № 145-ФЗ в жилом доме нельзя открыть магазин по продаже алкоголя, если площадь зала для обслуживания посетителей менее 20 квадратных метров. Под запрет также попадают организации, работающие после 23 часов, поскольку осуществление коммерческой деятельности в жилом доме будет нарушать режим тишины, установленный административным законодательством субъекта РФ.
Для того, чтобы вести в доме разрешенную законом деятельность, нужно провести общее собрание собственников жилья – решение принимается большинством (не менее 2/3 от общего числа голосов) собственников, уточняет Спиридонова.
Кто здесь власть? Наивные вопросы о собрании собственников для "чайников" В том случае, если помещение будет сдаваться в аренду, на собрании должно быть выбрано конкретное лицо, которое будет заключать соответствующий договор. Им может быть как управляющая организация, так и любой человек, причем не обязательно собственник помещения в доме.
Полномочия представителя подтверждаются протоколом общего собрания собственников или доверенностью. Достаточно простого письменного оформления данных документов с указанием паспортных данных лиц, выразивших своей подписью согласие на представительство.
«
"В случае если общее собрание уполномочило представителя на заключение договора аренды, то в нем будет указано, что представитель действует по доверенности или на основании протокола ОСС от имени и в интересах собственников многоквартирного дома", – объясняет Бибиков.
Сергей Бибиков
Старший юрист бюро адвокатов "Де-юре"
Если договор аренды заключается сроком более чем на 1 год, он подлежит обязательной регистрации в
Росреестре. Фактическая передача помещения арендатору производится по акту приемки-передачи.
Размер дохода каждого собственника от сдачи имущества в аренду будет определяться пропорционально его доле в общем имуществе. Например, если площадь принадлежащей вам квартиры составляет 48 квадратных метров, а вся площадь дома – 9,6 тысячи квадратов, то ваша доля составит 0,5% всего общего имущества. Таким образом, если помещение в доме сдается в аренду за 100 тысяч рублей в месяц или 1,2 миллиона рублей в год, то вам из этой суммы полагается 500 рублей в месяц или 6 тысяч рублей в год.
Доход от использования общего имущества можно по желанию собственников направить в фонд капитального ремонта дома или зачесть в счет уплаты долга по коммунальным услугам, обращает внимание Бибиков.
С этих доходов уплачивается НДФЛ, который при годовом доходе до 5 миллионов рублей составляет 13%. Налоговым агентом обычно признается организация-арендатор, она и должна исчислить, удержать и перечислять налог в бюджет.
Тяжелое наследие
В результате того, что в 90-е-2000-е годы немало жилых помещений в домах были переведены в статус нежилых и проданы, у многих из них обнаружится вполне законный владелец.
Теоретически прошедшую двадцать-тридцать лет назад сделку сегодня можно попытаться оспорить в суде, говорит руководитель направления правового сопровождения споров в сфере ЖКХ и управления недвижимостью юридической группы "
Яковлев и Партнеры" Сергей Сергеев.
Несмотря на то, что для признания сделок недействительными применяется общий срок исковой давности 3 года с момента, когда стало известно о нарушении, споры о праве собственности на общее имущество, по словам Сергеева, не подлежат ограничению по времени (п. 21 Обзора ВС РФ от 13.12.2023).
Но в любом случае это будет непросто. Это возможно, если удастся доказать, что на дату приватизации первой квартиры в доме эти помещения были неправомерно сформированы и распределены между собственниками дома. Для этого придется проводить строительно-техническую экспертизу нежилых помещений, предупреждает Бибиков.
Я протестую! Когда точно удастся оспорить договоры по недвижимости Соблюдая приличия
В том случае, если помещение в доме занято незаконно, то организацию или людей, которые самовольно заняли его можно выселить.
Для этого, по словам Спиридоновой,есть два варианта:
- обратиться в полицию;
- обратиться в суд с гражданским иском об освобождении помещения от лица всех собственников.
На практике такое случается не так уж часто, обычно у помещения все же есть законный владелец. Но даже в этом случае магазин или хостел должен вести свою деятельность с соблюдением прав третьих лиц, говорит Бибиков.
Например, не должны нарушаться санитарно-эпидемиологический режим или режим тишины и не должно быть незаконных перепланировок. Если нарушения есть, то как и с любым другим соседом, следует обращаться в жилинспекцию,
Роспотребнадзор или
МЧС.
В том случае, если организация не устранит нарушения, в качестве крайней меры эти госорганы могут выдать предписание об освобождении занимаемого организацией помещения, а в дальнейшем выселить ее по суду.
Юрист рассказала, за что можно выселить соседей