Выдел доли в натуре, желание собственников, а в некоторых случаях даже принудительное решение регистратора недвижимости – вот некоторые из причин, почему ваш дом вдруг может стать не частным, а многоквартирным. Юристы рассказали РИА Недвижимость о том, какие статусы домов в принципе существуют, чем они отличаются друг от друга и какие последствия может повлечь за собой смена этого статуса.
Грустные истории
Читатели РИА Недвижимость неоднократно делились с редакцией своими историями, как они оказывались в ситуациях, когда неразбериха со статусом дома приносила им неприятности. Чаще всего такое происходит в южных регионах
России, прежде всего, в
Краснодарском крае и в Крыму, где по сути многоквартирные дома (МКД) значатся в
Росреестре как объекты индивидуального строительства (ИЖС). В результате люди обнаруживают, что они являются владельцами не отдельной квартиры, а лишь доли в доме со всеми вытекающими оттуда последствиями.
Но бывают и обратные ситуации, когда частный дом неожиданно приравнивают к многоквартирному. С этим столкнулась читательница РИА Недвижимость из
Рязанской области. Их частный дом на две семьи в Росреестре внезапно сочли не объектом ИЖС, а многоквартирным домом.
Что делать, если частный дом приравняли к многоквартирному? Такое решение регистратора чревато тем, что владельцы подобного жилья не могут оформить в собственность землю под домом, так как в многоквартирном доме земельный участок находится в общей собственности всех владельцев квартир.
В доме с таким статусом нельзя даже развести огород на участке, так как если люди живут якобы в квартире, то огород им не положен.
Изменится и порядок оплаты коммунальных услуг, ведь в многоквартирном доме есть общедомовое имущество, за обслуживание которого должны платить владельцы всех квартир.
В результате у собственников домов, оказавшихся в подобной ситуации, встает вопрос: что же теперь делать и как возможно изменить статус?
Статус как он есть
Для начала стоит разобраться, какие статусы домов в принципе существуют и в чем их принципиальная разница. Российское законодательство на сегодняшний день выделяет три основных вида объектов для проживания, указывает младший партнер юридической компании "Стрим" Евгений Клементьев и перечисляет их:
- Многоквартирный дом (МКД) – здание, состоящее из двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы к земельному участку либо к местам общего пользования.
- Дом блокированной застройки (ДБЗ) – жилой дом, блокированный с другим жилым домом в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок с количеством блоков не более 10.
На практике это так называемые танхаусы и дуплексы, объясняет основатель компании "Гранд Эгида" Мадина Ворукова. Они являются чем-то средним между МКД и объектом индивидуального жилищного строительства.
- Объект индивидуального жилищного строительства (ОИЖС) – отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более трех, высотой не более двадцати метров. Оно состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд людей, которые проживают в таком доме.
Отличие домов со статусом МКД, ИЖС и ДБЗ
Статус | ИЖС | ДБЗ | МКД |
Здание | Отдельно стоящий дом не выше трех этажей и высотой не более двадцати метров, предназначенный для проживания одной семьи | Жилой дом, блокированный с другим жилым домом в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок с количеством блоков не более 10 | Отдельные жилые помещения на каждом этаже |
Помещения | Внутри дома есть жилые комнаты и вспомогательные помещения (кухня, санузлы, кладовые), которые не предполагают разделения на отдельные квартиры или другие объекты недвижимости | Общего имущества нет: каждый из домов имеет собственный выход на земельный участок | Нежилые помещения являются общим имуществом всем жильцов |
Участок | Участок под домом является собственностью его владельца | Участок под домом выделен в индивидуальную собственность владельцев жилья в доме | Участок под домом является общей собственностью всех владельцев квартир |
Капремонт | Решение о капремонте собственник принимает самостоятельно и делает его за свой счет | Не участвуют в программе капремонта, он делается самостоятельно на деньги всех собственников с их общего согласия | Участвуют в программе капремонта. Средства на него выделяются из общего бюджета собственников или бюджета региона |
Таблица составлена по данным экспертов текста
Еще один из принципиальных отличительных критериев в статусах – это назначение земельного участка, на котором возведен дом. Под каждый из указанных видов строений предусмотрен свой
вид разрешенного использования (ВРИ).
Для многоквартирных домов предусмотрен ВРИ "Малоэтажная многоквартирная жилая застройка", "Среднеэтажная жилая застройка и "Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)". Для ДБЗ – "Блокированная жилая застройка", а для ИЖС – "Для индивидуального жилищного строительства" и "Для ведения личного подсобного хозяйства".
Когда на участках ИЖС или садоводства строятся многоквартирные дома и помещения в них продаются как квартиры, безусловно, такое строительство является незаконным, а сами строения самовольными постройками, обращает внимание Ворукова. Поэтому даже если сам объект внесен в ЕГРН, всегда нужно проверить земельный участок, на котором возведено строение.
Иначе новый собственник жилья со временем может оказаться ответчиком по иску о самовольной постройке и лишиться своей недвижимости.
Эксперты рассказали, когда бизнес на загородном участке будет незаконным Документы и согласования, необходимые для строительства МКД, ИЖС и домов блокированной застройки (по данным "Ляпунов Терехин и партнеры")
Документы/требования | ИЖС | ДБЗ | МКД |
Проектная документация (ст.48 ГрК РФ) | Не требуется. (Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку документации), за исключением случаев установленного ч.3.1 статьи 48 ГрК РФ) | Требуется | Требуется |
Экспертиза проектной документации (ст.49 ГрК РФ) | Не требуется | Не требуется в случае, если количество этажей в таких домах не превышает трех, при этом количество всех домов блокированной застройки в одном ряду не превышает десяти и их строительство или реконструкция осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы РФ | Требуется |
Разрешение на строительство | Не требуется | Требуется | Требуется |
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию | Не требуется | Требуется | Требуется |
Уведомительный порядок строительства | Распространяется | Не распространяется | Не распространяется |
Требование к подсчету площади (Приказ Росреестра П/0393) | Как жилому зданию | Как жилому зданию | Как жилому зданию, плюс требования к подсчету площадей помещений |
Декларация об объекте недвижимости (ч.11 ст.24 №218-ФЗ, Приказ Росреестра №П/0082) | Является основанием для подготовки ТП (технический план)* | Не является основанием для подготовки ТП | Не является основанием для подготовки ТП |
*за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ.
Изменение статуса
Чаще всего статус дома меняется по желанию собственников, говорят юристы. Ситуации, когда это делается принудительно, встречаются достаточно редко. За исключением единичных случаев, как у читательницы РИА Недвижимость, когда регистратор расценил ее частный дом в качестве МКД.
Для смены статуса дома в этом случае существуют и другие причины:
- Изменение назначения земельного участка. Если участок, на котором стоит дом, изменит свое назначение (например, с ИЖС на участок под многоквартирное строительство), это может изменить статус самого дома;
- Нарушение строительных норм. Если дом построен с нарушением строительных норм и стандартов, его статус может быть оспорен, что также может привести к переоформлению и изменению категории здания.
Но чаще всего местные власти не видят смысла связываться со сменой статуса, в том числе и в ситуациях, когда по сути многоквартирный дом был построен как объект ИЖС – они предпочтут просто признать такой дом самовольной постройкой и снести его, констатирует Щипцова.
Наиболее распространенным на практике, по словам юриста, является смена статуса МКД или ИЖС на "дом блокированной застройки" по желанию собственников.
Смена статуса по решению собственников
В любом случае собственникам, которые хотят изменить статус своего дома, необходимо подать в Росреестр соответствующее заявление.
В ситуации с переводом МКД в ДБЗ должны быть соблюдены условия, установленные
СП 55.13330.2016:
- блок должен быть автономным (самостоятельное отопление и подключение к инженерным сетям);
- блок не должен иметь помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.
- должны отсутствовать общие с соседними жилыми блоками чердаки, подвалы, вспомогательные помещения, входы.
В этом случае в ЕГРН вид объекта недвижимости, по словам Клементьева, будет изменен с "помещение" на "здание", внесено назначение – "жилое", вид разрешенного использования указан как "дом блокированной застройки", исключены сведения о виде жилого помещения – "квартира", а здание, учтенное как "многоквартирный дом", снимается с государственного кадастрового учета.
Как вернуть дому статус частного домовладения? Представление каких-либо документов, подтверждающих соответствие объектов недвижимости, домам блокированной застройки не требуется. При этом собственники ДБЗ вправе одновременно подать заявление о разделе общего земельного участка с последующим образованием самостоятельных участков под каждым домом блокированной застройки.
Изменение статуса дома из МКД в ДБЗ должно осуществляться всеми правообладателями квартир. При отсутствии согласия необходимо обращаться в суд.
В том случае, если собственникам откажут в смене статуса, можно обратиться в районный суд по месту нахождения земельного участка с иском о присвоении квартирам статуса жилого дома и постановке на кадастровый учет.
Статус ДБЗ может быть изменен и на объект индивидуального жилищного строительства, но только в том случае, если все помещения этого здания будут находиться в собственности одного лица, добавляет Клементьев. Это делается путем подачи им заявления в Росреестр о прекращении права собственности на все помещения с одновременной государственной регистрацией права собственности на жилой дом.
Смена статуса при выделе доли в натуре
Нередко в том случае, когда в объекте ИЖС проживает несколько семей, они хотят разделить такой дом по сути на два – то есть выделить долю в натуре. В результате этого строение может сменить статус на ДБЗ.
Сделать это можно только при технической возможности оборудовать изолированную часть здания с отдельным входом.
Кроме того, придется выполнить и ряд других условий:
- прежде всего, необходимо провести кадастровые работы для подготовки технического плана дома, а также межевого плана земельного участка;
- образуемые земельные участки должны соответствовать установленным требованиям к их предельным минимальным размерам;
- образуемые в результате раздела объекты недвижимости (например, ДБЗ) можно будет использовать независимо друг от друга (в том числе они должны иметь раздельные входы и собственные коммуникации), они будут пригодны для проживания и отвечать установленным для жилых помещений санитарным и техническим правилам и нормам;
- для раздела объекта ИЖС в натуре может потребоваться проведение работ по реконструкции;
- при реконструкции не должно быть никаких общих помещений и образованная при выделе в натуре доли часть жилого дома должна быть полностью изолирована;
- если изолированные помещения не сформированы, необходимо произвести соответствующую перепланировку (с получением разрешений).
После того как образующиеся в результате раздела объекты недвижимости будут сформированы, необходимо обратиться к кадастровому инженеру для проведения кадастровых работ, в результате которых будут подготовлены технический и межевой планы этих объектов.
Именно с выделением долей в натуре связан риск того, что при смене статуса регистратор впоследствии может приравнять дом не к ДБЗ, а к многоквартирному, а жилые помещения в доме – к квартирам. В результате участок под домом будет считаться общей собственностью всех владельцев жилья, как это случилось с читательницей РИА Недвижимость.
В этом случае собственникам придется произвести раздел земельного участка под домом, подготовить межевой план и подать заново заявление, поясняет член
Ассоциации юристов России Мария Спиридонова. А в случае отказа обращаться в суд.
Как перевести многоквартирный дом в другую категорию, чтобы можно было развести огород на участке? Последствия смены статуса для владельца
Смена статуса дома повлечет за собой изменения в части оплаты налога на землю и коммунальных платежей, так как при разных статусах этот механизм может отличаться, говорит старший партнер "Ляпунов Терехин и партнеры" Филипп Терехин.
Налог на землю
Юристы напоминают, что земля под многоквартирным домом находится в общей собственности жильцов и не облагается налогом. Все расходы на обслуживание участка также распределяются между собственниками помещений.
В случае же с ИЖС и ДБЗ участок является индивидуальной собственностью каждого владельца жилья, за него нужно платить
земельный налог – 0,3% от кадастровой стоимости.
Однако с 2025 года в некоторых случаях он
возрастет в пять раз – до 1,5%. Это предельное значение, до которого налог разрешено увеличивать регионам.
Разумная экономия: как законно платить меньше налогов на недвижимость Коммунальные услуги
Порядок предоставление коммунальных услуг разнится в зависимости от статуса дома. Основное отличие заключается в том, что в многоквартирном доме есть общедомовое имущество, за обслуживание которого платить должны собственники всех квартир.
Владелец объекта ИЖС сам выбирает подрядчиков для управления домом и заключает договоры на обслуживание (например, водо- и теплоснабжение, вывоз мусора, благоустройство участка и т.п.). Если же частный дом подключен к центральным коммуникациям, стоимость коммунальных услуг рассчитывается по показаниям счетчиков.
Как сэкономить на счетах за квартиру Однозначно сказать, при каком статусе дома коммунальные платежи будут выше, невозможно, говорит Щипцова. Ведь в расчете учитываются многие факторы: площадь жилых помещений, количество зарегистрированных лиц и т.д. Но, в любом случае, изменения будут, и их необходимо просчитать заранее.
К примеру, в частном доме, в отличие от многоквартирного, не нужно платить за общедомовые нужды и делать взносы на капремонт. Но при этом тот же вывоз мусора, вполне возможно, обойдется дороже, чем в МКД.
Так что собственникам дома, которые задумались о том, чтобы разделить его на несколько домов или, наоборот, вернуть ему статус частного домовладения, стоит не забывать о последствиях таких изменений.