15:19 24.06.2022
(обновлено: 09:28 27.06.2022)
Разумная экономия: как законно платить меньше налогов на недвижимость
Читать в
Платить налоги в непростые экономические времена становится все накладнее. Сайт "РИА Недвижимость" решил узнать у юристов, какие существуют законные способы немного облегчить это бремя.
Если говорить о налогах, которые необходимо платить за объекты недвижимости, то это имущественный и земельный налоги, а также налог на доходы физических лиц (НДФЛ).
Налог на имущество
Его должны платить те россияне, которые имеют в собственности квартиры, частные дома и нежилые помещения (гаражи, кладовые, склады). Рассчитывается он исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Ставка этого налога варьируется от 0,1 до 2%. Если это жилой дом, квартира, комната или гараж – 0,1% от стоимости, а помещения в офисных и торговых центрах, а также объекты дороже 300 миллионов рублей – 2%.
Как же можно сэкономить при уплате налога на имущество?
Льготы
Есть категории людей, которые вообще освобождены от уплаты имущественного налога либо должны платить меньше. Причем такие льготы бывают как федеральные, так и местные, отмечает налоговый юрист юридической компании Tomashevskaya & Partners Виолетта Калашникова.
1. Федеральные
На федеральном уровне от налога на имущество освобождаются в том числе:
- Герои России или Советского Союза, а также лица, награжденные орденом Славы трех степеней;
- инвалиды I и II групп, инвалиды с детства и дети-инвалиды;
- участники ВОВ, войны в Афганистане и отдельные категории военнослужащих и члены их семей;
- лица, пострадавшие из-за аварии в Чернобыле
- пенсионеры и предпенсионеры (женщины с 55 лет и мужчины с 60 лет)
Федеральная льгота относится к таким видам недвижимости как:
- квартира, часть квартиры или комната;
- жилой дом или часть жилого дома;
- гараж или машино-место
и некоторые другие объекты.
Такая льгота предоставляется в отношении одного объекта налогообложения каждого вида. Выбрать его может сам налогоплательщик. Таким образом, пенсионерка, владеющая дачей, гаражом и двумя квартирами должна уплатить налог только на одну из квартир.
«
"Но стоит помнить, что льгота не предоставляется, если объект недвижимости используется физическим лицом в предпринимательской деятельности. Получить такую льготу будет также невозможно в отношении помещений, кадастровая стоимость которых более 300 миллионов, за исключением гаражей и машино-мест в таких объектах", – обращает внимание Калашникова.
Если право на льготу имеет только один из членов семьи, то нет смысла сразу регистрировать все имущество на него, считает юрист.
"Льгота предоставляется только на один объект налогообложения каждого вида по выбору налогоплательщика вне зависимости от количества оснований для применения налоговых льгот. Но если имущество разных видов (например, квартира, дом, гараж), то в таком случае оформление на одного человека льготной категории имеет смысл", – отмечает она.
При этом, к примеру, для несовершеннолетних собственников недвижимости льгот по налогу на имущество не предусмотрено. Платить придется вне зависимости от возраста.
2. Местные
Помимо федеральных, есть также и местные льготы, решение об их введении принимают регионы. Посмотреть информацию о таких льготах можно на сайте ФНС.
"Например, в Санкт-Петербурге действует льгота для физических лиц в отношении принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности на коммунальные квартиры. А в дополнение к федеральным льготам в Москве установлена льгота для собственников гаражей и машино-мест, расположенных в офисных и торговых объектах", – рассказывает Калашникова.
Сейчас действует беззаявительный порядок предоставления льгот. Это означает, что, если налогоплательщик, имеющий право на льготу, не направил в налоговую заявление о ее предоставлении, то налоговая сама запросит сведения в других ведомствах и предоставит льготу.
Налоговая база
Помимо льгот по налогу на имущество физических лиц предусмотрены налоговые вычеты в отношении объектов жилого назначения. Например, в отношении квартиры налоговый вычет установлен в размере кадастровой стоимости 20 квадратных метров общей площади этой квартиры, а в отношении жилого дома –50 квадратных метров общей площади этого дома.
«
В этом случае налог считается от кадастровой стоимости имущества за вычетом 10, 20 или 50 квадратных метров в зависимости от объекта недвижимости, будь это комната, квартира или частный дом, объясняет старший юрист налоговой практики BGP Litigation Анастасия Варсеева.
Кроме того, есть особый вычет и для многодетных семей. При нем налоговая база уменьшается на 5 квадратных метров общей площади квартиры, ее части или комнаты и 7 квадратных метров жилого дома в расчете на каждого несовершеннолетнего ребенка.
Данные вычеты предоставляются автоматически и рассчитываются налоговой самостоятельно, никаких заявлений и документов подавать не нужно, обращает внимание Варсеева.
Поспорить с кадастром
Так как налог на имущество определяется исходя из его кадастровой стоимости, то многих собственников по факту сильно не устраивает ее размер. В этом случае можно попытаться оспорить сумму.
«
"Сделать это можно как в судебном, так и в административном порядке. То есть можно сразу обратиться и в суд, и в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости", – отмечает руководитель налоговой практики Five Stones Consulting Екатерина Болдинова.
Но с 1 января 2023 года начнут действовать новые правила обжалования кадастровой стоимости: сначала нужно будет обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в специальное ГБУ, созданное в каждом регионе.
Земельный налог
Земельный налог рассчитывается из кадастровой стоимости участка, находящегося в собственности человека. По этому налогу ставка колеблется от 0,3% для земель сельхозназначения или под строительство жилых домов до 1,5% для всех остальных земель.
Прежде всего земельный налог платят только собственники – то есть те владельцы, чье право собственности зарегистрировано в Росреестре.
«
"То есть его не платят владельцы, у которых участок находится на праве безвозмездного пользования, или они используют его по договору аренды", – обращает внимание ведущий юрист Intellect Дарья Куньщикова.
Некоторым категориям граждан, которые являются законными собственниками и должны платить земельный налог, государство предоставляет льготы: им можно платить его со скидкой или не платить вообще.
Например, от уплаты этого налога с участка площадью до 6 соток освобождены пенсионеры и предпенсионеры (женщины с 55 лет и мужчины с 60 лет).
Кроме того, льгота есть и для лиц, относящихся к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока в отношении земельных участков, используемых для сохранения и развития их традиционного образа жизни и промыслов.
Плюс каждый регион может устанавливать свои местные льготы.
НДФЛ
Налог на доходы физических лиц платится при продаже недвижимости или сдаче объекта в аренду. По общему правилу ставка НДФЛ составляет 13%.
Можно не платить
Не придется платить такой налог при продаже недвижимости, если она пробыла в собственности не менее 3 лет и досталась:
- по наследству или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника;
- в результате приватизации;
- по договору пожизненного содержания с иждивением;
- при продаже единственного жилья или доли в праве собственности на единственное жилье;
- если квартира стоила меньше 1 миллиона рублей
В остальных случаях минимальный предельный срок владения недвижимым имуществом составляет 5 лет.
Особняком стоят новостройки.
"С 2021 года при продаже квартиры в новостройке отсчет ведется не с момента вступления в собственность, а с момента оплаты по ДДУ", – обращает внимание Калашникова.
Кроме того, не нужно платить налог семьям с двумя и более детьми в том случае, когда доход от продажи недвижимости был получен ими при продаже имеющегося жилья и использован для покупки нового. Правда здесь нужно будет выполнить несколько условий:
- в семье воспитываются двое детей в возрасте до 18 лет или до 24 лет (при очном обучении);
- новое жилье приобретено в тот же календарный год либо до 30 апреля следующего после продажи имеющейся недвижимости года;
- площадь и кадастровая стоимость нового жилья выше, чем проданного;
- кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 миллионов рублей;
- на момент продажи налогоплательщику и членам семьи не принадлежит в совокупности более 50% другого жилья, общая площадь которого больше приобретаемого.
Имущественный вычет
Государство предусмотрело возможность получения покупателями жилья налогового вычета как при его приобретении, так и при строительстве частного дома.
При покупке
При покупке недвижимости за "живые деньги" можно получить имущественный вычет по НДФЛ в размере 2 миллиона рублей, то есть вернуть себе 260 тысяч. Его можно получить всего один раз.
Получить его нельзя в тех случаях, если оплата расходов на приобретение жилья производится:
- за счет средств работодателей или иных лиц;
- за счет средств материнского капитала;
- за счет выплат, предоставленных из средств бюджетов.
Кроме того, не возникает права на вычет, если сделка купли-продажи жилья совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми:
- одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению;
- физическое лицо, его супруг (супруга), родители, дети (в том числе усыновленные), братья и сестры, опекун и подопечный.
Также вычет не предоставляется при приобретении жилья за границей РФ. И получить его могут только налоговые резиденты России.
В случае приобретения недвижимости в ипотеку, ипотечные проценты также могут быть заявлены к вычету (без ограничения суммы – 13% от суммы уплаченных процентов).
«
"Обязательным условием получения такого вычета является целевое назначение кредита. Это значит, что кредитный договор должен содержать условие о расходовании выданного кредита исключительно на строительство или приобретение на территории РФ жилой недвижимости, земельного участка под жилье или доли в них", – предупреждает Калашникова.
Получить налоговые вычеты можно:
- у работодателя в течение календарного года, в котором появилось право на вычет. То есть работодатель не будет удерживать 13% от вашего дохода и будет выплачивать вам его вместе с зарплатой.
- в налоговом органе по окончании года.
"В первом случае сначала необходимо подтвердить в налоговой право на получение имущественного вычета, а затем представить письменное заявление о предоставлении вычета работодателю. Во втором случае нужно заполнить и подать в налоговый орган налоговую декларацию и приложить подтверждающие документы", – говорит Калашникова.
При строительстве
Вычет при строительстве частного дома также равен 2 миллионам рублей (то есть можно максимально вернуть 260 тысяч рублей) и предоставляется тоже один раз в жизни.
«
"Для того чтобы оформить такой вычет, подается налоговая декларация. К ней прикладываются документы о расходах на строительство: смета, чеки строительные материалы и оплату услуг рабочих", – объясняет Варсеева.
При этом налоговыми органами принимаются в расчет только:
- расходы на разработку проектной и сметной документации;
- расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
- расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке жилого дома, не оконченного строительством, или доли (долей) в нем) и отделке;
- расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание их автономных источников.
Аренда: выгодный НДФЛ
Стандартно человек, сдающий в аренду недвижимость, уплачивает НДФЛ по ставке 13% от суммы полученных доходов. Они подлежат декларированию. Декларация сдается до 30 апреля года, следующего за годом получения доходов, налог уплачивается до 15 июля этого же года, объясняет Болдинова.
Но можно выбрать более выгодную в каждом конкретном случае схему уплаты налога. Например, если у налогоплательщика статус ИП с соответствующим видом деятельности (сдача недвижимости в аренду) и он платит налог по упрощенной системе, то ставка будет уже всего 6% от дохода.
"Также в этом случае можно применить патентную систему налогообложения – тогда стоимость патента определяется законодательством каждого отдельного региона", – добавляет Болдинова.
Стоимость патента рассчитывается следующим образом:
- в соответствии с заключенными договорами аренды определяется количество обособленных объектов (площадей) и площадь каждого объекта недвижимости;
- определяется размер потенциально возможного к получению ИП годового дохода по каждому объекту, затем эти данные суммируются и сумма умножается на 6%.
С точки зрения налоговых ставок, конечно, гораздо интереснее выглядит статус ИП на 6% или патент. Однако надо понимать, что статус ИП предполагает достаточно большое количество отчетности, самостоятельную уплату взносов в ПФР и фонды, и, если вы собираетесь сдавать в аренду один-два объекта недвижимости, обслуживание статуса ИП может оказаться объективно дороже, чем потенциальная "налоговая выгода, предупреждает Болдинова.
