Нотариусы назвали случаи, когда покупателям жилья придется вернуть его назад

Допустим, вы наконец приобрели квартиру мечты, получили ключи, сделали ремонт и даже отметили там новоселье. Проходит какое-то время, и с вашей уже такой родной квартирой вдруг приходится расстаться – не по вашей воле, а по решению суда! К сожалению, это не редкость. Специалисты Федеральной нотариальной палаты рассказали сайту "РИА Недвижимость", что это за ситуации и как в них не попасть.

Причины для оспаривания договора купли-продажи могут быть самые разные, тем более если стороны решили, что с оформлением сделки они справятся сами, то есть без привлечения юриста.

Одна из типичных "болезней" сделок, заключенных в простой письменной форме, – непонимание продавца правовой сути и последствий сделки. Если в продаже жилья заинтересованы посторонние и не особо добросовестные люди, то собственника могут намеренно ввести в заблуждение. Нередки случаи, когда человек и сам обманываться рад – подписывает договор не глядя или вовсе полностью делегирует заключение сделки посреднику, не вникая ни в какие детали. Тем более высоки подобные риски, когда о речь идет о сделках с пожилыми людьми: они могут подписывать бумаги, к примеру, под давлением кого-то из родственников или не осознавать происходящего на фоне приема сильнодействующих препаратов.

Разумеется, главный совет здесь – быть начеку. Но далеко не все люди обладают нужным багажом знаний, насмотренностью и умением сказать "стоп!" в нужным момент. А вот нотариус церемониться точно не будет и при малейшем подозрении, что продавец или покупатель введены в заблуждение, откажет в удостоверении договора. Как он поймет, что стороны сделки осознают, что делают и какие последствия их ждут? Тут как раз включается богатый опыт общения с людьми, который позволяет определить, когда те действуют в стрессе или под давлением. Кроме того, нотариус тоже заинтересован в абсолютной чистоте сделки, так как по закону он лично отвечает за результат своей работы: если будет доказано, что из-за его непрофессионализма сделку признали недействительной, он гарантирует полное возмещение ущерба пострадавшей стороне.

Даже если подозрения специалиста не оправдаются, лишней предосторожность не будет, потому что спустя время такой вот легкомысленный или запутавшийся экс-владелец жилья может внезапно "прийти в себя" и пойти в суд за оспариванием сделки с требованием вернуть ему жилье. Не остановит истца и тот факт, что покупатель вел себя добросовестно, не нарушал закон и не пытался обмануть его.

Да, деньги новоселам тоже обяжут вернуть – однако далеко не факт, что вторая сторона сможет сделать это сразу. Плюс вряд ли кто-то возместит затраты на тот же ремонт или обустройство квартиры, не говоря уже о довольно быстро меняющихся ценах на рынке недвижимости: суммы, которой хватало на покупку квартиру год назад, может быть недостаточно для приобретения аналогичного жилья в настоящий момент времени.

Разумеется, суды учитывают фактор "добросовестного покупателя". В ситуации, когда в момент сделки продавец вел себя абсолютно адекватно, точно осознавая происходящее, ему придется непросто доказать обратное. Впрочем, даже при положительном исходе дела для покупателей, все равно нервов и средств на тех же адвокатов им придется потратить немало. Поэтому наличие, к примеру, нотариально удостоверенного договора сделки и видеозаписи процесса подписания не только многократно повысит шансы на успех, но и избавит от лишней нервотрепки и беготни по судам.

Потребовать назад квартиру может не только сам ее экс-владелец, но и, к примеру, его супруга. Вполне убедительным основанием для суда в этом случае является отсутствие согласия супруги на сделку. По общему правилу все, что появилось в браке, является общей собственностью супругов. Даже если только один супруг зарабатывал, покупал и регистрировал имущество на свое имя, а второй в это время, например, путешествовал или занимался детьми. Как следствие, для распоряжения приобретенной в браке недвижимостью нужно согласие второго супруга.

В противном случае ничто не помешает второму супругу пойти в суд и потребовать признать сделку недействительной. Причем случиться это может даже спустя несколько лет, так как срок исковой давности в таких ситуациях исчисляется не с момента сделки, а с момента, когда второй супруг узнал о нарушении своих прав.

Поэтому перед сделкой покупателю важно выяснить семейное положение продавца. Важно – отсутствие штампа в паспорте отнюдь не дает стопроцентной гарантии, что продавец холост! Тем более, что с 2021 года такие штампы и вовсе перестали быть обязательными. Более того, есть немало случаев, когда собственник намеренно скрывает свое семейное положение, к примеру, чтобы провести сделку втихаря от своей супруги.

Увы, найти достоверную информацию о том, состоит в браке продавец квартиры или нет, самостоятельно покупателю вряд ли удастся. Разумеется, стоит потребовать у продавца актуальную справку о семейном положении. Категорический отказ в ней уже будет нехорошим признаком. Ну а если сделка проводится через нотариуса, то заниматься этим вопросом и вовсе не придется, так как нотариус наделен полномочием запрашивать сведения в органах ЗАГС и проверять актовые записи при удостоверении сделок.

Еще одна проблема, связанная не с самим собственником, а с его близкими – несоблюдение прав и интересов детей. Часто забытые "детские" доли встречаются в жилье, приобретенном с привлечением средств маткапитала. А ведь по закону доли в недвижимости должны быть выделены всем членам семьи. При этом никаких отметок в ЕГРН, говорящих об использовании маткапитала, на сегодняшний день нет.

Сделку по распоряжению недвижимостью, на которую когда-то пошел маткапитал, а требование о выделении долей не было соблюдено, могут оспорить органы опеки из-за ущемления интересов ребенка. Также такие сделки нередко оспаривают и представители Соцфонда РФ, прокуратура, а также сами члены семьи продавца – второй родитель, другие родственники, уже подросшие дети и т.д.

Поэтому, покупая недвижимость у семьи, особенно где есть несовершеннолетние дети, нужно обязательно выяснить предысторию приобретения этого жилья и проверить, не нарушались ли права кого-то из них. В частности, нотариус проверяет факт наличия маткапитала в сделке путем запроса в Социальный фонд.

Неприятные сюрпризы поджидают и тех, кто приобрел квартиру у человека с признаками банкротства. Как правило, такое имущество продается по цене ниже рыночной, чем и привлекает потенциальных покупателей. Такие сделки нарушают интересы кредиторов. Поэтому риски, что такую сделку впоследствии без труда оспорит финансовый управляющий, крайне высоки. Именно такую сделку с банкротом, который пытается продать недвижимость, чтобы обойти кредиторов, нотариус не удостоверит.

Еще одна категория проблемной недвижимости – жилье, доставшееся продавцу по наследству. Скажем, на горизонте может внезапно появиться наследник скрытого второго собственника, доля которого не была выделена. Таким собственником-невидимкой может быть, к примеру, покойный супруг (-а) продавца. Так что обделенные наследники в такой ситуации – те же дети от предыдущего брака покойного супруга – вполне на законных основаниях вправе претендовать на свою долю и требовать отмены сделки.

Другой пример: квартира досталась продавцу по завещанию, однако в документе было одно короткое, но принципиально значимое условие – некое третье лицо получает право пожизненного проживания в этой недвижимости.

Есть случаи, когда такие нюансы намеренно замалчиваются, а продавец находит тысячу и одну причину, чтобы не показать свидетельство о праве на наследство, где в отличие от ЕГРН, такие обременения обязательно указываются.

Проверить недвижимость, полученную по наследству, с помощью нотариуса можно как нельзя надежнее, ведь у него всегда есть возможность сделать запрос коллеге, у которого было то или иное наследственное дело, и тем самым уточнить круг наследников, особые условия в завещании и другие нюансы. Вопрос с невыделенной долей умершего супруга можно тоже оперативно решить, не выходя из нотариальной конторы.

Под видом собственника, у которого вы приобрели квартиру, мог орудовать и настоящий мошенник. Чтобы замести следы, преступные схемы с недвижимостью зачастую реализуют по принципу длинной цепочки сделок. Как результат, найти концы, а уж тем более получить зря выплаченные за квартиру деньги, бывает очень непросто.

Часто для обмана второй стороны сделки используются поддельные паспорта, которые обыватель вряд ли отличит от настоящих. Или же паспорт может быть настоящим и принадлежать реальному владельцу жилья, только вот пришел с ним совершенно посторонний человек, который просто имеет схожие с собственником черты лица. Нередко подделываются и свидетельства о браке или рождении – такие фальшивки используются для незаконной продажи имущества умерших граждан.

Обязательная часть работы нотариуса – тщательная проверка всех документов и сведений через прямые запросы в различные ведомства и организации, включая МВД. Если есть основания полагать, что заявитель предъявил поддельный паспорт, – нотариус незамедлительно обращается в правоохранительные органы. Через запрос в ЗАГС нотариусы получают информацию обо всех актовых записях: рождении, заключении брака, разводе, отцовстве и смерти, что также помогает выявить поддельные документы.

Большой пласт мошеннических сделок – это сделки в простой письменной форме, где вместо собственника действует его представитель по доверенности. В аферах используются как просроченные, так и фальшивые доверенности. Такие, к слову сказать, легко можно вычислить самостоятельно – вбив реквизиты документы на странице бесплатного общедоступного сервиса. Хуже обстоит дело, если реквизиты доверенности реальные и актуальные, а вот содержание документа переписано.

К сожалению, никакой публичный сервис не покажет полный текст доверенности-исходника, так как доверенность на распоряжение недвижимостью должна быть по закону удостоверена нотариусом, а значит, ее содержание является нотариальной тайной! Еще одна опасная доверенность – от доверителя, который уже скончался. По закону такой документ автоматически аннулируется, однако далеко не факт, что об этом сразу станет известно. И только нотариус имеет доступ к Единой информационной системе нотариата, в которой и сможет сверить содержание предъявленного документа с экземпляром, который был внесен в систему при непосредственном оформлении доверенности.