Генеральное доверие: семь критически важных фактов о доверенностях
Давайте начнем с того, что в законодательстве нет такого термина, как "генеральная доверенность". Это название, скорее, обиходное. Под ним, как правило, понимается доверенность на совершение самого широкого круга юридически значимых действий.
При сделках с недвижимостью такой документ приравнивает представителя к собственнику по правам и обязанностям в отношении нее.
Человек, получивший "генеральную доверенность", сможет по своему усмотрению покупать, продавать, сдавать в аренду, закладывать, обменивать недвижимость доверителя, обращаться в государственные и регистрирующие органы и подписывать все документы, необходимые для совершения таких сделок.
Исключением являются сделки дарения. Подарить квартиру даже по "гендоверенности" можно лишь в том случае, если доверитель прямо указал в ней имя одаряемого.
Все зависит от тех полномочий, которыми первоначально наделил его доверитель при выдаче первичной доверенности. В принципе в нее можно вписать пункт о передоверии полномочий.
Но здесь есть два важных правила. Первое – никто не может передоверить прав больше, чем имеет. Второе – срок доверенности в порядке передоверия не может превышать срок действия основной доверенности.
Фактически всем – то есть всем тем, что фигурирует в этой доверенности как предмет распоряжения. При оформлении доверенности с самым широким спектром действия человек, по сути, передает третьему лицу все полномочия по распоряжению принадлежащим ему имуществом. Единственным ограничением для поверенного здесь выступает срок действия документа.
При этом невозможно быть уверенным в том, что выбранный для указанных в доверенности целей человек спустя какое-то время останется с доверителем в тех же отношениях, что были изначально, что он не замыслит что-то недоброе, что никакая третья сторона не окажет на него пагубного влияния.
Кроме того, в таких доверенностях нет четких условий распоряжения имуществом. Это открывает для поверенного возможность в дальнейшем указать в договоре любые выгодные для него пункты, включая нужную именно ему цену. Собственник может даже не узнать, за какие деньги была продана его квартира, а если и узнает, то вряд ли сможет оспорить сделку, так как по факту прямого нарушения закона здесь нет.
Максимально защитить свои права позволяет нотариально удостоверенная сделка (например, по распоряжению недвижимостью), а не доверенность. Если же без привлечения доверенного лица не обойтись, лучше выдать доверенность на совершение ограниченного круга действий на адекватный срок.
То есть если операция с недвижимостью займет несколько месяцев, то нет никакого смысла в документе сроком на несколько лет.
По закону срок доверенности может быть любым. Однако разумнее и безопаснее ограничиться сроком, за который можно решить все необходимые вопросы.
Важно также помнить, что доверенность можно отменить ранее оговоренного в ней срока. Такую опцию нужно использовать, если отношения с поверенным испортились, резко поменялись обстоятельства или даже если поверенный просто выполнил возложенные на него задачи быстрее, чем рассчитывал доверитель. Если доверенность была нотариально удостоверена, отменить ее можно в любой нотариальной конторе. Нотариус внесет сведения в Единую информационную систему нотариата, и уже на следующий день отмененный документ будет отображаться в реестре. При этом будет считаться, что все заинтересованные лица автоматически оповещены о факте отмены доверенности.
Доверенность в простой письменной форме можно отменить и через портал notariat.ru. Для этого достаточно авторизоваться в личном кабинете портала (через свою учетную запись на Госуслугах) и направить через него распоряжение об отмене доверенности с приложением ее скан-образа, подписав его усиленной квалифицированной электронной подписью. На следующий день доверенность будет считаться официально отмененной, дополнительно сообщать об этом никуда не нужно.
Если у доверителя нет личной электронной подписи, он может отменить доверенность в простой письменной форме, обратившись к нотариусу (по аналогии с нотариально удостоверенными доверенностями).
У Федеральной нотариальной палаты есть специальный ресурс – онлайн-сервис проверки доверенностей. С его помощью каждый желающий может бесплатно проверить любую доверенность по ее реквизитам на предмет актуальности и подлинности.
Но увидеть содержание той или иной доверенности посредством сервиса нельзя. Доступ к скан-образам доверенностей имеют только нотариусы – именно они могут проверить соответствие содержания предъявленного документа с текстом изначально удостоверенной и внесенной Единую информационную систему нотариата доверенности.
Доверенность эти ограничения не снимает. Снять этот запрет можно либо путем личного визита в МФЦ, либо через личный кабинет на сайте Росреестра.
