Снимая жилье и сдавая его в аренду, люди хотят максимально обезопасить себя от всех рисков и неприятностей. Традиционно такой гарантией для обеих сторон является договор найма квартиры, с которым при необходимости можно добиваться справедливости в суде. Тем не менее, даже малейшие неточности и неаккуратность в составлении такого документа может привести к проблемам как у владельца квартиры, так и у арендатора – именно такие ситуации перечислили сайту "РИА Недвижимость" эксперты.
Без бумажки никак
Заключать договор между собственником квартиры и арендатором, конечно, необходимо, ведь все устные договоренности никого ни к чему не обязывают, а вот с документом на руках за подписью сторон ситуация будет уже другая. Для начала нужно разграничить понятия. Договор аренды заключается только в отношении нежилых помещений, или когда арендатором выступает юрлицо, а договор найма заключается между физлицами и в отношении жилого помещения, объясняет управляющий партнер юридической компании "Мария Фабрицкая и партнеры" Мария Фабрицкая.
Пускать жильцов в квартиру вообще без договора очень рискованно, предупреждают юристы.
«
"Ведь в отсутствие такого документа квартира никак не защищена: арендатор, например, может проживать в квартире не только сам, но и сдать ее в поднаем, завести животных, не оплачивать коммунальные платежи, а также испортить имущество и не возместить ущерб", – перечисляет возможные риски адвокат Екатерина Тютюнникова.
Помимо заключения договора найма, обязательно нужно подписывать также акт приема-передачи жилья. В нем перечисляется имущество, которое находится в квартире, и указывается, в каком состоянии оно передается арендатору.
"Один только договор без передаточного акта не подтверждает, что квартира перешла в пользование нанимателя. Да и потом, когда наниматель съезжает, нужно заключать акт обратной передачи", – обращает внимание риелтор Александр Харыбин.
Неприятные нюансы
Несмотря на то, что договор найма действительно помогает регулировать отношения между арендодателем и арендатором и избегать многих проблем, на практике он спасает не от всех разногласий.
"Это связано чаще всего с тем, что владельцы жилья обычно берут типовой вариант договора из интернета, в котором, конечно, не прописаны какие-то важные именно для данной конкретной ситуации вещи. А наниматель, принимая имущество в аренду, как правило, не вчитывается в условия договора", – констатирует управляющий партнер группы "Ватаманюк&Партнеры", член Ассоциации юристов России Владислав Ватаманюк.
Изначально недействительно
В некоторых случаях договор изначально является ничтожным (ст. 174.1 ГК РФ), поэтому недействителен и не сможет уберечь ни одну из сторон сделки от потенциальных проблем.
Это относится к ситуациям, например, когда договор подписывает человек, не имеющий право это делать, – не собственник квартиры, отмечает юрисконсульт "Клишин и Партнеры" Ирина Бжезовская.
Также по закону признается ничтожным любое соглашение, если при его подписании были нарушены запрет либо ограничение на совершение операций с недвижимостью – к примеру, квартира находится в залоге или под арестом, добавляет она.
«
"Так что обязательно смотрите, кто присутствует перед вами на момент заключения договора: собственник или такой же арендатор жилого помещения, как и вы, который лишь пересдает помещение в субаренду. В случае сдачи имущества в аренду не собственником, смотрите не истек ли у него срок договора аренды и может ли он сдавать имущество в субаренду, необходимо ли для этого согласие собственника, если да, то есть ли оно", – советует Ватаманюк.
Таким образом сторонам обязательно нужно убедиться в полномочиях друг друга на подписание договора и в том, что на квартиру не наложено никаких обременений. Для этого стоит попросить у арендодателя предоставить выписку из ЕГРН.
Точность в сроках
Подписывая договор найма, нужно очень внимательно подойти к вопросу срока, на который он заключается, отмечают юристы.
«
"Случается, что в таком документе в принципе не указан конкретный срок. Отсутствие этого пункта не приравнивает соглашение к недействительным, но если в нем нет этой информации (ст.683 ГК РФ), то договор считается заключенным сроком на 5 лет", – предупреждает Бжезовская.
Юристы рекомендуют владельцам жилья заключать с арендаторами только краткосрочный договор – до 1 года, лучше максимум 11 месяцев, и не только потому, что он не будет подлежать госрегистрации, а в большей степени, чтобы не действовало преимущественное право на заключение договора найма на новый срок.
"Как правило, по истечении срока, если в договоре не указано иное, отношения сторон продляются на тот же или неопределенный срок. Это общее положение гражданского законодательства (ст. 621 ГК РФ) и зачастую стороны его копируют, заключая договор. Кроме того, нынешний наймодатель имеет преимущественное право снова снять эту квартиру перед другими потенциальными арендаторами", – объясняет Ватаманюк.
Желательно в договоре указывать, что такое право остается за ним, только если с его стороны не было нарушений в течение срока пользования жилым помещением. В том случае, если такие нарушения были, это позволит не продлевать договор на новый срок, говорит юрист.
Есть еще один важный нюанс – если недвижимость находится в совместной собственности, и срок договора найма не превышает 11 месяцев, согласие других собственников необязательно, обращает внимание Фабрицкая.
Если же документ рассчитан на год и более – от всех владельцев нужно получить письменное разрешение. В противном случае любой из них может оспорить заключенный договор в суде.
Если все-таки принято решение заключить долгосрочный договор аренды, то Фабрицкая рекомендует не указывать в нем конкретный срок. Лучше подойдет формулировка "на неопределенный срок", поскольку в данном случае расторгнуть такой договор возможно без особых причин, по своему желанию, заранее уведомив противоположную сторону – за 1 или 3 месяца в зависимости от ситуации.
Если в договоре будет указан конкретный срок: 5, 10, 20 лет и так далее, то его можно будет расторгнуть только при его нарушении контрагентом, добавляет юрист.
Состояние имущества
Несмотря на наличие договора найма, может возникнуть ситуация, когда располагающееся в квартире имущество было передано арендатору уже не новым, но в случае его порчи возмещать ущерб придется как за новую вещь (Апелляционное определение Московского городского суда от 4 декабря 2017 г. по делу № 33-40529/2017), предупреждает Бжезовская.
Такое происходит, когда акт приемки-передачи составлен не очень подробно, и в нем не указано текущее состояние передаваемых вещей – в том числе и все их недостатки.
Например, в сданной квартире имелся подержанный стол определенной модели, и в ходе проживания наниматель его сломал. Единственный выход здесь – попытаться доказать возможность приобрести подержанный стол этой же модели, только тогда не придется оплачивать покупку нового стола.
Так что все нужно фиксировать максимально подробно. Сделать это, по словам управляющего директора сети "Миэль" Марии Жуковой, лучше несколькими способами:
- Письменное описание;
- Фотографии (если есть дефекты, то лучше их фотографировать крупно и отдельно). Этот фотоотчет является приложением к договору;
- Видео.
Досрочное расторжение
Случается, что в договоре нет упоминания о праве нанимателя расторгнуть его досрочно – это может создать трудности в ситуации, когда арендатору в случае резкой необходимости нужно быстро съехать с квартиры.
«
"Если условия досрочного расторжения договора не прописаны, то предполагается, что наниматель обязан уведомить собственника квартиры за три месяца до даты расторжения (ст. 687 ГК РФ). Выезд до истечения этого срока не освобождает его от обязанности оплатить этот период", – предупреждает Бжезовская.
Чтобы не возникало таких ситуаций, в договоре нужно прописать право нанимателя на досрочный отказ с условием об уведомлении наймодателя за месяц, советует юрист.
Но гораздо больше сложностей здесь у собственника квартиры. Ведь, если в договоре нет соответствующего пункта, то по своей инициативе он может досрочно расторгнуть договор только через суд.
Да и то сделать это можно только в определенных случаях:
- 1.арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- 2.существенно ухудшает имущество;
- 3.более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- 4.не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (ст. 619 ГК РФ).
При этом в пункте с просрочкой оплаты есть один важный нюанс, добавляет Жукова. Если срок действия договора истек, и он автоматически стал бессрочным, то, чтобы выселить нанимателя через суд, просрочка должна составлять не менее шести месяцев.
До решения суда выселить арендатора не получится. Нельзя просто приехать и выставить его вещи на улицу, потом можно получить обвинение в краже, предупреждают юристы.
Не поможет даже вызов полиции. Если жилец не нарушает общественный порядок, и у него есть договор аренды, органы защиты правопорядка не будут ничего предпринимать.
Так что, если стороны не хотят, чтобы договор найма продлевался на неопределенный срок, стоит конкретно прописать его в документе – например, что по истечении срока действия договор продлевается еще на год.