Семьям с детьми порой жизненно необходимо как можно скорее улучшить свои жилищные условия. Но там, где в сделке начинают фигурировать несовершеннолетние, сразу же возникает множество трудностей, так как к делу подключаются органы опеки. Сайт "РИА Недвижимость" решил узнать, что можно предпринять, чтобы ускорить процесс или хотя бы упростить его.
Для начала напомним, что операции с участием несовершеннолетних детей делятся на две основные категории:
- сделки с квартирой, в которой зарегистрирован несовершеннолетний ребенок;
- сделки, в которых несовершеннолетние являются собственниками.
Снять с регистрации
В первом случае, когда ребенок только зарегистрирован в квартире, особых сложностей при продаже не возникает и в органы опеки обращаться не нужно, констатирует руководитель офиса "Митино" агентства недвижимости "Инком-Недвижимость" Наталия Борзенков.
«
"Исключение – когда ребенок находится под опекой или попечительством. В этой ситуации понадобится разрешение опеки для снятия несовершеннолетнего с регистрационного учета", – отметила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
В общем же случае при продаже квартиры, в которой зарегистрирован ребенок, его просто нужно снять с регистрации и зарегистрировать по другому адресу. При этом выписывать несовершеннолетнего "в никуда" запрещено – его нужно прописать по месту регистрации одного из родителей. Поэтому, если вся семья зарегистрирована в продаваемой квартире, кому-то из родителей нужно будет выписаться, зарегистрироваться по другому адресу и затем зарегистрировать по нему ребенка, обращают внимание риелторы.
Впрочем, закон допускает и продажу жилья с зарегистрированными в нем лицами, включая детей, говорит управляющий партнер компании "Метриум" Надежда Коркка.
Но на практике редкий покупатель согласится приобретать такую квартиру, так как если впоследствии жильцы не захотят выписываться добровольно, новому собственнику придется снимать их с регистрационного учета через суд.
Заблаговременная "перепрописка" ребенка еще на этапе подготовки к сделке выгодна и самим родителям, так как позволит сэкономить при реализации квартиры порядка двух недель, уверяет руководитель департамента городской недвижимости "НДВ Супермаркет Недвижимости" Елена Мищенко.
Практические трудности
Если ребенок является собственником жилья – всей квартиры или ее доли – то для продажи недвижимости придется обращаться в органы опеки. В среднем прохождение опеки, по словам риелторов, занимает не больше 10 дней. Но порой процесс рискует затянуться, а в некоторых случаях продажа квартиры не состоится вовсе.
Плюс ко всему сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, требуют обязательного нотариального удостоверения (ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"), подчеркивает нотариус города Екатеринбурга Елена Глушкова. Кроме того, в нотариальной форме должны совершаться все операции по распоряжению имуществом малолетних (передача имущества в аренду, в безвозмездное пользование и т.д.).
Опека во благо
Органы опеки вовлечены в сделку, так как они обязаны следить за тем, чтобы стоимость имущества несовершеннолетнего не уменьшилась или он и вовсе не был лишен своих прав, рассказывает адвокат, руководитель практики ProLegals Анастасия Макарова. В том случае, если сделка совершается не к его выгоде, ни опека, ни нотариус не дадут разрешение на продажу, констатирует она.
Нотариус Глушкова напоминает, что при реализации квартиры, собственником которой (или доли в ней) является несовершеннолетний, нужно предоставить следующие документы:
- письменное согласие законных представителей на совершение сделки несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет;
- разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет, либо разрешение этих органов на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет на распоряжение имуществом.
В том случае, если не предъявить их нотариусу, он откажется удостоверять сделку, и ее не зарегистрируют в Росреестре.
Опека в тягость
В приобретаемом жилье ребенку должна быть выделена доля в праве собственности не меньшая, чем принадлежала ему в продаваемом имуществе, говорит Глушкова.
Вроде бы все просто, но на практике с получением разрешения от опеки может возникнуть немало трудностей.
«
"Патовой, к примеру, оказывается ситуация, когда опека в Москве "закрывает" возможности родителям улучшать жилищные условия семьи, блокируя схему "продаем эту – берем ипотеку – покупаем большую". Потому что при задействовании ипотечного кредита большая квартира оказывается в залоге у банка, тогда как продаваемая была без залога", – рассказывает риелтор Евгений Коноплев.
В этом случае, по его словам, родителям остается только искать "живые" деньги (что при московских ценах на жилье сделать очень сложно), занимая у родственников и обращаясь в банк за потребительскими кредитами.
Кроме того, если взамен продаваемой квартиры покупается новостройка, то получить разрешение на ее покупку от опеки можно далеко не на любой стадии готовности, обращает внимание Мищенко, добавляя, что лучше присматривать проекты, готовность которых составляет не менее 70%. Такой вариант сделку не ускорит, но хотя бы будет получено разрешение на сделку.
Опасаясь сложностей, в результате которых не исключено получение отказа на продажу квартиры, покупатели часто предпочитают не связываться с жильем, собственником которого является несовершеннолетний, говорят риелторы.
«
"Я не скажу, что клиенты боятся таких сделок, но интерес к подобным квартирам в настоящий момент, когда на рынке существует изобилие аналогичных по техническим и ценовым параметрам предложений, очень низкий", – делится своим наблюдением руководитель отделения "Каховская агентства" недвижимости "Азбука Жилья" Снежана Кондратенко.
В связи с этим риелторы советуют изначально минимизировать вероятность своей дальнейшей встречи с органами опеки.
Коноплев рекомендует родителям, приобретающим квартиру с использованием маткапитала, строить долгосрочные планы, то есть по возможности покупать недвижимость с прицелом, что в ней семья будет жить до совершеннолетия детей. "Не стоит вкладывать маткапитал в покупку квартиры и выделять доли детям, если есть хоть какая-то реальная перспектива дальнейшего переезда", – добавляет он.
Способы ускорить сделку
Собирать информацию заранее
Если же обращение в органы опеки неизбежно, нужно увеличить свои шансы на получение от них разрешения на продажу жилья.
Мищенко рекомендует лично прийти в опеку по месту регистрации ребенка еще до выставления объекта на продажу, и получить консультацию, на что рассчитывать, какие есть запреты и ограничения. Также стоит внимательно изучить подходящие семье варианты квартир, которые выставлены на продажу. Это реально упростит и даже ускорит процесс.
По словам Мищенко, риелторы часто сталкиваются с тем, что до того момента, пока не найдется покупатель на квартиру, люди не понимают, что будут покупать, не знают, какие документы нужны и какой объект они могут купить, а какой нет.
Можно сыграть на опережение и вначале найти альтернативу, заавансировать объект и пройти опеку заранее, добавляет Кондратенко.
Но этот вариант сработает лишь в том случае, если собственники выбранного варианта не торопятся и согласятся ждать 1-1,5 месяца, пока вы ищете покупателя на свою квартиру. Поэтому лучше найти заинтересованных клиентов на свою квартиру и подобрать для себя несколько возможных вариантов покупки, а потом уже обращаться в опеку, рекомендует Мищенко.
Решить семейные вопросы
Сильно затормозить продажу квартиры могут внутрисемейные проблемы.
«
"Этим летом по требованию опеки маме двух детей, бывший супруг которой уже 3 года как ушел с радаров, пришлось его разыскивать, чтобы он подтвердил свое согласие на улучшение жилищных условий детей. В нашем случае бывший муж был еще и иностранцем, и много лет не появлялся в России", – приводит пример из практики Коноплев.
Некоторые разведенные супруги в принципе не знают, что в обязательном порядке необходимо согласие второго родителя на такую сделку – даже в том случае, если он не является собственником и это личная квартира супруга-продавца, но в которой у детей есть доли.
Это все лучше предусмотреть как можно раньше, и тогда сделка пройдет быстро, говорит Мищенко.
Положить деньги на счет
Опека может разрешить при продаже квартиры не покупать ребенку новое жилье, а положить деньги, вырученные за его долю, на счет, открытый на его имя.
Но это возможно в случае, если для покупки квартиры не использовался материнский капитал и не выделялись "детские доли". При этом есть несколько дополнительных условий: у ребенка должна быть регистрация по месту жительства и другая недвижимость, обращает внимание Мищенко.
«
"Обычно такое разрешают лишь в том случае, когда доля в имуществе несовершеннолетнего слишком маленькая, либо семья уезжает в другой регион или за границу", – предупреждает Глушкова.
Как утверждает Коноплев, провернуть такую схему в Москве будет почти невозможно. Вероятность договориться о таком есть только в регионах, да и то на местах могут быть разные требования.
Привлечь родственников
В некоторых случаях можно привлечь к решению вопроса недвижимость родственников – например, квартиру бабушки или дедушки ребенка.
«
"Сначала бабушка подарит долю в своей квартире ребенку, а потом дополнительно увеличит ее размер другой своей оставшейся долей в этой квартире путем договора мены на долю несовершеннолетнего ребенка в продаваемом родителями жилье", – описывает возможный вариант Кондратенко.
Если же бабушка просто подарит долю и ограничится этим, то таких действий для опеки будет недостаточно, она не посчитает это улучшением жилищных условий ребенка.
Да и в схеме с увеличением размера подаренной доли есть немало нюансов, предостерегает риелтор.
Так, по обеим квартирам необходимо рассчитать кадастровую и рыночную стоимости/общую и жилую площади/количество собственников/количество проживающих/регистрацию ребенка, чтобы потом доказать опеке, что ребенок останется в выигрыше.