Крепостные дети, или Как органы опеки мешают улучшать жилищные условия

Есть слова, которые действуют на риелторов, как скрежет металла по стеклу, и одно из них – "опека". Но не думайте, что это профессиональное и касается только риелторов. Так, столкнуться с органами социальной защиты может любой, кто задумывается о том, чтобы использовать материнский капитал на приобретение недвижимости. О том, чем страшна опека на практике и почему она вместо защиты прав детей не дает им в реальности улучшить жилищные условия и превращает в "крепостных", читателям сайта "РИА Недвижимость" от первого лица и исходя из своего профессионального опыта рассказывает ведущий эксперт офиса "Сущевский" "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Евгений Коноплев.

Электронная выписка? Нет, не слышали!

На днях мы с моими клиентами-продавцами вышли на сделку. Через месяц после внесения аванса, хотя планировалось выйти через неделю. Потому что покупателями были мама с несовершеннолетней дочерью, и их дела с опекой пошли не по плану. За все время совместного штурма опеки мы услышали такое количество отговорок и новых требований, которых хватило бы на приключенческий роман.

«

Вишенкой на торте стало то, что через три недели после первого похода в опеку покупателя и продавца, во время которого исполнитель согласилась принять у них выписки из ЕГРН в электронном виде, полученные через ФГИС Росреестра, новый исполнитель, принявшая дела у ушедшей в отпуск коллеги, призналась, что ни она, ни ее руководитель не знают, что это такое – электронная выписка, и с заявителя потребовали выписки из ЕГРН с синими печатями, привычные для сотрудников соцзащиты.

За месяц боев с опекой курс доллара успел прожить очередной жизненный цикл (а планы продавца квартиры были привязаны к курсу валюты), покупатель (многодетная мать) успела записать своих детей в школу рядом с покупаемой квартирой и написать заявление, что половину сентября дети не смогут ходить в школу, так как переезд затянулся. А покупатель, с которого стартовала цепочка купли-продажи, прибавил седых волос, продлил договор аренды, не успев вовремя съехать со съемного жилья, и даже переодобрился в банке как заемщик.

Все потому, что в опеке то просили переписать заявление на заместителя руководителя (и срок рассмотрения начинался заново), то в последний день рассмотрения заявления понимали, что не умеют читать электронную выписку из ЕГРН!

Когда все это закончилось, продавец квартиры спросил: "Евгений, а в чем все-таки был смысл действий этой удивительной организации?". И мне пришлось объяснять ему, что теоретически смысл в том, чтобы защищать интересы ребенка от действий матери, которые могут идти вразрез с этими интересами.

«

Но на практике (как все и могли в очередной раз убедиться) действия опеки как раз таки идут вразрез с интересами детей и родителей (которые в 999 случаев из 1000 затевают размен недвижимости именно в интересах детей – увеличить жилплощадь, переехать поближе к нужной школе и тому подобное).

Краткий перечень зла

Если очень просто, то опека (орган социальной защиты) – это уполномоченный государством игрок, стоящий на защите прав ребенка (в частном случае, или в общем случае – любого подопечного – неспособного самостоятельно осознавать суть совершаемой сделки).

Опека должна рассмотреть заявление мамы, суть которого: "Продаю нашу квартиру, вот пакет документов, покупаю другую квартиру, вот пакет документов. Прошу разрешить". И в течение 2 недель дать ответ типа: "Разрешаю продажу с одновременным приобретением. Доля ребенка в новой квартире должна быть не меньше такой-то".

Теоретически, опека подтверждает, что ребенок становится собственником новой недвижимости, не менее ценной, чем проданная. Посмотрим, к чему это приводит на практике. Это будет московская практика. Москва – самый большой сегмент российского рынка недвижимости, опека здесь самая "жестокая", и нормы ужесточаются год от года, а регионы потом постепенно перенимают этот "передовой опыт".

Итак, мама ребенка решила обменять московскую квартиру. И начинает процесс. Какие минусы несет ей то, что в квартире есть доля, принадлежащая ребенку.

Минус первый. Мама обязана продавать квартиру только по альтернативной схеме. А все риелторы знают, что при альтернативной продаже торг всегда больше (то есть цена при прочих равных ниже), так как покупателю придется ждать, пока продавец выберет себе другую квартиру, а потом еще 2 недели уйдет на ожидание разрешения опеки.

Предположим, что у мамы есть другая квартира – рядом с той школой, куда они хотят переехать. Она готова оформить эту квартиру на ребенка хоть целиком (квартира не менее ценна, чем та, которую планируется продавать). Увы, это невозможно.

«

По нормам опеки, вы можете владеть хоть десятью другими квартирами и всех их подарить ребенку. Но именно эту продаваемую сможете продать, только одновременно купив что-то взамен (и купить у третьего лица, не у себя и не у члена своей семьи, даже если это бабушка или дедушка ребенка, то есть сделка не с прямыми родственниками). Почему? Не спрашивайте. Так положено.

Продавать квартиру можно только по альтернативной схеме. То есть вырученная цена скорее всего будет ниже (прямая продажа такой же квартиры по статистике дает лучшую цену продажи).

Минус второй. Мама нашла покупателя на свою квартиру и выбирает покупаемую. Продавцу покупаемой квартиры она сообщает: "У нас альтернатива и опека". Если продавец разбирается в вопросе, то он и менее охотно выбирает такого покупателя, и менее охотно уступает ему в цене (мама дважды в минусе – вариантов меньше, цены для нее на них выше). Почему? Потому что продавец понимает, что теперь ему придется идти в опеку с комплектом документов.

Дело в том, что раньше мама могла отнести в опеку ксерокопии документов по покупаемой квартире. Но теперь опека требует (для своей безопасности), чтобы к ним явился вместе с мамой сам собственник с оригиналами документов. И пакет документов будет объемнее, чем нужен для совершения сделки с покупателем с "живыми" деньгами (без альтернативы, и тем более без опеки).

Зачем продавцу эти "развлечения", если у него есть другое предложение от более удобного покупателя?

Минус третий. Когда все договорились, мама понимает, что в опеку ей надо сдать два оценочных альбома по двум квартирам (изготовление каждого из них в Москве стоит в среднем 4000 рублей).

Раньше опека соглашалась принимать аналитическую записку от риелторских агентств (заверенные печатью агентства), но теперь требования ужесточились, и опека требует "независимую" оценку (в которой все равно все пишут, что нужно заказчику).

Оплачивать эти оценочные альбомы будет мама, так как это специфика ее ситуации, и по нормам рынка ей и нести эти дополнительные расходы, ни ее покупатель, ни ее продавец эти расходы на себя брать точно не будут.

Минус четвертый. Мама хотела купить квартиру больше продаваемой, для чего собиралась брать ипотечный кредит по хорошей ставке. Пообщавшись с опекой, мама узнала, что теперь (уже пару лет как) опека не разрешает "уводить" принадлежащие детям доли квартиры в залог. А так как банк, выдавая ипотеку, накладывает залог на всю квартиру, опека добро на такую сделку не даст.

Значит, если мама не может скопить или собрать денег по родственникам, данную сумму ей придется брать потребительским кредитом – ставка выше на несколько процентов, за несколько лет обслуживания кредита разница расходов накопится впечатляющая. Это не теоретические построения, а реальные случаи из практики.

Мама опять в проигрыше.

Минус пятый. Альтернативная конфигурация сделок предполагает найм профессиональных посредников для подачи документов на регистрацию, потому что опытный продавец на схему регистрации "сами сходим в МФЦ" не согласится: слишком велик риск, что не зарегистрируются те звенья "цепочки", к которым он не имеет отношения.

По неформальным правилам московского рынка расходы на регистрацию берет на себя покупатель. То есть, мама должна заплатить за профессиональную помощь по регистрации хотя бы одного из звеньев цепочки (она покупатель). При этом ей же платить за обязательное нотариальное оформление продажи ее квартиры: нотариат для сделки с отчуждением детских долей по закону обязателен, даже если квартира продается целиком.

Расширенный список зла

Перечисленные выше минусы – обязательная часть "программы", ниже – еще несколько "факультативных".

Минус шестой. Мама хочет продать квартиру с "детской" долей и купить новостройку. Жить до окончания строительства ей с детьми есть где: например, квартира у нее в собственности не одна, продать ей удобнее было бы именно квартиру с детской долей.

«

Нельзя! Опека в Москве не разрешит продать недвижимость, а купить часть инвестиционного проекта – то есть квартиру в доме, который еще не построен. Такую же квартиру в уже сданном соседнем корпусе – пожалуйста.

Минус седьмой. Мама подобрала отличную квартиру. Деньги на покупку есть, а покупатель на ее с ребенком квартиру еще не найден.

Мама приходит в опеку и просит "разорвать" разрешение: а именно позволить за ее деньги купить другую квартиру, оформив ее на ребенка, а потом, продав детскую квартиру, забрать деньги себе. Нельзя!

«

Покупать другие квартиры на ребенка можно сколько угодно, но продать детскую квартиру можно будет только одновременно с покупкой другой.

Минус восьмой. Мама и ребенок, которому уже 17 лет и он поступил в колледж за рубежом, решили, что им надо переехать за границу. Альтернативная сделка с продажей московской квартиры и покупкой квартиры в Европе технически невозможна. Поэтому мама может забыть об идее продажи московской квартиры, пока "ребенок", владеющий долей в квартире, не достигнет 18-летия, и не перестанет быть "крепостным", прикрепленным к данной собственности (не имеющим права продать ее без разрешения опеки, забрать деньги, и уехать с ними и с мамой в Европу).

«

Теоретически "ребенок" не может даже сдать ее арендаторам без разрешения опеки, но мы же все понимаем – как бывает теоретически, и как бывает на практике: мама сдаст свою долю, а жить квартиранты будут во всей квартире, а опеке никто ничего не скажет.

Вот так, вкратце видится роль опеки на рынке недвижимости с риелторской точки зрения.

Те же и материнский капитал

Со стороны мамы и со стороны ее покупателя и ее продавца ситуация выглядит точно так же. Все они задают риелторам вопрос: "А почему государство не может организовать процесс так, чтобы опека одобряла выбор только неблагонадежных мам? Например, замеченных в некорректном обращении с ребенком или стоящих на учете в каком-либо диспансере? Почему нормальные мамы, улучшающие жизнь своих детей должны проходить через все эти мучения, тратить свои деньги на все дополнительные расходы? И оказываться в роли и продавца и покупателя, находящегося в менее выгодных условия по сравнению с другими участниками, чьи руки не связаны органами опеки"?

«

Ответов у нас, риелторов, на такие вопросы нет. И если где-то будут проводиться конференции, на которых представители органов опеки будут объяснять нам разумность такого положения дел, и подсказывать, как лучше взаимодействовать с этой системой, – я на таких конференциях буду постоянным слушателем.

Так причем здесь материнский капитал, спросите вы?

Дело в том, что выдавая его вам, государство (в лице Пенсионного фонда России) обязывает вас наделить в приобретаемой квартире ваших несовершеннолетних детей долями. Если вы расплачиваетесь этими средствами непосредственно с продавцом, это наделение происходит сразу же (что отражено в договоре купли-продажи квартиры).

А если средства материнского капитала вы направляете на погашение ипотечного кредита, то ПФР берет с вас нотариальное обязательство наделить детей долями после полного погашения ипотеки. До тех пор на это не согласится банк. Почему? Да потому что тоже не хочет иметь дел с опекой (без согласия которой теперь с этой квартирой ничего невозможно будет сделать).

В общем, так или иначе – если на решение квартирного вопроса пошел материнский капитал, то для владельца квартиры это значит, что мысли о ее продаже до совершеннолетия обоих детей ведут и его, и покупателя прямиком в опеку.

Поэтому риелторы всегда дают два совета тем, кто собирается реализовать материнский капитал на приобретение недвижимости:

Первый совет. Если это не та квартира, в которой вы намереваетесь жить до совершеннолетия детей – подумайте трижды. Потому что, продавая ее потом, вы потеряете в цене не меньше, чем размер материнского капитала.

«

В Москве это правило действует неумолимо. Хотя в регионах, конечно, цены на недвижимость ниже и перечисленные выше минусы дают не такое драматическое снижение цены, а значит, этот совет адресован в первую очередь покупателям столичной недвижимости.

Второй совет. Наделяя детей долями после реализации материнского капитала, делите квартиру не на "четыре четверти", а пропорционально ее стоимости и размеру материнского капитала (то есть наделяйте детей маленькими долями). Закону это не противоречит ни в коей мере, а если доведется менять квартиру, проще будет согласовывать с опекой объект, приобретаемый на замену (практически любая другая квартира не будет менее ценной, чем маленькая доля московской квартиры).

Учтите, что потенциальными "клиентами" опеки вы можете стать, не только приватизировав квартиру, в которой прописаны дети, но и, например, когда бабушка дарит квартиру несовершеннолетнему внуку еще при жизни, а не пишет завещание.

Думаю, что теперь вам будет понятнее, почему слово "опека" действует на риелторов, как скрежет металла по стеклу. Потому что каждый из них знает наизусть все минусы, о которых говорилось в этой статье. А плюсов не знает ни одного.