МОСКВА, 1 июл - РИА Недвижимость. Две важные для ипотечного рынка России программы с государственной поддержкой начинают действовать с 1 июля с новыми условиями. Участники ипотечного рынка считают, что ажиотажного спроса на программу льготной ипотеки на новостройки уже не предвидится, зато доля семейной ипотеки может вырасти втрое.
Обновленные программы
Работавшая с весны прошлого года как антикризисная мера программа ипотеки на новостройки под 6,5% продлена еще на год, при этом ставка повышена до 7%, а предельная сумма кредита для всех регионов ограничена 3 миллионами рублей. Одновременно расширена программа семейной льготной ипотеки, которая до 31 декабря 2023 года будет распространяться и на семьи с одним ребенком, если он родился после 1 января 2018 года. Максимальная сумма такого кредита для Москвы и Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей - 12 миллионов рублей, для остальных регионов - 6 миллионов рублей.
По данным аналитического центра компании "Дом.РФ", всего в рамках льготной программы на новостройки выдано около 540 тысяч кредитов почти на 1,7 триллиона рублей. Больше всех выдал Сбербанк - 282,5 тысяч кредитов на сумму 781,3 миллиарда рублей. ВТБ выдал более 100 тысяч кредитов более чем на 330 миллиардов рублей. Также в тройке лидеров Альфа-банк, выдавший почти 27 тысяч кредитов на 117 миллиардов рублей.
Семейной ипотеки с начала действия программы в феврале 2018 года выдано 153 тысяч кредитов на 420 миллиардов рублей. Лидером здесь также является Сбербанк, выдавший почти 57 тысяч кредитов на 175 миллиардов рублей. В топ-3 также вошли ВТБ (35 тысяч кредитов на 99 миллиардов рублей) и банк "Дом.РФ" (12,5 тысяч на 34,7 миллиарда рублей).
Гендиректор компании "Дом.РФ" Виталий Мутко уточнил, что до этого ежегодно выдавалось около 80 тысяч "семейных" кредитов, теперь же их количество может вырасти примерно до 175 тысяч. Суммарно же по обеим продленным льготным программам, по словам вице-премьера России Марата Хуснуллина, ожидается выдача ориентировочно 250 тысяч кредитов на 700-800 миллиардов рублей.
Судьба заемщиков, которые успели получить одобрение по заявкам на прежних условиях, но сделку совершить не успевших, теперь будет зависеть исключительно от банков. "В рамках льготной программы кредиторы дополнительно снижают процентные ставки по кредитам, например, на текущий момент средневзвешенная ставка по портфелю выданных кредитов по программе составляет 5,76%. Это позволяет кредиторам выдавать кредиты по прежним ставкам, если такие условия уже одобрены. При этом в отношении заявок на сумму кредита более 3 миллионов рублей, придется увеличивать размер первоначального взноса", - пояснили в "Дом.РФ".
Чего ждут банки
Крупнейшие банки поддержали решение о модификации программ и настроены в них участвовать, при этом их представители осознают, что такого же повышенного спроса, какой наблюдался по программе со ставкой 6,5%, уже не будет.
Зампред правления Сбербанка Кирилл Царев отметил, что сохранение программ особенно важно за пределами столиц. По его мнению, изменение условий господдержки при выросших рыночных кредитных ставках оправдано, так как сохраняется разница между льготным и стандартным процентом и этого будет достаточно для поддержания интереса к госпрограммам. Глава ВТБ Андрей Костин заявил, что обновление правил позволит купировать резкий рост цен на жилье в регионах, однако при этом повлияет на кредитные ставки, что, впрочем, не будет критичным. Руководитель направления по развитию ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антон Красильников выразил мнение, что изменение условий программ, вероятно, приведет к снижению спроса на льготную ипотеку, но вызовет рост интереса к традиционным программам жилищного кредитования на первичном и вторичном рынках.
Аналитики агентства "Национальные кредитные рейтинги" (НКР) прогнозируют, что изменения окажут давление на динамику ипотечного рынка во второй половине года, однако спрос в рамках льготных программ останется достаточно высоким. Главные причины: доля кредитов меньше 3 миллионов рублей в новых выдачах и так велика (более 50%, по оценкам НКР), спрос на семейную ипотеку заметно повысится, а цены на жилье продолжат расти, хотя и медленнее. При этом, несмотря на то, что модификация программы льготной ипотеки замедлит динамику сегмента во второй половине года, это не помешает рынку обновить годовой рекорд. В НКР ожидают роста новых выдач до 4,6-4,8 триллиона рублей против 4,4 триллиона рублей в 2020 году.
Ажиотажного спроса обновленную льготную ипотеку на новостройки не ожидает и Хуснуллин. Мутко же заметил, что ограничение суммы кредита 3 миллионами рублей даст возможность сделать упор на те регионы, в которых строительный бизнес низкомаржинальный и доходы населения низкие.
В ВТБ прогнозируют, что произойдет увеличение доли семейной ипотеки. За счет низкой ставки и выгодных условий программы она может вырасти в три раза и занять на рынке около 12%. При этом сам банк планирует довести объем кредитования по ней до 200 миллиардов рублей к 2023 году.
Риелторы предупреждают
Аналитики сервиса "Циан" подсчитали, что льготная ипотека с обновленными условиями позволяет купить только 19% квартир на рынке новостроек в крупных российских городах. По данным сервиса, в Москве после снижения размера максимального кредита доля подходящего жилья упадет с 58% до нуля, а в Петербурге – с 87% до 5%. В Московской области под новый лимит подходит около 12% предложения, в основном в городах дальнего Подмосковья. Менее десяти подходящих под программу лотов насчитывается в Сочи. В Казани с первым взносом в 15% можно выбирать всего из 4% квартир.
По прогнозам директора компании "Этажи" Ильдара Хусаинова, застройщики будут вынуждены скорректировать цены в сторону понижения, это произойдет не позднее третьего квартала 2021 года.
На самом деле увеличение ставки на 0,5% принципиально на спросе не отразится, считает Хусаинов. Когда ставка по госпрограмме составляла 6,5%, большинство банков выдавали кредиты под 5,55%, так что при максимальном уровне 7% ожидаемые реальные условия – 6-6,5%. Однако при снижении размера кредита до 3 миллионов рублей в городах с дорогими новостройками возможностей приобрести жилье станет меньше, поскольку покупателям потребуется иметь большую сумму на первоначальный взнос, нередко превышающий стандартные 15-20%. Семейная же ипотека стала более привлекательной, в том числе и за счет возможности рефинансирования ранее взятых кредитов и, скорее всего, следует ожидать большой спрос именно в этом сегменте, полагает он.
Директор департамента проектного консалтинга компании Est-a-Tet Роман Родионцев уверен, что на фоне роста ставки и сокращения кредитного лимита вырастет интерес покупателей к совместным льготным программам банков и застройщиков. При этом он отметил, что активность покупателей по семейной ипотеке уже повысилась, так как кредитный лимит в 12 миллионов дает возможность для маневра даже в Москве, не говоря о регионах.
"Если же говорить в целом, то в ближайшее время мы ожидаем снижения спроса на ипотечные программы на уровне 5-7%. И основная причина вовсе не в изменении условий кредитования, а в летнем периоде сезонно низкого спроса и новыми отграничениями, связанными с пандемией COVID-19", - заключил Хусаинов.