Квартирными рейдерами или профессиональными соседями называют людей, которые приобретают долю в квартире и путем различных манипуляций завладевают жильем целиком. Юристы рассказали сайту "РИА Недвижимость", почему так сложно противостоять этим действиям, как все-таки доказать, что действия "соседей" преступны и есть ли способы заранее защититься от них.
С кем имеем дело?
Термин "профессиональные соседи" достаточно часто можно увидеть или услышать в прессе или на ТВ, рассказывает генеральный директор агентства недвижимости "Невский Простор" Александр Гиновкер.
«
"В нашем понимании профессиональными соседями являются те, кто покупают доли по очень низким ценам – существенно ниже тех, которые есть на рынке – и всеми возможными способами пытаются создать условия для того, чтобы остальные соседи продали им свои квадратные метры," – поясняет он.
Завладев долей, "соседи" начинают добиваться от добропорядочных жильцов продажи квартиры по нерыночной цене, добавляет управляющий партнер юридической компании "Генезис" Артем Денисов.
Действительно, у квартирных рейдеров есть строго определенное поле деятельности: это "коммуналки" либо квартиры, находящиеся в долевой собственности. Ряд способов, которые используют "профессиональные соседи", применимы и для соседей по лестничной клетке. Но это более сложная процедура и скорее всего практически нереализуема на практике, объясняет управляющий партнер санкт-петербургского офиса коллегии адвокатов Pen & Paper Алексей Добрынин.
Способы для этого используют разные – от бытовых, в виде мелких пакостей соседям (повредить дно у соседской эмалированной кастрюли, посидеть-выпить с друзьями на общественные кухни за полночь) до откровенно криминальных – применение реального физического и морального насилия, продолжает он.
«
"В результате таких коммунальных войн, проигравший очевиден: замученные, иногда в прямом смысле слова, соседи решаются расстаться со своей недвижимостью. Покупателем квартиры становится либо сам шантажист, либо его сообщники. Сделка, разумеется, проводится в срочном порядке и на заведомо невыгодных для собственника условиях", – говорит Добрынин.
Таким образом, у жертв квартирных рейдеров есть две основные задачи: выдержать оказываемое на них давление и суметь собрать доказательства противоправных действий, чтобы прибегнуть к судебной защите. По словам экспертов, для этого существует сразу несколько разных стратегий, и в зависимости от ситуации можно использовать одну из них, или все разом.
Незаконное приобретение доли
Один из методов, которым добросовестные собственники могут защититься от квартирных рейдеров – это доказать, что долю они приобрели незаконно.
«
Любой собственник доли в недвижимом имуществе перед ее продажей третьим лицам обязан предоставить другому долевому собственнику право ее преимущественной покупки, напоминает адвокат адвокатской конторы "Бородин и Партнеры" Ольга Туренко.
При этом цена, по которой предлагается купить эту долю другим собственникам, не должна быть выше той, которую выставляют третьим лицам. Если такое право будет нарушено, собственник, чьи права были проигнорированы, вправе подать в суд иск о признании сделки недействительной с переводом прав покупателя на себя.
Однако, хотя сделки с куплей-продажей долей защищаются статьей 250 Гражданского кодекса РФ "Преимущественное право покупки", это ограничение регулярно обходится. В частности, с помощью оформления дарственной на потенциального покупателя в обход воли остальных жильцов, сетует Денисов.
Подстелить соломки
По факту практически любые люди, владеющие долями в жилом помещении, находятся в потенциальной зоне риска стать жертвами квартирных рейдеров, поскольку даже в дружных семьях бывают конфликты, разводы и другие неблагоприятные обстоятельства. Поэтому актуальными будут меры предварительной защиты: то есть такие, которые стоит предпринять еще до того, как у вас появились новые соседи.
Денисов рекомендует добросовестным собственникам долей подать в Росреестр заявление о невозможности проведения действий с их долями без их личного участия. При поступлении такого заявления в ЕГРН вносится соответствующая запись. Ее наличие является основанием для возврата заявления на госрегистрацию прав на эту недвижимость другим лицом без рассмотрения.
К сожалению, универсальных механизмов защиты долевых собственников от "квартирных рейдеров" закон не предусматривает, сетует Добрынин.
«
"Наиболее верным решением будет поддержание дружеских отношений с соседями. В таком случае вы сможете заранее узнать об их намерениях продавать свою долю и по возможности проследить за добросовестностью будущих покупателей. А в идеале, самим приобрести отчуждаемую долю", – советует он.
Но если это не удалось, существуют несколько "примет", по которым добросовестные собственники могут заподозрить, что доля в квартире перешла именно к рейдерам, и хоть как-то подготовиться к началу их атаки, продолжает Добрынин.
За каждым квартирным захватом стоит штат профессионалов: так называемые "юристы", такие же "риелторы", сами "профессиональные соседи", иногда люди с коррупционными связями в госорганах, объясняет он.
"Одинаковых схем не бывает, но быть начеку надо, если, к примеру, ваш бывший сосед продал долю в квартире либо комнату очень быстро; риелтор предложил ему крайне выгодные условия и бесплатное юридическое сопровождение; покупатели не смотрели квартиру перед покупкой. Велика вероятность, что такая продажа осуществлена в пользу "квартирных шантажистов", – предупреждает Добрынин.
Маловато будет
Существует вариант защиты от квартирных рейдеров, который будет актуален, если квартира очень небольшая, либо в случае, когда "профессиональные соседи" смогли приобрести микродолю.
«
Для этого метода защиты также необходимо оспорить сделку в суде. В процессе нужно будет доказывать, что она была совершена явно с противоправным подтекстом, а то количество квадратных метров в квартире, которые получил "профессиональный сосед", невозможно выделить для его проживания, инструктирует Денисов.
Также может быть подан иск об обязании продать микродолю добросовестным собственникам, доля которых в квартире больше. Для определения цены доли нужно будет привлечь профессионального эксперта, продолжает эксперт.
Кроме того, в рамках судебного разбирательства можно определить порядок пользования квартирой, то есть кто из жильцов и каким образом имеет право распоряжаться квадратными метрами. Необходимо доказать в суде, что совместно проживать совершенно незнакомым людям на одной площади фактически невозможно, рекомендует Денисов.
Нюансы и помощники
Если не удалось ни осуществить превентивную защиту, ни разорвать сделку, нужно начать разрабатывать стратегию борьбы. Поскольку многие люди не готовы к таким противостояниям, им часто требуется помощь извне и информация.
Есть организации, которые специализируются на помощи в такой ситуации, например, "Народный антирейдер", обращает внимание Денисов. Также некоторые юридические компании, адвокаты оказывают подобные услуги. Они могут дежурить в квартире, в которую заселились профессиональные соседи, собирать доказательства нарушениям ими статьи 247 ГК РФ ("Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности").
Все ограничения добросовестного собственника квартиры профессиональными соседями – например, в пользовании туалетом или кухней – могут быть зафиксированы и использованы потом в качестве доказательств в суде, подтверждающих оказание давления на добросовестного собственника, объясняет эксперт.
"Напомню также, что в органах полиции организованы специальные комиссии, разбирающиеся с правоотношениями, в которых участвуют так называемые "профессиональные соседи", – добавляет Денисов.
Можно еще пойти на хитрость и частично перенять методы самих квартирных рейдеров, добавляет Туренко. Вариант поведения в ситуации с "профессиональными соседями" – когда собственник просто съезжает со своей части квартиры, таким образом лишая своих обидчиков возможности оказывать на себя психологическое и иное давление, – законен и вполне может сработать. Другой вариант: снять себе на время жилье, а свое сдать неблагоприятной категории граждан, советует она.
Однако, предупреждает Туренко, в случае с арендаторами нужно помнить, что собственник другой доли вправе потребовать в судебном порядке расторжения договора найма (пользования) и (или) выселения арендатора, нарушающего сложившийся порядок пользования квартирой и правила общежития сособственников, так как сдача в наем и передача доли в безвозмездное пользование без достигнутого согласия с остальными собственниками, будут свидетельствовать о явном злоупотреблении правом собственности и будут признаны судом незаконными. К сожалению, рейдеры тоже имеют законные основания оспорить появление новых жильцов.
Впрочем, добросовестные собственники тоже могут воспользоваться такой же схемой, если, к примеру, квартирные рейдеры вселились в долю не сами, а подселили буйных арендаторов.
Битва в суде
Так или иначе, главный этап борьбы с "профессиональными соседями" произойдет в суде. И это часто становится проблемой для добросовестных владельцев, поскольку они просто не знают, как действовать, на что именно жаловаться и что доказывать. А сами рейдеры достаточно хорошо подкованы в правовых вопросах, и могут действовать на грани законности, но не переходя черту, отмечают все опрошенные эксперты.
Однако в зависимости от обстоятельств у людей есть несколько вариантов стратегии поведения в суде.
Действия "жилищных рейдеров" очень часто образуют составы различных преступлений, объясняет Туренко.
Статья 179 УК РФ предусматривает уголовную ответственность за принуждение к совершению сделки или к отказу от ее совершения под угрозой применения насилия, уничтожения или повреждения чужого имущества, а равно распространения сведений, которые могут причинить существенный вред правам и законным интересам потерпевшего или его близких, при отсутствии признаков вымогательства.
Статья 163 УК РФ предусматривает уголовную ответственность за вымогательство, то есть требование передачи чужого имущества или права на имущество или совершения других действий имущественного характера под угрозой применения насилия либо уничтожения или повреждения чужого имущества, а равно под угрозой распространения сведений, позорящих потерпевшего или его близких, либо иных сведений, которые могут причинить существенный вред правам или законным интересам потерпевшего или его близких.
«
"Несмотря на сложность доказывания, в практике известны случаи постановления приговоров, когда и сами рейдеры, и нанятые ими "профессиональные соседи" отправлялись в колонию на длительные сроки", – отмечает адвокат.
Самым важным аспектом защиты становится сбор доказательств правонарушения, подсказывает Добрынин. Он дает несколько рекомендаций по необходимым действиям, которые добросовестные владельцы смогут использовать в суде:
- При нарушении тишины в ночное время, проведении шумных вечеринок, нецензурной брани и иного непотребного поведения, вызовите участкового. Проконтролируйте составление протокола по факту нарушений административного законодательства. Чем чаще будут фиксироваться вызовы, тем больше шансов в последующем доказать систематический и умышленный характер таких действий.
- Нарушение санитарных правил, например, постоянное наличие мусора и пищевых отходов в местах общего пользования, фиксируйте посредством вызова представителей управляющей компании дома и санитарно-эпидемиологической службы Роспотребнадзора. Контролируйте, чтобы каждая ваша жалоба и выход специалистов в адрес оформлялись документально.
- В случае, когда вам словесно угрожают, записывайте разговоры на диктофон.
- Если на вас оказывают физическое воздействие, обращайтесь с заявлением в полицию. В заявлении подробно опишите ситуацию и обязательно укажите личные данные ваших новых соседей. Это поспособствует оперативному проведению проверки. На практике, столкнувшись с активным правовым отпором, квартирные шантажисты обычно "сбавляют обороты", а иногда и просто исчезают, продав долю.
Перспектива: чем все закончится
Не для всех очевидно, что произойдет после суда. Иногда люди опасаются, что они, даже выиграв, вновь окажутся один на один с уже озлобленными рейдерами, и жизнь станет только хуже. Однако успех вполне возможен, говорят опрошенные эксперты.
Систематическое нарушение прав и интересов соседей является основанием для лишения лица права на жилое помещение (статья 293 ГК РФ), подсказывает Добрынин.
В случае удовлетворения такого иска, квартиру продают с публичных торгов, а собственнику выплачиваются средства, вырученные от продажи. Обратиться с таким иском может только орган местного самоуправления, поэтому для инициирования процедуры выселения соседа следует, в первую очередь, написать заявление в администрацию района.
В качестве доказательств следует приложить все ранее полученные вами акты, справки, копии поданных жалоб и ответов на них, свидетельствующие о недобросовестном поведении и нарушении ваших прав. Также советуем собрать письменные объяснения других соседей и иных лиц, которые стали очевидцами данных обстоятельств. Они смогут быть вызваны в суд в качестве свидетелей.
«
Важно понимать, что лишение граждан жилища – это крайняя мера, и суды идут на нее очень редко. Тем не менее, сам факт начала судебного процесса, несомненно, привлечет внимание и поспособствует решению проблемы.
Высокие шансы на получение судебной защиты, указывает Туренко есть в следующих случаях:
- если право преимущественной покупки будет нарушено;
- если договор найма (пользования) будет заключен без достигнутого согласия с остальными собственниками, это будет свидетельствовать о явном злоупотреблении правом собственности, что является основанием для признания договора судом незаконным. В этом случае жильцов выселят, но доля останется в собственности у "профессионального соседа";
- если же собственник доли совершит продажу доли под видом безвозмездной сделки (например, дарения), у другого долевого собственника будет основание для оспаривания сделки как притворной, совершенной для прикрытия другой сделки.
"Даже элементарная консультация со специалистом поможет вам лучше представлять и ориентироваться в правовых аспектах ситуации, а также уменьшит стрессовую нагрузку и придаст уверенности в борьбе за свои права. Как показывает практика, чем более активную позицию вы займете, чем больше вы будете писать жалобы, иски, обращения, привлекать внимание общественности, средств массовой информации, полицию, прокуратуру, тем выше ваши шансы на достижение успеха в отстаивании своих законных прав и интересов", – резюмирует Туренко.