Парадокс операций с недвижимостью состоит в том, что, хотя их участники очень боятся потерять даже копейку, они все равно очень часто оказываются жертвами ловких мошенников, и теряют уже и жилье, и деньги. Эксперты рынка рассказали сайту РИА Недвижимость несколько реальных историй о том, как люди становились жертвами преступников и собственной неосторожности.
Почти "С легким паром"
Похоже, многолетний просмотр культовой новогодней комедии вдохновляет людей не только на любовный авантюризм, но и на изощренные преступления, говорит управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая.
Одна из относительно новых мошеннических схем, по ее словам, — это показ одного объекта, а продажа другого. Например, продается квартира по адресу проспект Маршала Жукова, 16, корпус 3. А показывают покупателю другое жилье на том же этаже с хорошим качественным ремонтом, но по адресу Маршала Жукова, проспект, 16, корпус 4 или корпус 2. "Кстати, таких "одинаковых" корпусов на Маршала Жукова богатый выбор — семь домов", — поясняет Литинецкая.
В спальных районах все дома, как правило, однотипные, поэтому их легко перепутать, продолжает она. Когда покупатель решается на сделку, с ним заключается договор, где прописывается настоящий адрес квартиры с плохим ремонтом. "В общем, мошенники действуют в лучших традициях фильма "Ирония судьбы, или с легким паром!" — резюмирует эксперт.
Другой вариант, связанный с "не совсем той" квартирой чаще касается арендных отношений, добавляет директор компании "Миэль-Аренда" Мария Жукова.
Мошенник представляется собственником квартиры, показывает поддельные документы, якобы заключает с арендатором договор найма. После этого с квартиросъемщика получают предоплату за полгода вперед. Перед заселением замки в квартире меняются, а сам "владелец" жилья исчезает в неизвестном направлении. К таким же схемам мошенничества можно отнести и субаренду, поясняет эксперт. Аферист арендует квартиру, а затем, имея на руках "липовые" документы, представляется собственником и сдает квартиру внаем по привлекательной цене сразу нескольким жильцам. В этом случае у закрытой двери оказывается сразу два или три человека, а настоящий собственник даже не в курсе происходящего.
Хитрости выходят боком
Часто бывает, что люди становятся жертвами преступлений по своей вине. К примеру, пытаются избежать законных процедур при заключении или регистрации сделок, так как хотят уклониться от налогов или просто доверяют "убедительным" аргументам мошенников.
В частности, юрист фирмы "Юст" Люцина Доу-Гуан-Хун рекомендует с большой осторожностью отнестись к предложению заключить договор купли-продажи вместо договора залога. Как правило, в подобных случаях аферисты обещают собственнику заём под залог его квартиры, но при этом предлагают подписать договор купли-продажи с условием обратного выкупа (а иногда данное условие даже не прописывается в документа).
Одну из таких историй вспоминает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Женщине очень сильно нужны были 4 миллиона рублей, и у нее была квартира стоимостью около 8 миллионов рублей. В банк за кредитом наша героиня решила не обращаться, поскольку не могла подтвердить свой доход. При этом ей не хотелось связываться со сторонней организацией. "В любой стрессовой ситуации человек склонен доверять людям, а не безликим компаниям", — рассуждает Дымова. Поэтому женщина обратилась к "знакомому знакомых", предложившему ей, как тогда показалось, идеальную схему.
Он предложил фиктивно купить у нее квартиру за 8 миллионов рублей, причем 4 миллиона героиня нашего рассказа получала наличными, а оставшиеся 4 миллиона составляла ипотека, которую она сама же и должна была выплачивать. При этом по документам жилье было оформлено на мужчину и должно было быть возвращено в собственностью женщины лишь после погашения кредита. При этом, по условиям горе-помощника, она написала расписку, в которой озвучила сумму, переданную ей за квартиру, в 8, а не 4 миллиона рублей и подтвердила проведение всех взаиморасчетов.
"На выходе мы получаем: женщина до сих пор платит кредит за квартиру, которая уже не находится в ее собственности, без юридических гарантий того, что квартира когда-нибудь опять станет ее. Если она перестанет платить, то квартиру точно ей не вернут (по обещанию). Получается, что человек стал сам заложником ситуации", — заключает Дымова.
Царь-то не настоящий!
К сожалению, неумирающей классикой мошенничества остаются схемы, в которых совершенно посторонние люди выдают себя за собственников квартир.
"Дело было в городе Екатеринбурге: собственник большой четырехкомнатной квартиры в центре города заключил с риелторским агентством договор, по которому агентство должно было сдавать квартиру в аренду", — начинает рассказ партнер, руководитель практики группы правовых компаний "Интеллект-С" Александр Латыев.
Владелец оставил агенту ключи, копии документов на квартиру, реквизиты своего счета, а сам уехал жить за границу. Некоторое время спустя в агентство явился человек, который захотел снять эту квартиру в аренду. Агентство заключило с ним договор, дало реквизиты счета для перечисления арендной платы.
Тем временем мошенник — а это и был этот самый арендатор — получив доступ к квартире, каким-то образом подделал нотариальную доверенность от имени собственника на продажу квартиры и переоформил право собственности на нее на своего подельника. Все это время мошенники продолжали исправно перечислять настоящему собственнику арендную плату. Тот из них, на кого была переоформлена квартира, уже от своего имени выставил ее на продажу, нашел покупателя, заключил с ним договор, зарегистрировал переход права собственности и получил от покупателя деньги, продолжает Латыев.
Покупатель успел въехать и даже начал делать в квартире ремонт. Только спустя пару месяцев после завершения перепродажи совершенно постороннему покупателю мошенники перестали перечислять арендную плату первому собственнику. "Тот, естественно, возмутился и приехал в Екатеринбург, обнаружив, что в его квартире живет неизвестный ему человек, который про этого собственника тоже ничего не знает, а за время его отсутствия право собственности успело уже дважды перейти от одного лица к другому", — рассказывает юрист.
Дальше было уголовное дело, в ходе которого выяснилось, что лжеарендатор и его сообщник, промежуточный собственник действовали по паспортам, которые были утеряны. Те, кто указаны в этих документах, живут в разных краях России и в Екатеринбурге никогда не бывали. По сути, предстояло разобраться, кому отдать теперь квартиру — собственнику или же добросовестному приобретателю, а кого оставить с призрачной надеждой на то, что мошенники будут найдены и с них можно будет хоть что-то взыскать. Суд встал на сторону собственника, дальнейшие попытки взыскать убытки с государства (поскольку суд установил, что регистраторы допустили нарушения при регистрации переходов права собственности) ни к чему не привели. Суды, несмотря на преюдициально установленные нарушения в действиях сотрудников Росреестра, не увидели оснований для привлечения государства к ответственности.
Самое страшное
Иногда истории о мошенничестве в сфере недвижимости бывают по-настоящему страшными: в них фигурирует не только материальный, но и физический ущерб, включая угрозу жизни. Одну такую ситуацию описывает адвокат, руководитель "Агентства недвижимости и юридической безопасности" Кирилл Иванов.
История эта произошла в Нижнем Новгороде. Мать с сыном владели квартирой, а также имели огромное количество проблем. У них была серьёзная задолженность по оплате услуг ЖКХ, плюс к тому мать страдала заболеванием мозга, а сын — алкоголизмом.
Тяжелой ситуацией решили воспользоваться двое мошенников, которые сперва предложили им заключить договор пожизненной ренты, переселив их в квартиру поменьше. Разницу неблагополучному семейству обещали выдать деньгами, а заодно и оплатить их долги. Поверив мошенникам, мать и сын оформили на них доверенности на сбор документов и продажу квартиры.
Однако со временем сын догадался, что речь идет об обмане и попытался воспрепятствовать продаже квартиры. Тогда преступники сильно его избили и угрожали убить в случае неповиновения. Угрозы возымели действие: мать и сын снялись с регистрации и сменили место жительства. Женщину мошенники перевезли в квартиру без света, газа и воды, собственниками которой ни они, ни она сама не являлись. Сына же они переселили в общежитие, в котором жил один из преступников. Однако в итоге делом заинтересовалась полиция, и оба преступника были помещены под стражу и осуждены, а несчастная семья восстановлена в своих правах.
