Когда речь заходит о помощи представителям ритейла, пострадавшим от коронавируса, то в первую очередь говорят о господдержке. Однако многие участники рынка отмечают, что без восстановления спроса остальные меры имеют вторичное значение. Сайт "РИА Недвижимость" решил узнать у экспертов рынка, кого из ритейлеров смогут спасти сами покупатели – своим не ослабнувшим спросом.
Разнообразие у дома
Грустный период изоляции запомнился не только продолжительным заточением, но и вынужденным отсутствием привычного изобилия и разнообразия. Люди были вынуждены досконально изучить все, что расположено неподалеку от дома, получше познакомились с меню ресторанов через доставку, а заодно сформировали новый запрос на торговую инфраструктуру в шаговой доступности.
Потребитель хочет на расстоянии 10 минут от дома иметь необходимую инфраструктуру, при этом, в зависимости от района, может быть ярко выражен запрос на качественные концептуальные магазины и сервисные истории, а не только на дискаунтеры, рассказывает руководитель департамента брокериджа компании RRG Светлана Ярова. По ее словам, где-то достаточно "Дикси" и "Пятерочки", а где-то лучше работают "АБ Дейли", "Редиска" и "ВкусВилл". В новых качественных ЖК прижились кофейни и пекарни, а также зоотовары, хозтовары, пункты выдачи заказов Wildberries и Ozon, лаборатории с анализами и небольшие медцентры, перечисляет она.
В принципе, еще задолго до карантина операторы ритейла заметили востребованность в жилых комплексах, особенно новых, а также в спальных районах более расширенного списка сервисов, соглашается генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty Антон Белых.
«
"Если раньше району был нужен крупный продуктовый магазин-дискаунтер, алкомаркет и аптека, а остальные помещения было крайне проблематично сдать в аренду, то со временем ситуация начала меняться. У людей появилось желание получать привычные сервисы не около работы, а около дома, и при этом, чтобы не надо было ехать за ними в крупный торговый центр", - поясняет он.
Отсюда и стали в жилых комплексах появляться сетевые пекарни (например, сеть "Буханка" делает акцент в развитии именно на новые спальные районы), кофейни и статусные винмаркеты вроде "Ароматного мира" и "Первого носа".
Как предполагает Белых, из-за того, что на удаленку в ближайшее время будет переходить все больше людей, потребность в "офисном" сервисе в ЖК только вырастет, мы увидим активное на окраинах города открытие магазинов, операторов услуги и заведений общепита, которые ранее стремились исключительно в центр.
Что такое "офисный сервис в жилых комплексах"? Президент Magic Group Александр Перемятов расшифровывает это так: люди хотят или комплекс услуг, который экономит время и трудозатраты, или некую фишку, которую нельзя получить с помощью доставки. "Например, "ВкусВилл" предлагает только натуральные и полезные продукты – ради этого можно и спуститься на улицу, а "Наливайка" только свежее пиво – такое не закажешь, нужно идти или в бар, или в этот магазин", - поясняет он.
Эксперты единодушны в мысли, что сейчас покупатели готовы "голосовать рублем" за переезд привычных им магазинов и сервисов поближе к дому: то, что раньше было привычно приобретать возле работы или по дороге с нее, теперь хотят видеть в шаговой доступности возле жилья.
Блеск и нищета торговых коридоров
Улицы, куда раньше ходили "гулять по магазинам", теперь пестрят закрытыми дверями и предложениями об аренде. Арендаторам там пришлось очень туго из-за несговорчивости собственников помещений, медленного восстановления спроса, а также потому, что помещения нанимали по большей части представители наиболее пострадавших от пандемии отраслей, объясняют консультанты по недвижимости.
"Торговые коридоры" оказались в еще худшем положении сегодня, чем ТЦ, констатирует Перемятов, указывая, что на одной улице несколько собственников, которым сложнее договорится друг с другом, чем единственному собственнику ТЦ переосмыслить действительность.
Впрочем, эксперт отмечает, что кооперация арендаторов стрит-ритейла способна на чудеса. В пример он приводит кейс с открывшейся на Пятницкой пивной "Парка" с 30 сортами пива, куда устремилась молодежь. Чтобы не упускать и смежную аудиторию, людей демократичных, но чуть постарше, рядом открыли "Просекошную" (как ее ласково зовут в народе) – с вином и устрицами. А после карантина напротив снова начал работать ресторан Hachiko. Теперь между заведениями курсирует промоутер и предлагает по акции маршрут по трем точкам, в каждой из которых по одному "билету" угостят разными напитками. Вот такие совместные акции могли бы оживить любую улицу, резюмирует Перемятов.
Директор направления стрит-ритейла консультанта Knight Frank Ирина Козина рассказывает, что в Москве больше всего пострадали улицы, на которых был сосредоточен туристический и бизнес-трафик, а профиль арендаторов был преимущественно представлен предприятиями общепита и магазинами непродовольственных товаров (одежда, обувь и так далее). Например, существенные изменения произошли на Маросейке, Мясницкой, Покровке и Арбате. Впрочем, эксперт уверена, что локации восстановят свою былую славу и популярность. "Портреты арендаторов основных торговых улиц останутся прежними. На месте закрывшихся ресторанов мы чаще всего наблюдаем открытие новых, то же самое касается и остальных профилей", - говорит Козина.
В качестве локаций, где коронавирусный удар оказался наиболее заметен, Белых выделяет "торговые коридоры" вдоль крупных магистралей столицы - Тверской, Кутузовский и Ленинского проспекта. Там, сетует он, действительно зияют дыры, и кем их заполнять по "допандемическим" ставкам, неясно.
А вот хорошие спальники и места у метро пустеют крайне редко и аккуратно, так как операторы держатся за эти места, подчеркивает он.
«
"Более того, все эти высказывания аналитиков вредны для рынка: арендаторы читают эти экзерсисы, не разбираясь, про что идет речь, приходят и начинают заявлять: сдайте нам помещение за 50%, все равно никто сейчас ничего не берет, мы вот статью читали. Мы смеемся в ответ. А через неделю они звонят: ну что, не сдали, мы готовы по-прежнему за полцены. Я говорю, давно сдал по нашей ставке. Не может быть, вы врете. Ага, врем", - иронизирует Белых.
Ярова из RRG также подтверждает, что самые сильные проседания отмечены в магистральном стрит-ритейле. На Ленинском проспекте, например, помещения сдаются практически в каждом доме, трудно и на Садовом кольце.
При этом ситуацию на пешеходных улицах Москвы консультант характеризует как тест рынка со стороны арендаторов: там есть закрытия магазинов и общепита, наблюдается ротация нанимателей, но массового исхода пока нет. "При этом мы видим два разнонаправленных тренда: падение спроса в целом и ожидание снижения ставок от арендодателей с одной стороны, локальные тендеры и точечный рост ставки аренды на самые ликвидный помещения с другой стороны", - подчеркивает Ярова.
Когда спасает любовь
В долгие месяцы изоляции эксперты рынка склонялись к одной мысли: в ресторанном бизнесе выживут крупные сетевые проекты, у остальных мало шансов. Однако теперь собеседники "РИА Недвижимость" пришли к еще одному выводу: шансы на выживание и минимальные потери от коронакризиса есть у тех, кто смог завоевать сердца потребителей. То есть, говоря о ресторанном бизнесе, можно смело утверждать, что любовь спасает.
"Я уверен, что пострадают федеральные сетевые проекты – дорогие, "тяжеловесные концепции". А вот ИП много, они востребованы, вход в этот бизнес простой, и они подкупают клиента разнообразием", - подчеркивает Перемятов.
Он также указывает и на еще один фактор, дающий преимущество именно малому бизнесу – требования к уровню работников у "гастроэнтузиастов" ниже, так что небольшие предприятия более мобильны.
Судя по первому месяцу, те рестораны и кафе, которые не испытывали проблем с заполняемостью до кризиса, сегодня более-менее справляются, к ним публика вернулась, соглашается Ярова. А вот спорным заведения или тем, у кого чек был ближе к премиум-сегменту, сегодня нелегко, так как здесь многое зависит от имени, качества, сервиса и модности.
«
"Новых проектов в ближайший год едва ли стоит ожидать. Рестораторы и ранее говорили, что пора остановить взрывной рост фуд-холлов, чтобы не убить друг друга, а сегодня это связано с ограничением не только спроса, но и наличия готовых к вложениями инвесторов", – предупреждает эксперт.
Белых в свою очередь уверен, что рестораны после открытия ждет ренессанс спроса.
"В барах в центре не протолкнуться, на рынках типа Даниловского и Усачевского мы место искали в обед в воскресенье. Людей до чертиков достала доставка холодных и невкусных блюд, с опозданиями, игнором и туповатыми курьерами, люди хотят веселья и контактов, чтоб блюдо принесли на красивой тарелке, а коктейль в красивом бокале, чтоб оно было с пылу с жару, а не из сумки курьера с шаурмой рядышком", - рассуждает он.
Собеседник "РИА Недвижимость" подчеркивает, что в Москве людей, не потерявших в доходе, куда больше, чем в других регионах, и у них привычка питаться не только дома уже давно сформирована. "И места курьеру здесь нет", - настаивает Белых.
Не спешите хоронить ТРЦ
Кажется, самое мрачное будущее из всех торговых объектов, предрекали ТРЦ. Прогнозировалось их банкротство, массовые суды, даже снос. Однако после отмены части ограничений люди вернулись и туда. По мнению экспертов, развернувшийся кризис приведет не к смерти, а лишь к смене концепций в ТРЦ.
Слухи о смерти торговых центров сильно преувеличены – правильнее говорить об их эволюции, отмечает директор по брокериджу Malltech Мария Тепикина. По ее мнению, меняются формат, объемы и масштабы торговых центров, но это естественное развитие отрасли, которая отвечает на вызовы времени. Главная функция ТРЦ как универсальной площадки, объединяющей торговые, развлекательные, образовательные и социальные форматы, остается неизменной, продолжает она.
«
"Никогда онлайн-площадки не заменят стандартного подхода к шопингу. Для человека это не только "покупка вещей". Шопинг всегда был и будет чуть большим – это эмоции, впечатления, общение, коммуникация с миром. Именно поэтому даже в спальных районах важно и нужно наличие пусть небольшого, но торгового центра", - уверена Тепикина.
Сейчас основной аудиторией торговых центров становятся миллениалы, для которых большое значение играет эмоциональная составляющая в процессе совершения шоппинга, полагают эксперты департамента консалтинга и аналитики Knight Frank. Торговые площади не становятся невостребованными, напротив, в ТЦ появляются новые, уникальные концепции в ответ на изменившиеся запросы со стороны потребителей. Все большее значение играют дополнительные возможности по проведению свободного времени, досуга и саморазвитию. Среди основных изменений в форматах можно отметить рост доли развлекательных, социальных, культурно-образовательных, медицинских и оздоровительных функций в составе ТЦ, добавляют они.
Перемятов также считает, что будущее ТРЦ – за развлекательным сегментом.
"При трансформации самой идеи ТРЦ, развивая социальную среду, мы получим не увеличение траффика, а новые аудитории. Если собственник ТРЦ выйдет наконец к своему посетителю, возьмет на себя функцию управления и развития комплекса, формирование среды, то фактически получит ключи от всех сердец", - прогнозирует он, добавляя, что в будущем покупка в ТЦ станет следствием стремления общаться и социализироваться.
Ярова же предполагает, что усилится тренд на более чёткое позиционирование торговых центров как мест "не для всех и вся", а для конкретной целевой аудитории. При этом сегментация будет проводиться даже не столько по уровню дохода, сколько по стилю жизни и типу шоппинга.
"На самом деле, небольшие ТЦ оказались очень живучими. В здании, которым мы управляем на "Алексеевской", закрылся лишь один оператор, так как вел весь бизнес в кредит и не выдержал карантина, но его помещение удалось сдать буквально за три дня. Выручка "Пятерочки" упала даже в апреле всего на 5% по сравнению с 2019 годом, а в июне выросла на 8%. Даже семейное кафе-пиццерия и лаундж-бар легко пережили карантин и буквально за месяц вернули прежние показатели по посещаемости и выручке", - делится опытом Белых.
Таким образом, получается, что спрос действительно способен спасти большую часть ритейла даже в непростые времена, но для этого предпринимателям нужно подстроиться под новые реалии, обращают внимание эксперты.
"Если потребитель останется в своей зоне комфорта, без необходимости резать семейный бюджет – он обеспечит бизнесу спрос, а если нет – мы будем все вместе, в связке съезжать вниз", - говорит Перемятов.
Покупатель и бизнес всегда играют на одной стороне, в этом суть всех процессов, соглашается Тепикина. Если же бизнес не угадывает, куда смотрит покупатель, он проиграл уже на старте.