МОСКВА, 13 апр - РИА Недвижимость. Ранняя весна, курс рубля, "пострадавший" от нефтяного ценника, и неудобства, связанные с режимом самоизоляции, подтолкнули высокий сезон на загородном рынке стартовать на месяц раньше срока. Балом правят аренда и продажа готовых домов, а участки без подряда пока в аутсайдерах, хотя и на них спрос растет, рассказали эксперты, опрошенные РИА Недвижимость.
Все работает на спрос
Количество запросов на покупку загородной недвижимости в Московской области в марте 2020 года относительно марта 2019 года увеличилось на 25%, с 1 по 8 апреля – на 36%, отмечает главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. Данная статистика говорит о высоком интересе клиентов к рынку – многие потенциальные покупатели активно мониторят предложение и цены, в том числе рассчитывая получить дисконт, объясняет она.
"На рост покупательской активности оказала влияние малоснежная зима и теплый март. Деловой сезон на загородном рынке начался примерно на месяц раньше обычного", – уточняет руководитель отдела городской недвижимости "НДВ-Супермаркет недвижимости" Елена Мищенко.
«
С одной стороны, оживление наблюдается, но это похоже на обычное оживление весны, размышляет заместитель технического директора СК "Дом-Ока" (Заокский) Инна Холманских. С другой стороны, раньше люди неторопливо искали участки, а сейчас сильный перекос в сторону готового дома.
И вот еще странность: просмотров рекламных объявлений очень много, а звонков – всего 3-5%. То есть, желание у людей есть, а перехода к реальному поиску мало, хотя эти показатели и больше, чем в марте прошлого года. Это говорит об опасениях людей в плане своих финансовых возможностей. Другими словами, те, у кого есть деньги, решили их придержать, а те, кто планировал брать ипотеку, не рискнут пока влезать в кредит, говорит Холманских.
Причем аналогичную тенденцию фиксирует большая часть опрошенных экспертов.
На спрос повлияли и сезонность, и коронавирус. В этом году, конечно, пандемия сыграла свою роль, добавляет Мищенко.
Трава у дома вместо Лазурного берега
Закрытые на карантин страны Европы заставили тех, кто традиционно проводит летний сезон за границей, пересмотреть свои планы в пользу тихого отдыха в подмосковных резиденциях, отмечают эксперты.
"Для нашей аудитории совершенно обычное дело – отправить семью за рубеж на 4-5 летних месяца. Но теперь границы закрыты, и первое время люди будут с опаской выезжать за рубеж. Даже введение санкций в недавнем прошлом отразилось на интересе к загородному сегменту", – указывает директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын. Он уточняет, что речь в данном случае идет о высоком ценовом сегменте.
«
Кроме того, на рост спроса существенно влияет фактор неопределенности. Клиенты не понимают, когда эта ситуация закончится и когда можно будет поехать с детьми на море, добавляет генеральный директор Skolkovo Realty Борис Борискин.
Ряды покупателей также пополнились теми, кто планировал арендовать загородный дом, но в текущих условиях уже не может этого сделать. На рынке аренды быстро исчезли самые ликвидные предложения, а спрос продолжает превышать оставшееся предложение в разы, отмечает генеральный директор Vesco Group Алексей Аверьянов. Разумная альтернатива в такой ситуации – покупка ликвидного дома "под ключ" с вариантом последующей продажи, говорит он.
"Тут важно понимать, что, во-первых, общий объем затрат при самоизоляции в семьях значительно снизился. Никто этим летом не уедет заграницу, традиционные валютные отпуска в условном Форте-дей-Марми отложены до следующего года. В этом контексте рублевые дома "под ключ" в пересчете на валюту смотрятся как выигрышный актив, который через год можно будет продать точно не дешевле, чем сумма покупки за минусом потенциальной экономии на годовой аренде", – отмечает Аверьянов.
Сдать, продать, пожить самому
Сложившаяся этой весной ситуация внесла смятение в ряды собственников загородной недвижимости, многие из которых изменили планы, причем это разнонаправленный тренд: некоторые сняли дома с продажи, другие, наоборот, выставили, третьи изменили продажу на аренду и наоборот.
На сегодняшний день спрос на аренду загородной недвижимости уже вырос на 41% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года и это с учетом того, что высокий сезон в этом сегменте в большинстве регионов еще не наступил, рассказывает руководитель центра загородной недвижимости компании "Этажи" Антон Сауков.
Поэтому многие собственники загородной недвижимости стали активно интересоваться сдачей в аренду своих объектов, в том числе и на период продажи. Но, несмотря на это, в большей части регионов РФ на данный момент спрос существенно превышает предложения. При этом интерес есть как к дачам со старыми домиками с минимальной ценой аренды, так и к полностью благоустроенным домам, цена аренды которых идентична арендной ставке для 2-3-комнатных квартир, подчеркивает он.
Действительно, если в прошлом году клиент, выбиравший объект с арендной ставкой от 500 тысяч рублей в месяц, мог посмотреть 5-10 объектов, то сейчас состоятельные москвичи практически стоят в очереди, подтверждает совладелец инвестиционной компании Garnet Екатерина Сивова.
С другой стороны, управляющий партнер "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Марина Толстик полагает, что случаи, когда объект снимают с продажи и выставляют в аренду, не будут носить массовый характер. "С учетом ситуации с вирусом, у некоторых людей есть психологический барьер. Владельцы даже снимают свои предложения с рынка аренды, чтобы избежать ситуации с возможным заражением. Один объект, например, мы выставляли меньше часа. Клиент решил подождать конца пандемии. Не каждый готов пустить незнакомых людей в свою жилую площадь, когда во всем мире такая обстановка", – отмечает она.
Дистанционная утопия
Пока девелоперы городских новостроек массово переходят на дистанционные продажи, загородный сегмент расписывается в том, что организовать такое для большинства объектов не получится.
Проведение удаленных сделок на вторичном рынке в городе – это экзотика, а на загородном рынке – утопия. Для того, чтобы приобрести дом, не посмотрев его вживую, надо обладать очень большой смелостью и большим количеством лишних денег, констатирует генеральный директор агентства недвижимости "Невский Простор" Александр Гиновкер.
«
"Я никогда не поверю, что можно осуществить показ и сделку на загороде удаленно. У нас 80% вторичного рынка, часто это особняки с мебелью, большими участками, ни один ролик не передаст атмосферу. Это уникальные объекты", –полагает Колосницын.
Достаточно сложно передать по видео все характеристики загородной недвижимости таким образом, чтобы продать ее. Это эмоциональная покупка. Для нее нужно снимать многочасовое видео. Хотя видеосъемка загородной недвижимости все равно нужна, не такая глобальная, но лишь для того, чтобы сподвигнуть человека выехать на место и посмотреть лично, добавляет Мищенко.
В связи с режимом самоизоляции сильно снизилось количество показов объектов клиентам, несмотря на то, что мы запустили возможность показа объекта онлайн, все равно многие отложили вопрос выбора и покупки до окончания хотя бы карантина, то есть до 1 мая. При этом сильно выросла средняя длительность звонка, с 6 до аж 20 минут. Люди задают максимум вопросов, чтобы только не ехать никуда смотреть, отмечает руководитель отдела маркетинга ЖК "Мечта" Евгений Сорокин.
Успехи все-таки есть
Несмотря на то, что многие эксперты сильно сомневаются, что можно физически зарегистрировать сделку в дистанционном режиме, некоторые участники загородного рынка все же рассказывают об успешном опыте дистанционных продаж.
Они уверяют, что после введения особого режима самоизоляции объем новых обращений не сократился. У покупателей появилось время на более детальное изучение поселков: они посещают странички в социальных сетях, смотрят видеоролики о проектах, примеряют на себя планировки.
«
У нас уже был опыт нескольких удачных видеопоказов с новыми покупателями, которые выходят на преддоговор без выезда. Это новая реальность, к которой мы все обязательно приспособимся, уверена руководитель отдела продаж КП"Фирсановка-Лайф"Жанна Грошева.
С этим соглашается генеральный директор агентства "БЕСТ-Недвижимость в Тушино" Татьяна Волнова, отмечая, что в период режима самоизоляции показы проводятся дистанционно, риелтор всегда на связи. Покупка дома с земельным участком – это, по сути, две сделки, их "ДомКлик" не регистрирует, но они проходят с помощью дежурных нотариусов и электронной регистрации. Никаких проблем не возникает, добавляет она.
Бронирование, ипотека, подписание договора – все это сегодня можно сделать, не выходя из дома, уверяет директор по маркетингу группы RBI Михаил Гущин.
Нервный ценник
Большинство опрошенных экспертов отметили рост цен на загородном рынке, однако с оговоркой, что сейчас мы имеем дело с реакцией на внешние факторы, такие как курс рубля и угроза коронавируса, так что нельзя сказать, будет ли повышение цен долгосрочным трендом, а некоторые и вовсе фиксируют ценовой спад.
В частности, Мищенко уверена, что цены как были на спаде, так и есть. Есть единичные случаи подъема цены в связи с изменением курса рубля, но отклика такие предложения не возымели, так как доходы населения, к сожалению, не растут и зависят от рубля, а не доллара.
«
С другой стороны, повышение спроса всегда подогревает цены, и загородная недвижимость здесь не исключение. Пока они в России повысились в среднем на 5%. Наибольший рост отмечается в Москве и Санкт-Петербурге, где он доходит до 20-25%, отмечает в свою очередь Сауков.
Перспективы дальнейшей динамики цен на загородную недвижимость будут зависеть от ситуации в стране и связанной с ней покупательской способностью. Пока рост стоимости не выше сезонных показателей прошлого года, добавляет он.
Высокая курсовая волатильность отнюдь не способствует заключению сделок, особенно в высоких бюджетах, рассуждает Кирюхина. Такие объекты нередко экспонируют в долларах, тогда как покупатели имеют все же рублевые доходы по большей части. Возникает непонимание: продавцы хотят получить за объект стоимость в долларах, тогда как сами покупатели рассчитывают на скидку в 20% – в размере обесценивания рубля. До тех пор, пока нет четкого понимания и диалога между продавцами и покупателями – продажи на загородном рынке будут идти не столь активно.
Средняя цена дома по Подмосковью – 15,2 миллиона рублей (+0,9% с апреля 2019), по Москве (в основном в "замкадных" районах и новой Москве) – 18 миллионов (+1,7%). В среднем по России – 4,6 миллиона рублей (–2,1%), приводит свою статистику генеральный директор портала "Мир квартир" Павел Луценко.
При изменении курса в феврале 2020 года часть собственников осталась в рублевых ценах, твердо намереваясь продать свою недвижимость. Другие повысили рублевые цены или остались зафиксированными в валюте. Очевидно, что возникшая разница в ценах постепенно вымоет с рынка более недорогие объекты, поэтому со временем средний уровень цен чуть увеличится, думаю на 30-50% от роста курса, добавляет Аверьянов.
Дом, земля, таунхаус?
Представления о структуре спроса у экспертов также немного разошлись: большинство склоняется к тому, что на пике интереса у покупателей готовые дома, однако некоторые фиксируют и устойчивый и даже растущий спрос на земельные участки.
Участки всегда пользуются спросом, но в последнее время они все чаще уступают лидерство в продажах готовым домам. Так, последние пять лет отмечается тенденция по постоянному росту предложений в сегменте готовых домов, а это ведет и к более широкому выбору вариантов, и к более конкурентной среде, поэтому все чаще покупатели загородной недвижимости делают выбор именно в пользу готовых домов, рассуждает Сауков.
На рынке загородной недвижимости более высоким спросом всегда пользуются готовые объекты. Это дома с ухоженными участками и мебелью.
«
А вот традиционные дачи, особенно удаленные от Москвы на 70 километров и более – самый невостребованный формат сейчас. "В нынешних условиях наши специалисты отмечают даже рост обращений о продаже таких объектов. Люди хотят продать дальние дачи и купить что-то поближе к городу", – отмечает Толстик.
При этом интерес к участкам без подряда сохраняется. Особенно востребованы объекты с ценой в пределах от 1 до 1,5 миллиона рублей. При этом Гинковер отмечает, что к готовым домам все-таки интерес выше. Самый большой спрос фиксируется на дома стоимостью от 5 до 10 миллионов рублей, которые являются альтернативой городскому жилью.
В марте-апреле 2020 года 79% просмотров объявлений на загородном рынке пришлись на дома, 19% – на земельные участки, 2% – на таунхаусы, констатирует Кирюхина.