Рынок новостроек Москвы в начале осени несколько оживился после снижения ставок по ипотеке и банковским депозитам, вторичка же продолжает стагнировать, рассказали РИА Недвижимость эксперты. Они полагают, что до конца года спрос на первичное жилье в столице увеличится на 15-20%, а на вторичном рынке покупатели будут ждать снижения ипотечных ставок до 11-13%.
Новостройки встрепенулись
Первичный рынок жилья Москвы начал оживляться в последнее время благодаря снижению ставок по ипотеке и переводу денег с банковских депозитов в недвижимость, констатируют эксперты. Ипотечные ставки, по данным руководителя отдела ипотечного кредитования "Гранель" Татьяны Боевой, сейчас колеблются в диапазоне от 18,5% до 23%.
Если в первом квартале в среднем по рынку на ипотеку приходилось 44% от всех сделок по продаже жилья в новостройках, то по итогам второго квартала доля выросла до 50%, а в третьем – уже до 56%, сообщила основатель bnMAP.pro Ирина Доброхотова. Из-за роста доли ипотечных сделок снижается доля рассрочки, добавила Боева, оценив ее в 10%.
Свою роль, по словам управляющего директора отделения "На Николоямской" агентства недвижимости "Миэль" Юлии Антясовой, играет обсуждаемое сейчас возможное ограничение программы семейной ипотеки в зависимости от региона и количества детей в семье. Это стимулирует некоторых покупателей не затягивать с принятием решение о сделке.
"Что же касается банковских депозитов, то снижение ключевой ставки сделало их менее привлекательными, и люди начали выводить свои средства и перекладывать их в недвижимость", – прокомментировала Антясова.
В августе 2025 года, по данным Банка России, в структуре привлеченных средства от физлиц выросли только остатки на срочных вкладах (+0,2%, до 43,6 триллионов рублей). Средства на рублевых текущих счетах, наоборот, уменьшились (-0,2%) и составили 17,6 триллиона рублей.
В то же время объем сделок на первичном рынке, по оценкам Доброхотовой, по итогам девяти месяцев не дотянул до показателей прошлого года и оказался на 9% меньше результата аналогичного периода 2024 года, составив примерно 3 миллиона квадратных метров. Из них около 1 миллиона "квадратов" было продано в третьем квартале.
Одна из тенденций, которая четко фиксируется экспертами на рынке новостроек Москвы, – это сокращение предложения и вымывание дешевых лотов. По итогам сентября в реализации, по данным агентства "НДВ Супермаркет недвижимости", находилось 3,3 миллиона квадратных метров, что на 18% меньше, чем в прошлом году.
«
"Причина этому – высокие ставки по проектному финансированию, по бридж-кредитам, а также общая осторожность (застройщиков – ред.) в планировании на будущее", – объяснил руководитель "Циан.Аналитики" Алексей Попов.
О тенденции по вымыванию дешевого предложения, по словам Доброхотовой, ярко свидетельствуют следующие цифры: в январе доля лотов комфорт-класса в структуре предложения в старой Москве составляла 46%, а в сентябре – уже только 37%.
Цены на новостройки столицы при этом стагнируют. Средняя цена квадратного метра в массовом сегменте (классы эконом и комфорт) в сентябре, по данным bnMAP.pro, составила 372,5 тысячи рублей. По сравнению с сентябрем прошлого года показатель практически не изменился.
Застройщики готовы делать достаточно существенные скидки: средний их размер в третьем квартале 2025 года в Москве составлял 14%, оценил коммерческий директор сервиса "Яндекс Недвижимость" Евгений Белокуров. Осенью 2024 года, по данным "Бест-Новостроя", этот показатель равнялся примерно 3%.
Вторичка не в тонусе
Ситуация на вторичном рынке жилья Москвы выглядит более печально, чем в сегменте новостроек. В конце второго-начале третьего квартала 2025 года там тоже произошел некоторый скачок спроса, но он был недолгим, констатировал руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.Ru" Олег Репченко.
«
"После короткого всплеска активности в июне и июле, вдохновленного началом снижения ключевой ставки Банком России, уже в августе спрос вновь ушел в минус", – отметил он.
По итогам девяти месяцев, как оценил директор направления "Вторичный рынок" агентства "Инком-Недвижимость" Сергей Шлома, вторичный рынок недосчитался около 20% покупателей в сравнении с прошлым годом.
Несмотря на снижение ставок по рыночной ипотеке, доля сделок с кредитом при покупке вторичного жилья в настоящий момент не превышает 16% (против 10% в течение первого полугодия), отметил Шлома.
«
"Реально ипотека на ситуацию с недвижимостью в этом сегменте пока влияния особо не оказывает. Настоящая активность ипотечных покупателей начнет проявляться, когда ставки по кредитам на жилье достигнут 11-13%, вот тогда можно будет говорить, что рынок эта ситуация устраивает", – объяснил он.
Не менее 80% клиентов вторичного рынка решают квартирный вопрос с помощью альтернативных сделок, рассказал Шлома. А и если берут ипотечный кредит, то на сумму не более 2-3 миллионов рублей.
Подавляющее большинство заемщиков сейчас берет кредиты не на годы, а на месяцы. А иногда и на дни, добавил риелтор Евгений Коноплев.
«
"У меня бывали такие случаи, когда продажей другой квартиры закрывался ипотечный кредит, взятый на покупку большей квартиры, и один день ипотеки обходился заемщику в сумму больше 6 тысяч рублей", – рассказал он.
Цены на вторичное жилье в такой ситуации на рынке показывают хоть и совсем большой, но все же рост. По итогам сентября квадратный метр, по данным IRN.Ru, стоил в среднем 280 тысяч рублей, что на 3% больше, чем годом ранее.
Продавцы все еще держат цены и не готовы делать существенные скидки покупателям и ждут оживления спроса по мере снижения ставок по ипотеке. Кроме того, в большинстве своем собственники продают квартиры с целью покупки нового жилья, поэтому просто не могут идти навстречу покупателю, дали объяснение в "Авито Недвижимости".
С верой в лучшее
На рынке новостроек Москвы прогноз по спросу на ближайшее будущее в целом положительный, если снижение ключевой ставки и, как следствие, ставок по ипотеке, продолжится, ожидает Антясова.
«
"Конечно, пока уровень ключевой ставки все еще слишком высок, чтобы были более-менее массово перезапущены рыночные ипотечные программы", – отметила Доброхотова.
Но если ставка ЦБ продолжит падать, то с 12-14% начнется активный рост числа ипотечных сделок, особенно среди людей с накоплениями в 2-4 миллиона рублей, дала прогноз Антясова.
"На данный момент такие покупатели не могут позволить себе покупку недвижимости без ипотеки, но в будущем их доля на рынке вырастет. Это, скорее всего, произойдет в следующем году, когда ситуация с депозитами станет менее выгодной", – полагает она.
При хорошем сценарии развития событий до конца года, по ожиданиям Попова, спрос на покупку новостроек в Москве может вырасти на 15-20%, тогда как предложение сократится еще на 5-7%. Цены при этом будут умеренно расти – примерно на 1,5% в месяц.
На вторичном же рынке жилья Москвы до конца года продолжится стагнация – цены будут сохраняться на текущих уровнях, ожидает Шлома.
В этом сегменте начавшееся снижение ключевой ставки, по опасениям Репченко, может, наоборот, подморозить спрос.
«
"Это психологический момент: когда ставки повышают, есть риск, что они станут еще выше, и люди бросаются брать кредит даже под высокий процент, а когда снижают, напротив, продолжают ждать их еще большего падения", – объяснил он.
Кроме того, депозиты даже после снижения ключевой ставки пока еще продолжают давать хорошую доходность, добавил Репченко, что ограничивает приток вкладчиков на жилищный рынок.