https://realty.ria.ru/20250306/rynok-2003253808.html
Эксперты назвали отличия ситуации на рынке жилья России от прошлых кризисов
Эксперты назвали отличия ситуации на рынке жилья России от прошлых кризисов - Недвижимость РИА Новости, 06.03.2025
Эксперты назвали отличия ситуации на рынке жилья России от прошлых кризисов
Российский рынок недвижимости в своей новейшей истории пережил три полноценных кризиса и сейчас переживает еще один – "неклассический", рассказали РИА... Недвижимость РИА Новости, 06.03.2025
2025-03-06T05:00:00+03:00
2025-03-06T05:00:00+03:00
2025-03-06T17:20:00+03:00
жилье
россия
ипотека
сша
украина
центральный банк рф (цб рф)
инком-недвижимость
миэль
https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e9/03/05/2003254355_0:159:3077:1889_1920x0_80_0_0_d2ebbcb480f4c447522b4425e5031249.jpg
Российский рынок недвижимости в своей новейшей истории пережил три полноценных кризиса и сейчас переживает еще один – "неклассический", рассказали РИА Недвижимость эксперты. Ситуация, которая сложилась на нем в настоящий момент, по их словам, сильно отличается от того, что наблюдалось в предыдущие кризисы, и это, скорее, некий период охлаждения рынка, который закончится возвращением покупателей, как только снизятся ставки по депозитам и по ипотеке.1998 год: Дефолт и падение цен на жильеЭтот полноценный кризис имел под собой внутреннюю причину – тогда государство объявило дефолт по своим обязательствам, так как в казне не было денег, вспоминает руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко. Следствием стало банкротство ряда банков и существенное ослаблению рубля практически в четыре раза: курс скакнул с 6 до 25 рублей за доллар."То, что произошло, вогнало в ступор всю финансовую систему, и в результате цены на недвижимость, которые тогда были исключительно в долларовом выражении, просели на треть", – рассказывает он.Но так как сегмент новостроек в России еще не был развит, коллапс произошел на вторичном рынке жилья, обращает внимание директор направления "Вторичный рынок" агентства "Инком-Недвижимость" Сергей Шлома. В результате около 20% малых агентств недвижимости закрылись, добавляет директор по развитию сети "Миэль" Александр Дрягин.Нормализовалась ситуация на рынке недвижимости, по словам Репченко, в течение 2000-2001 годов. На докризисный уровень стоимость жилья вышла лишь к 2002 году.2008 год: Классический кризис из СШАСледующий кризис на российском рынке жилья произошел через 10 лет – в 2008 году. Он пришел в Россию из-за океана, говорит Репченко. В начале 2000-х годов в США активно выдавались рискованные ипотечные кредиты, в результате американский рынок перегрелся, раздувшийся пузырь лопнул и "потянул" за собой ряд крупных банков мирового масштаба."И поскольку на американскую экономику, на доллар, многое завязано, кризисная волна распространилась на весь мир. Россию это затронуло обвалом на финансовых рынках", – рассказывает он.Рухнул российский рынок акций, Банк России повысил ключевую ставку, произошло ослабление рубля, правда, гораздо менее ощутимое, чем в 1998-м – примерно с 24 рублей за доллар курс ушел на уровень 36 рублей, вспоминает Репченко."На мой взгляд, это был, что называется, классический финансовый кризис – все рынки перегрелись: акции, нефть, золото, недвижимость, и им потребовалась коррекция, чтобы продолжить расти", – отмечает эксперт.К тому времени в России уже успела сформироваться закредитованность во всех сферах жизни и деятельности, бизнес и застройщики не составляли исключение. Началась череда невыплат по кредитам, вспоминает Дрягин. Кредитование в целом по всем сферам резко сократилось, соответственно сократилась и выдача ипотеки, что привело к резкому падению спроса и на рынке недвижимости.В кризис 2008 года цены на жилье в России, по словам экспертов, упали, но снижение было несколько менее ощутимым, чем в 1998 году. Жилье подешевело примерно на четверть, оценивает Дрягин.Восстановиться от этого кризиса российскому рынку недвижимости удалось примерно к 2010−2011 годам, говорят эксперты. Его важным итогом стала очевидная необходимость перехода с "серых" схем продаж на рынке новостроек на долевое строительство для того, чтобы защитить покупателей жилья, добавляет руководитель "Циан.Аналитики" Алексей Попов.Кризис 2014 года: Санкции и подешевевшая нефтьКризис 2014 года на российском рынке жилья был уже не глобальным, а локальным. По словам Дрягина, он имел чисто политические причины: из-за событий на Украине 2014 года Россия получила достаточно серьезные санкции, а нефть упала в цене, что привело к ослаблению курса рубля."Цены на нефть опускались ниже 30 долларов за баррель, что было связано с активным развитием в США сланцевой технологии добычи нефти и ее перепроизводством. Тогда произошло бегство капитала из страны и существенное ослабление рубля: курс "улетел" с 30-35 на 70−80 рублей за доллар – в два с половиной раза", – вспоминает Репченко.В этот кризис просели цены на жилье (на 10-15%), причем не только в валютном выражении, но и в рублевом. Также имело место банкротство некоторых крупных застройщиков. Спасло отрасль решение правительства по субсидированию ипотеки на новостройки на уровне 12%, полагает руководитель "ЕРЗ.РФ" Кирилл Холопик.При этом на вторичном рынке, несмотря на падение спроса, собственники продолжали держать цены, а некоторые еще и пытались поднимать их. В результате, по словам Дрягина, рынок застыл, и около 30% агентств недвижимости прекратили свою деятельность.Этот кризис имел затяжной характер, фактически рынок недвижимости начал выходить из него только в 2017 году, отмечает директор группы корпоративных рейтингов АКРА Василий Танурков.2022-2025 годы: Недоступная ипотека и потребность в охлажденииКонечно, последние три года стали непростыми для российского рынка жилья. Колебания курса рубля, обусловленные непростой международной обстановкой, начиная с 2022 года, новый виток санкций, повышение ключевой ставки и рост ставок по ипотеке – все это на время привело в ступор участников рынка, говорит Шлома."И все же сегодня говорить о классическом кризисе на рынке недвижимости я бы все же не стал", – заявляет Репченко, полагая, что это некоторый период охлаждения рынка.По его словам, рынок до последнего времени был перегрет за счет широкого распространения льготных ипотечных программ, которые в 2023 году, например, занимали до 90% рынка. В результате цены на квартиры за последние 3-4 года выросли примерно вдвое."Но теперь доступной всем ипотеки нет, ставки по рыночным кредитам на фоне взлетевшей ключевой превышают в некоторых банках 25% годовых, цены на жилье высокие, продажи упали", – считает Репченко.И все же стройки не останавливаются и большого числа банкротств застройщиков не наблюдается – спасением для отрасли стало проектное финансирование, говорит Холопик. Эта схема финансирования строительства жилья с использованием проектного долга под эскроу-счета существенно смягчает последствия снижения спроса для застройщиков, поскольку компании не испытывают проблем с ликвидностью в период снижения спроса, объясняет Танурков.Что же касается вторичного рынка жилья, то этот сегмент сегодня обходится практически без заемных средств, отмечает Шлома. Люди в основном расплачиваются деньгами в том числе от продажи квартиры при альтернативной сделке и от накоплений на вкладах. Так как покупатели в целом есть, продавцы не готовы снижать цены, средний размер дисконта не превышает 5% (практически столько же, как и годом ранее).Что будет дальше?Сегодня все участники рынка ждут снижения ставки Банком России и, соответственно, сокращения ставок по ипотеке, говорят эксперты.Ведь в отличие от рынков других стран, в России, по словам исполнительного директора Клуба инвесторов Москвы Владислава Преображенского, есть масштабный неудовлетворенный потенциальный спрос на жилье. То есть покупать квартиры люди хотят и нуждаются в них."Так что, при хорошем сценарии развития событий, по мере снятия санкций, замедления инфляции и смягчения денежно-кредитной политики ЦБ покупатели будут активно возвращаться на рынок", – полагает Дрягин.Это прежде всего те, кто, по его словам, уже накопили на депозитах 55 триллионов рублей. Также на него выйдут и ипотечные покупатели, прогнозирует Шлома.Главное сейчас – чтобы ситуация не затянулась на годы, резюмируют эксперты. Ведь при негативном сценарии развития событий, когда санкции сохранятся надолго и ставка ЦБ будет высокой еще несколько лет, не исключено снижение объемов строительства и уход застройщиков с рынка.
https://realty.ria.ru/20240201/tseny-1924607398.html
https://realty.ria.ru/20220303/krizis-1776214498.html
https://realty.ria.ru/20250305/banki-2003141127.html
https://realty.ria.ru/20250109/sobytiya-1991427530.html
https://realty.ria.ru/20241204/eksperty-1987154309.html
россия
сша
украина
Недвижимость РИА Новости
internet-group@rian.ru
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
2025
Анна Смирнова
https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e5/07/1b/1743047544_143:0:2190:2047_100x100_80_0_0_d01781cdb43d99393233380f49c7e05e.jpg
Анна Смирнова
https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e5/07/1b/1743047544_143:0:2190:2047_100x100_80_0_0_d01781cdb43d99393233380f49c7e05e.jpg
Новости
ru-RU
https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/
Недвижимость РИА Новости
internet-group@rian.ru
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
Недвижимость РИА Новости
internet-group@rian.ru
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
Анна Смирнова
https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e5/07/1b/1743047544_143:0:2190:2047_100x100_80_0_0_d01781cdb43d99393233380f49c7e05e.jpg
жилье, россия, ипотека, сша, украина, центральный банк рф (цб рф), инком-недвижимость, миэль, аналитика – риа недвижимость
Жилье, Россия, Ипотека, США, Украина, Центральный Банк РФ (ЦБ РФ), ИНКОМ-Недвижимость, Миэль, Аналитика – РИА Недвижимость
Российский рынок недвижимости в своей новейшей истории пережил три полноценных кризиса и сейчас переживает еще один – "неклассический", рассказали РИА Недвижимость эксперты. Ситуация, которая сложилась на нем в настоящий момент, по их словам, сильно отличается от того, что наблюдалось в предыдущие кризисы, и это, скорее, некий период охлаждения рынка, который закончится возвращением покупателей, как только снизятся ставки по депозитам и по ипотеке.
1998 год: Дефолт и падение цен на жилье
Этот полноценный кризис имел под собой внутреннюю причину – тогда государство объявило дефолт по своим обязательствам, так как в казне не было денег, вспоминает руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко. Следствием стало банкротство ряда банков и существенное ослаблению рубля практически в четыре раза: курс скакнул с 6 до 25 рублей за доллар.
«
"То, что произошло, вогнало в ступор всю финансовую систему, и в результате цены на недвижимость, которые тогда были исключительно в долларовом выражении, просели на треть", – рассказывает он.
Олег Репченко
Руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU"
Но так как сегмент новостроек в
России еще не был развит, коллапс произошел на вторичном рынке жилья, обращает внимание директор направления "Вторичный рынок" агентства "
Инком-Недвижимость" Сергей Шлома. В результате около 20% малых агентств недвижимости закрылись, добавляет директор по развитию сети "
Миэль" Александр Дрягин.
Нормализовалась ситуация на рынке недвижимости, по словам Репченко, в течение 2000-2001 годов. На докризисный уровень стоимость жилья вышла лишь к 2002 году.
2008 год: Классический кризис из США
Следующий кризис на российском рынке жилья произошел через 10 лет – в 2008 году. Он пришел в Россию из-за океана, говорит Репченко. В начале 2000-х годов в США активно выдавались рискованные ипотечные кредиты, в результате американский рынок перегрелся, раздувшийся пузырь лопнул и "потянул" за собой ряд крупных банков мирового масштаба.
«
"И поскольку на американскую экономику, на доллар, многое завязано, кризисная волна распространилась на весь мир. Россию это затронуло обвалом на финансовых рынках", – рассказывает он.
Олег Репченко
Руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU"
Рухнул российский рынок акций, Банк России повысил ключевую ставку, произошло ослабление рубля, правда, гораздо менее ощутимое, чем в 1998-м – примерно с 24 рублей за доллар курс ушел на уровень 36 рублей, вспоминает Репченко.
«
"На мой взгляд, это был, что называется, классический финансовый кризис – все рынки перегрелись: акции, нефть, золото, недвижимость, и им потребовалась коррекция, чтобы продолжить расти", – отмечает эксперт.
Олег Репченко
Руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU"
К тому времени в России уже успела сформироваться закредитованность во всех сферах жизни и деятельности, бизнес и застройщики не составляли исключение. Началась череда невыплат по кредитам, вспоминает Дрягин. Кредитование в целом по всем сферам резко сократилось, соответственно сократилась и выдача ипотеки, что привело к резкому падению спроса и на рынке недвижимости.
В кризис 2008 года цены на жилье в России, по словам экспертов, упали, но снижение было несколько менее ощутимым, чем в 1998 году. Жилье подешевело примерно на четверть, оценивает Дрягин.
Восстановиться от этого кризиса российскому рынку недвижимости удалось примерно к 2010−2011 годам, говорят эксперты. Его важным итогом стала очевидная необходимость перехода с "серых" схем продаж на рынке новостроек на долевое строительство для того, чтобы защитить покупателей жилья, добавляет руководитель "Циан.Аналитики" Алексей Попов. Кризис 2014 года: Санкции и подешевевшая нефть
Кризис 2014 года на российском рынке жилья был уже не глобальным, а локальным. По словам Дрягина, он имел чисто политические причины: из-за событий на
Украине 2014 года Россия получила достаточно серьезные санкции, а нефть упала в цене, что привело к ослаблению курса рубля.
«
"Цены на нефть опускались ниже 30 долларов за баррель, что было связано с активным развитием в США сланцевой технологии добычи нефти и ее перепроизводством. Тогда произошло бегство капитала из страны и существенное ослабление рубля: курс "улетел" с 30-35 на 70−80 рублей за доллар – в два с половиной раза", – вспоминает Репченко.
Олег Репченко
Руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU"
В этот кризис просели цены на жилье (на 10-15%), причем не только в валютном выражении, но и в рублевом. Также имело место банкротство некоторых крупных застройщиков. Спасло отрасль решение правительства по субсидированию ипотеки на новостройки на уровне 12%, полагает руководитель "ЕРЗ.РФ" Кирилл Холопик.
При этом на вторичном рынке, несмотря на падение спроса, собственники продолжали держать цены, а некоторые еще и пытались поднимать их. В результате, по словам Дрягина, рынок застыл, и около 30% агентств недвижимости прекратили свою деятельность.
Этот кризис имел затяжной характер, фактически рынок недвижимости начал выходить из него только в 2017 году, отмечает директор группы корпоративных рейтингов АКРА Василий Танурков. 2022-2025 годы: Недоступная ипотека и потребность в охлаждении
Конечно, последние три года стали непростыми для российского рынка жилья. Колебания курса рубля, обусловленные непростой международной обстановкой, начиная с 2022 года, новый виток санкций, повышение ключевой ставки и рост ставок по ипотеке – все это на время привело в ступор участников рынка, говорит Шлома.
«
"И все же сегодня говорить о классическом кризисе на рынке недвижимости я бы все же не стал", – заявляет Репченко, полагая, что это некоторый период охлаждения рынка.
Олег Репченко
Руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU"
По его словам, рынок до последнего времени был перегрет за счет широкого распространения льготных ипотечных программ, которые в 2023 году, например, занимали до 90% рынка. В результате цены на квартиры за последние 3-4 года выросли примерно вдвое.
"Но теперь доступной всем ипотеки нет, ставки по рыночным кредитам на фоне взлетевшей ключевой превышают в некоторых банках 25% годовых, цены на жилье высокие, продажи упали", – считает Репченко.
И все же стройки не останавливаются и большого числа банкротств застройщиков не наблюдается – спасением для отрасли стало проектное финансирование, говорит Холопик. Эта схема финансирования строительства жилья с использованием проектного долга под эскроу-счета существенно смягчает последствия снижения спроса для застройщиков, поскольку компании не испытывают проблем с ликвидностью в период снижения спроса, объясняет Танурков.
Что же касается вторичного рынка жилья, то этот сегмент сегодня обходится практически без заемных средств, отмечает Шлома. Люди в основном расплачиваются деньгами в том числе от продажи квартиры при альтернативной сделке и от накоплений на вкладах. Так как покупатели в целом есть, продавцы не готовы снижать цены, средний размер дисконта не превышает 5% (практически столько же, как и годом ранее).
Сегодня все участники рынка ждут снижения ставки Банком России и, соответственно, сокращения ставок по ипотеке, говорят эксперты.
Ведь в отличие от рынков других стран, в России, по словам исполнительного директора Клуба инвесторов
Москвы Владислава Преображенского, есть масштабный неудовлетворенный потенциальный спрос на жилье. То есть покупать квартиры люди хотят и нуждаются в них.
«
"Так что, при хорошем сценарии развития событий, по мере снятия санкций, замедления инфляции и смягчения денежно-кредитной политики ЦБ покупатели будут активно возвращаться на рынок", – полагает Дрягин.
Александр Дрягин
Директор по развитию сети "Миэль"
Это прежде всего те, кто, по его словам, уже накопили на депозитах 55 триллионов рублей. Также на него выйдут и ипотечные покупатели, прогнозирует Шлома.
Главное сейчас – чтобы ситуация не затянулась на годы, резюмируют эксперты. Ведь при негативном сценарии развития событий, когда санкции сохранятся надолго и ставка
ЦБ будет высокой еще несколько лет, не исключено снижение объемов строительства и уход застройщиков с рынка.
