Как жить дальше будем? Самые больные вопросы про недвижимость в кризис
Среди экспертов есть предположение, что до конца года может произойти снижение цен на вторичное жилье на 25-30%, так как рынок вторички сейчас окажется под давлением высоких ипотечных ставок. Дело в том, что при ставках от 16% и выше покупки жилья с привлечением ипотечных средств сводятся к самым минимальным значениям, и это критично для рынка.
Поэтому сейчас выигрывают те, кто продал имевшуюся у них недвижимость и сможет приобрести более комфортное готовое жилье на волне снижения его стоимости.
А вот на первичке сейчас все будет зависеть от дальнейших мер правительства. Этому рынку сейчас нужны в том числе субсидирование процентных ставок на проектное финансирование и сохранение льготных программ ипотечного кредитования на новостройки.
Но рост цен на первичку кажется экспертам все же наиболее вероятным сценарием развития событий. Такая тенденциями будет связана и с попытками застройщиков заработать на ажиотажном спросе в дни неопределенности, и с объективными факторами, обусловленными удорожанием строительных материалов из-за логистических проблем.
Ставки по ипотеке становятся, пожалуй, самыми высокими в истории рынка. Эксперты полагают, что стоимость рублевых депозитов и ипотеки в России после повышения ставки ЦБ до 20% могут вырасти до 21-23% годовых. Собеседники агентства сокрушаются, что рынок ипотеки парализован, фактически, его и нет. Остается только та часть спроса, которую формируют покупатели с "живыми" деньгами, то есть около 30-40%, плюс "альтернативщики" на вторичке.
Самым правильным решением, по мнению экспертов, сейчас будет повременить с получением ипотечного кредита. Все скидки и субсидии сейчас могут предоставляться только за счет средств застройщика, соответственно, они будут учтены при формировании цен на недвижимость.
В начале марта действительно была информация, что ряд банков приостановил выдачу ипотеки по программам с государственной поддержкой, однако часть представителей этих кредитных организаций опровергли эту информацию.
Например, в банке "Дом.РФ" рассказали, что выдача льготной и стандартной ипотеки происходит в обычном режиме. Ставки по программам с государственной поддержкой не изменились. В Сбере также уведомили, что по состоянию на 1 марта продолжают выдавать ипотеку по льготным программам.
В штатном режиме продолжают осуществлять все операции по кредитам в Россельхозбанке, МКБ и ВТБ, по их же утверждению.
Правда, в Альфа-банке ипотечные программы, в том числе с государственной поддержкой, в связи с ростом ключевой ставки временно поставлены "на паузу". Однако в банке подчеркнули, что на уже поданные заявки, одобренная процентная ставка не будет подвергаться пересмотру в сторону увеличения.
Однако будущее льготной ипотеки весьма неопределенно. Были сообщения, что ставки вырастут до 12%, а некоторые банки пока приостанавливают выдачу ипотечных кредитов. Источники на финансовом рынке сообщают, что что в кабмине нет окончательного решения по стоимости ипотечных кредитов, и сейчас идут дискуссии.
С другой стороны на вопрос о том, останется ли льготная ипотечная ставка на прежнем уровне, пресс-секретарь президента РФ Дмитрий Песков, ответил однозначно утвердительно.
Увы, рынок российской загородной недвижимости в краткосрочной перспективе ожидает повышение цен минимум на 30% на фоне увеличения стоимости строительных материалов. По наблюдениям участников рынка, стройматериалы начали дорожать уже с прошлой недели. Так, например, стоимость газоблока уже выросла с 9 до 10,5 тысяч рублей, а инженерное оборудование в выходные дни прибавило в цене 30%. Ожидается рост цен на дерево на 30% и фальца на 25%. Вообще, к наиболее подверженным росту относятся импортные стройматериалы: окна, кровельные, отделочные материалы фасадов, отопительное оборудование, электропроводка и оборудование энергоснабжения.
Однако эксперты уверяют, что, несмотря на повышение цен, спрос на загородную недвижимость будет расти, так как сегодня наблюдается процесс избавления от рублей – скупке подлежит фактически все.
Как заявил во вторник вице-премьер РФ Марат Хуснуллин, в России стоит цель не останавливать стройку. Это удалось сделать во время пандемии коронавируса, и "мы нацелены сделать это и сейчас". По его словам, пока удается не допустить снижения темпов. По данным регионов, на 1 марта в стране ввод жилья составил более 14,7 миллиона квадратных метров, что опережает график прошлого года на 30%, а число выданных разрешений на строительство превышает прошлогодние показатели на 40%.
Кроме того, на базе правительства РФ создан штаб, который работает над нивелированием роста цен в строительной отрасли. Разрабатывается также антикризисный план для рынка стройматериалов, который позволит не допустить обвала рынка строительства.
Глава комитета Госдумы Сергей Пахомов озвучило идеи поддержки застройщиков: в частности, они касаются снижения процента их собственного участия при проектном финансировании, возможности поэтапно раскрывать эскроу-счета, а также ввода новых кредитных продуктов по комплексному развитию территорий (КРТ).
Разумеется, сами застройщики с опаской смотрят в будущее, ведь высокие ставки на банковские кредиты могут привести к череде банкротств в строительной отрасли России. Помимо этого все европейские страны уже прекратили поставку специализированной строительной продукции, а некоторые производители прекратили даже обслуживание уже поставленного в Россию оборудования.
Однако выход игроки рынка все-таки видят, он заключается в переориентировании на китайских производителей. Они, по словам экспертов, получили четкий и ясный сигнал от своего правительства работать с российскими девелоперами.
Совсем вешать нос обманутым дольщикам не стоит. Вице-премьер РФ уверил, что правительство России продолжит реализацию программы восстановления прав обманутых дольщиков, несмотря на внешние факторы. Деньги на это заложены. Согласно намеченному плану, к 2023 году должны решить вопрос 95% граждан. Ну и, конечно, строящимся объектам будет уделяться особое внимание, чтобы не допустить появления новых обманутых дольщиков.
Если речь идет о сделках с привлечением кредитных средств, то в условиях резкого повышения ключевой ставки, действительно, не совсем понятно, что делать как с теми, кто получил одобрение по ипотеке, но не успел дойти до финальных этапов сделки, так и с льготными заемщиками (например, в рамках семейной ипотеки).
Если же речь идет о сделках с "живыми деньгами", то, по мнению большинства экспертов, для таких покупателей никаких стоп-сигналов быть не может. Напротив, новые сделки, которые будут инициированы в ближайшие дни, с большой вероятностью будут заключаться с теми покупателями, кто приобретает жилье за собственные средства.
Также риелторы призывают не отказываться от начатых сделок. Иначе вам придется через некоторое время начинать все сначала. А найденных вами квартир, которые вам уже подошли, не будет.
Если вы "разбили" сделку, то есть сначала продаете, а потом покупаете, эксперты рекомендуют максимально синхронизировать эти процессы. Предполагайте то, что продавец альтернативы ("встречки") может всегда отказаться от сделки или поставить ее на паузу.
Продав свою квартиру с ожиданием, что вы через неделю выйдете на сделку по покупке новой квартиры, можно "пролететь" и остаться на руках с наличными рублями, предупреждают риелторы.
Любая сделка в любое время – это работа с "допущениями". Сейчас зазор между этими допущениями должен быть минимальным.
