Жилье под бизнес: чем нельзя заниматься в квартире и что будет за нарушение
Эксперты предупредили, какой бизнес не получится вести в обычной квартире
Оглавление
- Можно ли зарегистрировать юридическое лицо по жилому адресу?
- Каким требованиям должно соответствовать жилье?
- Каким бизнесом можно заниматься в квартире и на каких условиях?
- Какой бизнес запрещен в жилых квартирах?
- Возможно ли официально сдать квартиру в аренду под бизнес?
- Что нужно прописать в договоре аренды под бизнес?
- Чем грозят жалобы недовольных соседей?
- Чем рискует собственник квартиры, сдавая жилье под бизнес?
Организовать предпринимательскую деятельность на дому вполне возможно, если, конечно, она не противоречит правилам использования жилья и ряду других предписаний. Эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость", в каких случаях можно использовать жилые помещения под бизнес, а когда это запрещено и чем нарушение может быть чревато для собственника квартиры.
Можно ли зарегистрировать юридическое лицо по жилому адресу?
Закон не обязывает юридических лиц регистрироваться по фактическому адресу коммерческого помещения, объясняет партнер юридической компании "Ковалев и партнеры" Сергей Беседин. По его словам, для этих целей вполне подходит квартира (ч. 2 ст. 54 ГК РФ), в которой зарегистрирован директор или учредитель. При этом им не обязательно быть собственниками жилья, но тогда обязательно нужно получить согласие владельца недвижимости.
ВАЖНО! Есть один нюанс: на юридический адрес присылают почту, в частности, корреспонденцию от налоговой. Если учредитель живет в другом месте и не получает письма, существует риск, что в дальнейшем в ЕГРЮЛ внесут сведения о недостоверности адреса. А несообщение регистрирующему органу достоверного адреса станет причиной для ликвидации юридического лица, предостерегает Беседин.
«
"Многие прибегают к такому способу, поскольку он позволяет не тратиться на аренду офиса и избежать ситуации, когда собственник нежилого помещения продает возможность регистрации большому числу компаний", – добавляет юрист.
ВАЖНО! В жилом помещении нельзя зарегистрировать структурное подразделение иностранной некоммерческой неправительственной организации, созданной или создаваемой на территории РФ, обращает внимание юрист группы "Гришин, Павлова и партнеры" Татьяна Напольских.
Каким требованиям должно соответствовать жилье?
Для того чтобы в жилом помещении можно было зарегистрировать юридическое лицо, оно должно иметь следующие характеристики:
• Находиться в существующем, эксплуатируемом жилом доме;
• Не быть ведомственным жильем;
• Быть приватизировано.
Если квартира является собственностью жильцов по праву социального найма, то для регистрации в ней юридического лица потребуется получить согласие муниципалитета, предупреждает Напольских.
• Быть свободно от обременений.
В том случае, когда квартира, например, находится в залоге у банка, кредитные организации чаще всего не дают согласие на регистрацию юридического лица в ней, обращает внимание юрист.
Каким бизнесом можно заниматься в квартире и на каких условиях?
В жилом помещении можно официально вести профессиональную и предпринимательскую деятельность: заниматься репетиторством и консультациями, писать научные статьи, делать маникюр, перечисляет варианты советник адвокатского бюро "БВМП" Сусана Киракосян.
«
"Но такая деятельность не должна нарушать права соседей и правила пользования общим имуществом многоквартирного жилого дома. Это включает в себя предотвращение захламления мест общих пользования, соблюдение режима тишины, а также устранение любого вредного воздействия на общее имущество", – обращает внимание собеседница агентства.
Также в жилом помещении можно организовать частный детский сад, но без образовательной программы, добавляет юрист. Это называется "группы по присмотру и уходу за детьми". Но и в этом случае необходимо будет соблюдать площадь помещения на количество детей, требование об оборудовании спальной, кухонной, туалетной зоны.
Какой бизнес запрещен в жилых квартирах?
А вот организовать в квартире промышленное производство, открыть хостел или гостиницу, по словам Киракосян, законным образом не получится, так как все эти виды деятельности требуют соблюдения особых санитарных, технических и пожарных норм. Кроме того, есть запрет на осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, говорит адвокат Екатерина Тютюнникова.
В частности, прямой запрет на размещение промышленных производств в жилых домах установлен пунктом 3 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Также на законных основаниях нельзя организовать в жилом помещении, к примеру, склад, добавляет Напольских.
«
"Ведь в квартире невозможно предусмотреть надлежащий механизм пожаротушения, поддерживать соответствующую температуру, соблюдать количество метров между стеллажами и от отопительного оборудования", – объясняет она.
Возможно ли официально сдать квартиру в аренду под бизнес?
Запрещено сдавать квартиру под бизнес, который предполагает использование жилья не по назначению – под офис, склад, гостиницу, питомник для разведения животных, открытия производственного цеха и тому подобное, объясняет Беседин.
«
"Но можно сделать это в том случае, если предпринимательская деятельность не нарушает права и интересы других лиц и соответствует санитарно-гигиеническим, пожарным и прочим законным требованиям", – обращает внимание он.
Например, это может быть научная или творческая деятельность, миниатюрный маникюрный салон с одним мастером, которая может осуществляться без перевода жилого объекта в статус нежилого.
Как правило, в этих целях арендуют квартиры, расположенные на первых этажах, в идеале, с отдельным входом – в старом жилом фонде такое бывает: есть черный вход и парадный вход, рассказывает руководитель департамента аренды агентства недвижимости "Миэль" Мария Жукова. По ее словам, пятидесятиметровую квартиру на первом этаже в центре города под эти цели можно найти за 65-70 тысяч рублей в месяц.
Также компания может арендовать жилье под проживание своих сотрудников, добавляет Киракосян.
Что нужно прописать в договоре аренды под бизнес?
Если собственник сдает жилье в аренду юрлицу, то в договоре прописывается, что квартиру разрешено использовать только для проживания граждан, которые могут вести в ней профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность, не переводя объект в статус нежилого, акцентирует внимание Беседин.
Также в нем указывается, что арендаторы обязуются не нарушать права и интересы третьих лиц и их деятельность будет соответствовать требованиям, которые предъявляются к жилому объекту.
Кроме того, в таком документе обычно прописывается, что при нарушении его условий и при жалобах соседей возможно расторжение договора аренды в одностороннем порядке с наложением штрафных санкций на арендатора, добавляет юрист компании "Генезис" Надежда Полищук.
Чем грозят жалобы недовольных соседей?
Если в квартире ведется бизнес, который мешает соседям, они с большой вероятностью начнут писать жалобы в разные инстанции – в жилинспекцию, Роспотребнадзор или в прокуратуру.
В этом случае проблемы у бизнесменов могут начаться с разных сторон, предупреждает Напольских:
- За использование квартир в отличных для проживания людей целях по ст. 7.21. КоАП РФ может вынести штраф Жилищная инспекция.
Штраф в этом случае для физических для составляет от 1 тысячи до 1,5 тысячи рублей, а для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц от 20 тысяч до 30 тысяч рублей, говорит Напольских.
- За нарушение СанПинов в многоквартирном доме по ст. 6.4 КоАП РФ может вынести штраф Роспотребнадзор.
Для физических лиц штраф составляет от 500 рублей до 1 тысячи рублей. Для ИП – от 1 тысячи до 2 тысяч рублей, или им грозит приостановление деятельности на срок до трех месяцев. Для юрлиц штраф составляет от 10 тысяч до 20 тысяч рублей, или приостановление деятельности до трех месяцев.
- За нарушение правил пожарной безопасности может вынести штраф МЧС по ст. 20.4 КоАП РФ.
В этом случае физлицам грозит от 2 тысяч до 3 тысяч рублей, ИП – от 20 тысяч до 30 тысяч рублей, юрлицам – от 150 тысяч до 200 тысяч рублей.
Также соседи могут подать в суд иск о запрете использования жилого помещения не по назначению и приведении его в надлежащее санитарное состояние, добавляет Беседин. В этом случае с виновника могут взыскать компенсацию морального вреда и возмещение судебных расходов.
Если эти нарушения произошли по вине нанимателя или члена его семьи, соседи также могут подать в суд иск о выселении этих лиц из квартиры, говорит юрист.
Чем рискует собственник квартиры, сдавая жилье под бизнес?
Собственник, который знал, что сдает квартиру под незаконный бизнес, также может быть привлечен к административной ответственности, предупреждает Напольских.
Плюс на него может быть возложена обязанность по возмещению ущерба общему имуществу многоквартирного дома, добавляет она.
И даже в случае регистрации вполне законного бизнеса в жилом помещении для собственника, по словам Беседина, возникает несколько минусов:
- Налоговые органы могут прийти и провести проверку, несмотря на то, что в обычных случаях к квартирам эти правила не относятся. Но уже есть прецедент, когда суд указал, что гарантии неприкосновенности жилого помещения не распространяются на жилые объекты, которые не переводятся в категорию нежилых, но при этом используются в качестве офиса;
- По долгам юридического лица судебные приставы вправе наложить арест на находящееся в квартире имущество. Арест снимут только после того, как будет доказано, что это личное имущество, принадлежащее людям, которые там живут;
- Адрес юридического вносится в ЕГРЮЛ, и эти сведения находятся в открытом доступе, спрятать их от посторонних нельзя. Поэтому адрес учредителя юридического лица будет известен любому желающему.
Все это, конечно, некритично, но нужно понимать, что в некоторых случаях может быть чревато ненужным вниманием со стороны различных госорганов к владельцу квартиры.
Еще по темеМамы, Краснодар и пиво: где и как открыть ресторан на окраинах МосквыВ России зафиксированы рекордные инвестиции в коммерческую недвижимостьЧто делать, если ресторан по соседству является источником невыносимого шума?Инвестиции в коммерческую недвижимость: почему 90% людей теряют свои деньги
