Общий котел или спецсчет: как выбрать способ накопления на капремонт

Собственники московских квартир обладают статусом полноправных участников в процессе капремонта. В их полномочиях в том числе определение способа накопления на ремонтные работы. Владельцы помещений в многоквартирных жилых домах могут самостоятельно решить, где копить взносы: на счету регионального оператора или на специальном. О плюсах и минусах обоих способов сайт "РИА Недвижимость" узнал у специалистов Фонда капитального ремонта (ФКР) Москвы.

Общая картина

Собственники помещений в многоквартирных домах Москвы обязаны платить взносы на капремонт ежемесячно. Прямая обязанность владельцев квартир закреплена в Жилищном кодексе РФ. Отказаться от ее выполнения нельзя, однако льготные категории граждан имеют право на снижение размера взноса путем получения льгот и субсидий.

Для большинства собственников размер ежемесячного платежа рассчитывается исходя из единой ставки (в 2023 году - 24,09 рубля за квадратный метр), умноженной на метраж квартиры в собственности. При желании владельцы квартир могут увеличить взнос на капремонт – например, если хотят расширить перечень запланированных на объекте работ.

Московская программа капитального ремонта реализуется в столице с 2015 года. В общей сложности в нее включено более 29 тысячи домов общей площадью свыше 290 миллионов квадратных метров, запланирован ремонт более 420 тысяч инженерных систем и конструктивных элементов зданий и замена свыше 115 тысяч лифтов.

По данным комплекса городского хозяйства (КГХ) Москвы, за восемь лет реализации программы капремонт прошел почти в 13 тысячах жилых зданий, более 2,3 тысячи из них обновили в этом году.

РазвернутьСвернуть

Помимо этого, собственники вправе выбирать способ накопления: на счету регионального оператора, отвечающего за реализацию программы в субъекте, или на специальном счету. Вне зависимости от выбранного способа процесс оплаты взносов не меняется. Владельцы квартир в любом случае будут платить за капремонт на основании Ежемесячного платежного документа (ЕПД), который получают либо по почте, либо в личном кабинете на официальном сайте мэра и правительства Москвы.

В остальных аспектах способы накопления отличаются друг от друга и весомо регулируют порядок проведения капремонта, а также непосредственное участие собственников в процессе.

Региональный оператор

Услуга по формированию фонда капремонта доступна для всех домов, включенных в региональную программу по умолчанию, если собственники не принимали решение об открытии спецсчета. У каждого субъекта Российской Федерации – свой региональный оператор. В Москве им выступает Фонд капитального ремонта (ФКР).

Учет средств

По закону региональный оператор аккумулирует ежемесячные взносы собственников на своем счете и ведет их строгий учет. Ежеквартально он обязан размещать отчет на своих официальных ресурсах, а также по запросу информировать собственников по объемам начисленных и оплаченных взносов (по дому в целом и по отдельно взятому помещению).

Москвичи могут получить справочную информацию о способе накопления на капремонт, сроках и объемах работ, а также о накопленной сумме в личном кабинете на официальном портале мэра и правительства Москвы. Собственникам жилого помещения услуга предоставляется бесплатно.

Ход капремонта

Региональный оператор контролирует ход капитального ремонта и несет ответственность за каждый его этап вплоть до завершения. Дата начала работ назначается в соответствии с установленным графиком.

До непосредственного старта работ ФКР проводит обследование объекта, чтобы определить необходимый перечень мероприятий, согласовывает его с собственниками (при необходимости внося коррективы), объявляет конкурс среди подрядных организаций, заключает с ними договор и осуществляет приемку работ (промежуточную и финальную).

Регоператор также отвечает за коммуникацию с собственниками, у которых в процессе капремонта могут возникать вопросы, пожелания или жалобы. Он обязан обрабатывать каждое обращение и давать заявителю обратную связь, передавать претензии подрядчикам и следить за тем, чтобы они исправляли недочеты, если те были допущены в процессе работы.

Участие собственников

Накапливая взносы на счете регоператора, собственники утверждают составленный им перечень необходимых работ и имеют право дополнять его, если, например, хотят обустроить консьержную, под которую есть место в подъезде и нет технических ограничений. Также владельцы квартир вправе выбирать цвет стен в подъезде, модель осветительных приборов в местах общедомового пользования, оттенок фасада из предложенных ФКР вариантов.

Инициативные собственники имеют право отслеживать ход капремонта в своем доме, фиксировать нарушения в работе подрядной организации и передавать их в ФКР для дальнейшего устранения недочетов. Уполномоченный от владельцев квартир в доме также принимает участие в приемке дома по факту выполненных работ.

Специальный счет

Собственники имеют право перейти на спецсчет в любой момент, однако выгоднее всего делать это, если капремонта в доме еще не было. Если объект уже обновили за счет средств из общего котла, потраченные взносы придется вернуть регоператору при переходе на новый способ накопления.

Для открытия спецсчета собственникам необходимо принять соответствующее решение большинством голосов на собрании – 50% и еще один голос от общего количества. В протоколе важно указать размер ежемесячного взноса (не ниже минимального, установленного законом), владельца специального счета и кредитную организацию, где он будет открыт.

Владельцем специального счета может выступать:

- товарищество собственников;

- региональный оператор;

- управляющая организация;

- жилищный кооператив.

Физическое лицо, например собственник одной из квартир в доме, не может быть владельцем спецсчета.

РазвернутьСвернуть

Открыв спецсчет, собственники обязаны передать полный пакет документов в ФКР Москвы и Мосжилинспекцию, после чего в течение трех месяцев регоператор перечислит на него накопленную домом сумму.

Учет средств

Собственники самостоятельно контролируют накопленные на спецсчете средства, распоряжаются ими и отчитываются за них. Владелец спецсчета обязан ежеквартально предоставлять сведения о финансах, начисленных и поступивших в качестве взносов на капремонт, об их расходе и остатке в Мосжилинспекцию. Собственники квартир также вправе запросить информацию о спецсчете у его владельца и банка в любой момент.

Если за домом фиксируется просрочка взносов или отсутствие накоплений на спецсчете, то надзорный орган вправе принудительно вернуть объект на счет регионального оператора.

Ход капремонта

Владельцы квартир могут принять решение о проведении капремонта в более ранние сроки, чем предусмотренные программой, – разумеется, при условии, что накопленных средств достаточно для оплаты работ.

Собственники самостоятельно определяют перечень необходимых в доме работ по капремонту, они же выбирают подрядчика и выступают заказчиком в заключаемом договоре на оказание услуг. За контролем качества, соблюдением сроков и устранением недочетов тоже следят владельцы квартир. Как заказчики они имеют право требовать отчета от подрядной организации на любом этапе ремонта и в принципе отвечают за коммуникацию с ней.

Участие собственников

Собственники со спецсчетом глобально отвечают за все этапы капремонта в своем доме, начиная от организационной работы и заканчивая приемкой объекта по завершении работ.

Нелегкий выбор

В ФКР Москвы советуют переходить на спецсчет только в том случае, если в доме сформировано активное товарищество, которое способно полностью контролировать ход работ и взять на себя ответственность за их качество и своевременное проведение. В противном случае неопытные собственники могут пожалеть о потраченном времени, нервах и финансах, вложенных в капремонт. Если же в доме проживают инициативные и вызывающие доверие люди, готовые взять на себя ответственность за контроль спецсчета и ход работ, их следует максимально подключать к процессу перехода.

Домам со спокойными жильцами, занятыми собственными жизнями, больше подойдут услуги регионального оператора. Собственникам не придется беспокоиться о выборе подрядчика и, например, сроках замены лифтового оборудования. Останется лишь вовремя реагировать на недочеты в работе подрядчика, не стесняться обращаться в ФКР с вопросами и не пропускать общие собрания, если в них возникнет необходимость.