Кто здесь власть? Наивные вопросы о собрании собственников для "чайников"
Если в доме проводится общее собрание собственников, то каждый собственник (причем не только квартиры, но и, например, нежилого помещения) должен быть уведомлен о нем не позднее, чем за десять дней до даты проведения.
Соответствующее уведомление направляется заказным письмом или вручается лично под роспись при поквартирном обходе. Его также размещают, например, на доске объявлений в подъезде – это должно быть общедоступное для всех собственников место. Так что стоит посматривать в такие места, чтобы не пропустить важную информацию.
Если ОСС проводится в виде электронного голосования, то, помимо размещения уведомления в общедоступных местах дома, оно также первым делом появляется в информационной системе. К примеру, в ГИС ЖКХ, а также в разных региональных системах – Электронный дом в Москве или ЕИАС ЖКХ в Московской области.
В таком уведомлении обязательно прописываются вопросы, которые будут обсуждаться на собрании.
ОСС может проходить в разных формах: как в виде классического очного собрания, так и полностью дистанционно.
Форма проведения ОСС обязательно прописывается в уведомлении: очная (на нем участники по старинке поднимают руку), очно-заочная (проводится очное собрание, но бланки голосования можно заполнить и передать позднее) или заочная (в виде подачи бланков или электронного голосования).
Сейчас все большую популярность набирают именно электронные голосования, которые проводятся в различных информационных системах (см. 1 карточку).
Председателя ОСС выбирают на самом собрании, соответствующий вопрос включается в повестку, и по нему проводится голосование.
Причем председатель может как избираться заново на каждом собрании, так и получить полномочия на определенный срок. Чтобы узнать, закреплена уже ли такая должность за кем-либо из собственников, можно обратиться в управляющую организацию или в ТСЖ.
Можно предложить свою кандидатуру на этот пост непосредственно перед проведением собрания – вопрос просто включат в повестку.
Каких-либо особых требований к кандидатам законом не предусмотрено, так что председателем в принципе может стать любой собственник, который изъявит желание и за которого проголосуют участники собрания.
Спектр вопросов самый широкий – по сути это практически все, что касается жизни дома.
Например, на ОСС можно определить форму управления домом (будет это управляющая организация или ТСЖ) и решить вопросы взаимодействия с управляющей компанией.
Также в компетенцию собрания входят вопросы проведения текущего и капитального ремонта (в том числе об открытии спецсчета, на котором будут храниться взносы на капремонт) и содержание придомовой территории (в частности, установка шлагбаума), а также многие другие темы.
К примеру, если на ОСС рассматривались вопросы, касающиеся водоснабжения, отопления, оказания услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами, то оригиналы решений ОСС отправляются в жилинспекцию, а копии – в управляющую компанию или в ресурсоснабжающую организацию, с которой будут заключены договоры. Если же было принято решение по капремонту, то документы отправляются в Фонд капремонта.
Во время ОСС могут приниматься решения, касающиеся только общего имущества дома. К нему, согласно Жилищному кодексу, принадлежат лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, а также крыши. Кроме того, это земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.
То есть если вы, к примеру, хотите установить песочницу, то для этого нужно провести ОСС, выбрать на нем организацию по поставке песочницы и утвердить порядок оплаты. После этого протоколы и решения передаются в управляющую компанию, которая установит песочницу и в дальнейшем будет следить за ней.
В принципе любой собственник (причем не только жилого помещения, но также и нежилого) может инициировать ОСС. Но дело это достаточно хлопотное.
Сперва следует сформулировать повестку и выбрать форму голосования: очную, очно-заочную или заочную. После этого необходимо подготовить уведомление для других собственников.
Оно должно включать в себя информацию об инициаторе проведения общего собрания, форме, дате, месте и времени проведения собрания, повестке дня, порядке ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на собрании.
Для того, чтобы уведомить всех собственников, нужно получить их реестр в управляющей организации, ТСЖ или жилищном кооперативе. Затем не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания необходимо известить собственников. Это касается всех собственников, указанных в реестре – если в доме есть государственная и муниципальная собственность, письменное уведомление о проведении общего направляется органу исполнительной власти или субъекта либо органу местного самоуправления.
На собрании в очной форме следует зарегистрировать всех присутствующих собственников помещений. Если же собрание проводится в форме очно-заочного голосования, то его участники должны иметь возможность обсудить вопросы повестки дня и сдать бланки голосования в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания.
Если собрание проводится в заочной форме, собственники сдают бланки голосования в срок (не превышающий 10 дней) и по адресу, которые указаны в уведомлении. Если это электронное голосование, то оно проходит в информационной системе, и все данные загружаются туда.
Решение общего собрания собственников оформляется протоколом, который должен быть оформлен не позднее чем через 10 календарных дней с даты проведения собрания.
После этого инициатор ОСС должен представить подлинники бланков и протокола в управляющую организацию, правление ТСЖ или жилищного кооператива.
Общее собрание собственников имеет право голосовать по вопросам, указанным в повестке, только набрав кворум. Для кворума необходимо, чтобы в собрании приняли участие собственники, обладающие более чем 50% от общего числа голосов.
Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество. Чтобы определить количество голосов одного собственника, нужно площадь принадлежащего ему помещения разделить на общую площадь дома и умножить на 100%.
В основном решения принимаются большинством голосов, за исключением некоторых отдельных вопросов. Так, например, решение по вопросу об открытии спецсчета для формирования фонда капремонта требует 50% общего числа голосов. А вот за решение по вопросам реконструкции дома или увеличения размера взноса на капремонт – 2/3 общего числа голосов.
Ну а если речь идет об отчуждении и уменьшении состава общего имущества дома, то тогда нужно только единогласное решение.
