Не каждый землевладелец задумывается о том, что далеко не всегда может распоряжаться своим участком, как ему заблагорассудится. В некоторых случаях есть целый ряд важных ограничений. Сайт "РИА Недвижимость" решил узнать у экспертов, какие запреты на использование земли в связи с ее статусом могут возникнуть у собственника.
Источники информации
Как только счастливый обладатель земельного участка начинает строить далеко идущие планы на него – будь то жилой домик, налаживание бизнеса или выращивание редких сельхозкультур – ему просто необходимо на старте понять, а можно ли вообще это делать.
Эксперты советуют предварительно ознакомиться вот с такими сервисами и документами:
- Публичная кадастровая карта
На ней размещены границы всех земельных участков в стране. А если нажать на интересующий – откроется окно с краткими сведениями об объекте.
Здесь можно узнать такие важные моменты, как статус участка и категорию земли, объясняет руководитель сервиса "Контур.Реестро" Константин Ташлыков.
- Выписка из ЕГРН
В ней, помимо тех же сведений, которые можно почерпнуть из Публичной кадастровой карты, содержится ключевая информация и о виде разрешенного использования земли (ВРИ).
- Правила землепользования и застройки
Их можно найти на сайте местной администрации. Там указывают территориальную зону, к которой принадлежит участок, как его можно использовать и какие есть ограничения в конкретном населенном пункте, поясняет Ташлыков.
- Генплан населенного пункта
Этот документ также размещается сайте местной администрации или в Федеральной государственной информационной системе территориального планирования.
Из него вы узнаете, не попадает ли участок в зону с особыми условиями использования или особо охраняемых территорий.
На что обращаем внимание
ВРИ и категория
Ключевыми характеристиками, которые как раз определяют, под какие цели можно использовать тот или иной участок, является вид разрешенного использования (ВРИ) и категория земли.
Для каждого земельного участка эти парамерты устанавливаются с учетом градостроительного плана и Правил землепользования и застройки.
Существует более 100 ВРИ, которые закреплены в специальном Классификаторе
Они бывают:
- основные (характеризуют основную деятельность, для ведения которой используется земельный участок);
- условно разрешенные (применяются только при условии получения разрешения от органов местного самоуправления);
- вспомогательные (допустимы в качестве дополнительных к основным и условно разрешенным видам использования земельных участков и применяются только совместно с ними).
Также Земельным кодексом установлены семь категорий земель, к которым относятся:
- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли промышленности;
- земли особо охраняемых территорий;
- земли лесного фонда;
- земли водного фонда;
- земли запаса;
- земли населенных пунктов.
Статус
Статус земли – тоже важный параметр, ведь он него зависит, насколько сложно будет этот участок продавать или сдавать в аренду, обращает внимание адвокат, зампредседателя "Центрюрсервис" Илья Прокофьев.
- "Учтенный" и "ранее учтенный"
С участками, имеющими статус "учтенный" и "ранее учтенный" особых проблем обычно не возникает. Они означают, что Росреестр знает о них, и что они зарегистрированы в ЕГРН.
Правда в случае с "ранее учтенными" объектами могут возникнуть некоторые нюансы, добавляет адвокат, руководитель проектов ProLegals Андрей Стаценко.
По его словам, такой статус присваивался участкам, сведения о которых были внесены в государственный земельный кадастр до 1 марта 2008 года (в соответствии с ранее действовавшим Федеральным законом от 02.01.2000 № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре"). В 2020 году вышел приказ Росреестра от 23.10.2020 № П/0393, в котором были установлены новые нормативные значения точности сведений о границах.
Само по себе наличие такого статуса не препятствует совершению сделок с землей, но порой понадобится предварительное уточнение границ путем проведения кадастровых работ, предупреждает Стаценко.
- "Аннулированный"
До 2017 года участкам присваивался статус "временные" (в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ). Права на них собственник должен был зарегистрировать до 1 марта 2022 года.
Если владелец этого не сделал, то участок получает статус "аннулированный". Подобная метка не означает, что собственник лишится своей земли, но совершать какие-либо юридические действия с ней он не может.
- "Архивный"
Статус "архивные" присваивается в настоящее время любым неактуальным сведениям ЕГРН, как правило, по результатам снятия объектов с кадастрового учета, говорит Стаценко.
Подобный статус может быть указан в сведениях о земельном участке, который прекратил свое существование как единый объект – например, был разделен (размежеван) на несколько участков, уточняет Прокофьев.
С "архивными" объектами также невозможно совершать сделки, так как Росреестр просто не зарегистрирует на них право собственности, предупреждает Стаценко.
Возможные запреты
Итак, как только землевладелец выяснит, к какой категории относится и какой ВРИ имеет его участок, он сможет определиться с вариантом деятельности на нем, отмечает Стаценко.
Например, не получится построить капитальный жилой дом на:
- землях сельхозназначения;
- на участках с видом разрешенного использования "Ведение огородничества";
- на участках под "Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках".
Зато возводить хозпостройки и производить сельхозпродукцию на последних двух участках можно.
Порой ограничения накладывает не только категория и ВРИ земли, принадлежащей собственнику, но и статус соседнего участка.
«
"В частности, если граничащий участок относится к землям водного фонда, то в непосредственной близости к нему запрещено размещать промышленные объекты", – предупреждает Стаценко.
Если земля используется не по назначению и об этом, например, от бдительных соседей, узнает Росреестр, то он потребует привести участок в соответствие с видом его разрешенного использования, а также наложит на нарушителя штраф, предостерегают юристы.
Например, если на земле под ИЖС построили таунхаус, который на самом деле является многоквартирным домом, на собственника могут быть наложены штрафы в размере от 0,5% до 1% (по ст. 8.8 КоАП РФ) от кадастровой стоимости участка, предупреждает основатель юридического партнерства "Мелешко консалтинг" Антон Мелешко.
В крайнем случае возможно даже и изъятие участка. Такая мера применяется в том случае, если собственник земли не выполнил требование о прекращении нарушения, полученное от Росреестра.
Можно ли поменять?
В некоторых случаях можно изменить основной и вспомогательный вид разрешенного использования земельного участка.
Чтобы сделать это, для начала надо изучить Правила землепользования и застройки своего населенного пункта. В них обязательно должен быть прописан тот ВРИ, который собственник участка хотел бы установить для него, разъясняют в Росреестре.
Если он там есть, то нужно подать соответствующее заявление в местную администрацию – например, в Московской области это можно сделать на сайте uslugi.mosreg.ru
С условно разрешенным видом использования сложнее: придется обратиться в комиссию по подготовке проекта ПЗЗ. Затем будут проведены общественные обсуждения или публичные слушания, по результатам которых уже принимается решение – выдать разрешение или отказать, добавляют в Росреестре.
«
"Бывает и такое, что для некоторых участков в принципе не установлена категория земли. Чаще всего такое случается с объектами, имеющими статус "ранее учтенные". У них в графе "категория" на Публичной кадастровой карте просто стоит прочерк", – отмечает юрист Дарья Коровина.
Чтобы установить категорию, нужно подать заявление в местную администрацию, которая присвоит ее в течение двух недель. Как правило, участок получает категорию "земли населенных пунктов" или "земли сельскохозяйственного назначения", отмечает юрист.