Глава ФРТ: Нарастим темп расселения аварийного жилья в России в 2024 году

Каждый год аварийными в России становятся около 2-2,5 миллиона квадратных метров жилья, для расселения которых нужны огромные деньги – от 176 до 220 миллиардов рублей в сегодняшних ценах, отмечает гендиректор Фонда развития территорий Ильшат Шагиахметов. Поэтому, по его словам, сейчас важно создать самодостаточный механизм борьбы с ветшающей недвижимостью. В интервью РИА Новости глава ФРТ рассказал о планах фонда сформулировать концепцию идеального капремонта, перспективах привлечения к борьбе с аварийными домами частных инвестиций, источниках денег на модернизацию коммунальных сетей и о том, какая часть обязательств властей перед обманутыми дольщиками перейдет на 2024 год.

– Ильшат Ильгизович, Фонд развития территорий (ФРТ) возник в результате слияния двух фондов – Фонда защиты прав дольщиков и Фонда ЖКХ. Можно ли говорить, что процедура объединения официально уже завершена?

– В настоящее время де-юре можно говорить, что процедура завершена, потому что Фонд развития ЖКХ был ликвидирован в декабре прошлого года, но де-факто, чтобы несколько разных корпоративных культур слились в одну, требуется еще немного времени. Думаю, что в 2023 году мы все преобразования окончательно завершим.

В любом случае у нас уже сформировалась базовая структура, определились 16 сутевых проектов и 12 обеспечивающих служб. Команда фонда сегодня – по большей части это коллектив, оставшийся от двух предыдущих фондов. На новых сотрудников приходится не более 10-15%, их приход связан со свежими задачами, поставленными перед ФРТ.

– О каких новых задачах идет речь? И какие задачи вам остались от Фонда дольщиков и Фонда ЖКХ?

«

– В процентном соотношении 50% нашей нагрузки приходится на старые задачи, связанные с восстановлением прав дольщиков и расселением аварийного жилья. Другие задачи – это восстановление новых регионов России, реализация задач в части комплексного развития территорий, повышения эффективности вовлекаемых в реализацию проектов земельных участков и расширенный фронт работ по модернизации коммунальной инфраструктуры.

– Тогда начнем с ваших задач по аварийному жилью. Сколько в этом году будет направлено средств на расселение домов, признанных аварийными до 2017 года, и сколько денег пойдет на аварийное жилье, которое было признано аварийным после 2017 года?

– Суммарно мы планируем отправить в субъекты 124,3 миллиарда рублей, при том, что у регионов с прежних лет остались остатки средств на сумму в почти 71,5 миллиарда. Таким образом, всего получается сумма в почти 196 миллиардов рублей, в том числе 22,5 миллиарда на расселение аварийного жилья по новой программе, то есть признанного аварийным после 2017 года.

– И каким будет темп расселения аварийного жилья в этом году в России?

– Он чуть сократится за счет завершения программы домов, признанных аварийными до 2017 года. Если в прошлом году мы суммарно расселили 193 тысячи граждан или более 3 миллионов квадратных метров, то в этом собираемся переселить около 140 тысяч граждан или 2,6 миллиона квадратных метров. Чтобы вы понимали масштабы, это как расселить один Пятигорск, Находку или Одинцово. Снова надеемся нарастить темп расселения аварийного жилья в 2024 году.

– А с какой скоростью в России ветшает жилье?

– Ежегодно аварийными становятся примерно 2-2,5 миллиона квадратных метров. В итоге, по самым последним данным, на 1 января 2022 года в России проживало в аварийном жилье 1,3 миллиона человек.

– Избавимся ли мы когда-нибудь от аварийного жилья в принципе?

«

– У нас стоит задача разработать и запустить самодостаточный механизм борьбы с ним. Смотрите, сегодня, согласно приказу Минстроя, средняя стоимость жилья составляет 88 тысяч рублей за квадратный метр. Получается, чтобы перекрывать ежегодно становящееся аварийным жилье, нужно 176-220 миллиардов рублей, или 0,6-0,8% от всех расходов федерального бюджета. Это огромные деньги.

Сэкономить здесь можно, если эффективно продлевать срок жизни домов с помощью капремонта. Еще один вариант – с помощью механизма комплексного развития территорий "накрывать" новым строительством целые кварталы с ветхими и аварийными зданиями, играя на опережение.

– На вашей первой пресс-конференции в декабре прошлого года вы анонсировали эксперимент по изменению региональных программ капремонта. В чем его суть?

– Сегодня в программы капитального ремонта по всей России включено 750 тысяч домов. В каких-то регионах мы видим очень успешные практики реализации капремонта, а где-то, напротив, не слишком удачные, когда в ходе капремонта заказывают ненужные работы, делают их слишком дорого или некачественно. Наша задача – разработать методические документы, которые создадут концепцию идеального капремонта с учетом тонкой грани между ним и текущим ремонтом. Эксперимент будет заключаться в том, что, проанализировав массивы данных, мы хотим сформулировать методические рекомендации по проведению капремонта, а затем протестировать их на нескольких регионах без правовой привязки. После их уже можно будет сделать обязательными, создав в том числе и инструмент контроля для надзорных органов, например, для прокуратуры.

– Что происходит с аварийным жильем в Крыму и новых субъектах России?

– В Крыму уже работает программа, которая действует на всей территории Российской Федерации. В рамках программы по домам, признанным аварийными до 1 января 2017 года, у них подлежат расселению 57 объектов суммарной площадью 22 тысячи квадратных метров. В новую программу должны войти дома еще примерно на 62 тысячи квадратных метров. Получается, что суммарно нужно расселить около 84 тысяч квадратных метров на 5 тысяч человек. Сильно критичного ничего нет.

Что касается новых территорий, то в 2023 году нам предстоит только учет всех многоквартирных домов. Пока же мы занимались и занимаемся другими, на настоящий момент более важными задачами - прежде всего опережающим ремонтом в таких разрушенных городах, как Лисичанск, Мариуполь, Северодонецк, Волноваха.

– Предполагалось, что принятие закона о комплексном развитии территорий прежде всего позволит привлечь внебюджетные средства на расселение аварийного жилья. Получается ли это делать?

– Уже на сегодняшний день можно говорить о том, что суммарно до 2025 года могут быть реализованы решения о комплексном развитии территорий жилой застройки в отношении 303 проектов, при этом 67 из них находятся в реализации. Если все эти 303 проекта реализовать, то мы сможем расселить более 900 тысяч квадратных метров аварийного жилья – только аварийного, подчеркиваю. На этих же площадках находится и 2 миллиона квадратных метров ветхого жилья.

– Однако удалось ли для этих проектов найти частные инвестиции?

– Мы взяли выборку из 30% проектов, то есть 97 участков, чтобы как раз проверить, интересны ли они частному инвестору. Оказалось, что 11 проектов имеют высокую норму рентабельности, причем речь не о Москве или Подмосковье, а о проектах в Нижнем Новгороде, Рязани, Томске, Кургане, Липецке. Другое дело, что даже в этом случае у субъектов нет возможности самостоятельно реализовать КРТ, то есть на собственные деньги расселить ветхое и аварийное жилье и снести его. Поэтому у нас много запросов от регионов на то, чтобы мы поучаствовали в процессе.

– И каким образом?

«

– Мы как институт развития можем привлекать облигационные займы, в том числе с поддержкой государства. Наша задача здесь – не заработать, а выйти в ноль. Формат работы такой: мы привлекаем деньги на долговом рынке, тратим их на формирование участка, расселение людей и снос зданий, а затем получаем небольшую прибыль, которая нужна на проценты по облигациям, за счет продажи площадки девелоперу или доли при реализации квартир.

Более того, эта схема нам интересна даже в случае, когда прибыли нет. Будет у нас минус 10 тысяч рублей убытка за квадратный метр – все равно это выгоднее, чем тратить бюджетные деньги на выкуп с рынка жилья для расселения аварийных домов или на строительство с нуля.

Уже сейчас мы готовим пилотные проекты с несколькими регионами, в рамках которых ФРТ как раз поможет субъектам с финансированием мероприятий по переселению граждан из аварийного жилья, чтобы впоследствии на высвободившихся земельных участках реализовать "федеральный" проект комплексного развития территорий.

– Когда фонд может разместить первые корпоративные облигации для реализации проектов КРТ?

– После тестирования пилота. Тогда у нас будут аргументы для Минфина, чтобы просить не всю сумму, необходимую для расселения и сноса аварийного жилья, а только гарантии для размещения бондов. Если удастся предложить доходность ОФЗ +1,5-2%, то наши облигации будут вполне привлекательны для институциональных инвесторов – например, страховых компаний и НПФ.

– Вы уже упомянули, что у ФРТ есть большой блок новых задач, связанных с модернизацией коммунальной инфраструктуры. В чем конкретно ваша зона ответственности?

– Прежде всего, мы ведем аналитическую работу по инцидентам в сфере ЖКХ. Все аварийные случаи, которые происходят в Российской Федерации, регистрируются в нашей базе. Система мониторинга и контроля аварийности на объектах ЖКХ запущена в 2020 году и постоянно развивается. Ее используют все субъекты Российской Федерации, кроме новых регионов, для фиксации данных о происшествиях в системе, так как объективная информация позволяет более взвешенно и аргументированно принимать решения по заявкам из регионов о модернизации того или иного коммунального объекта, понимать, где нужен ремонт в первую очередь. Так, с марта 2022 года по март 2023-го зафиксировано 92,2 тысячи происшествий на объектах коммунального хозяйства.

Второе, что мы делаем, это предоставляем в разных формах средства на приведение в порядок сетей. Кроме того, мы помогаем регионам оформить техническое задание на работы, и, наконец, четвертая история – это контроль расходования денег в рамках всех мероприятий.

– Расскажите подробнее о том, как вы участвуете в финансировании модернизации сферы ЖКХ. В послании Федеральному собранию президент Владимир Путин сказал, что до 2030 года в эту отрасль планируется инвестировать не менее 4,5 триллиона рублей. Какая часть этих денег пойдет через вас?

«

– По нашим расчетам, большая часть из 4,5 триллиона рублей, необходимых для модернизации коммунальных сетей и объектов, придется на федеральные средства на возвратной и безвозвратной основе. Однако мы ожидаем также софинансирования со стороны регионов в зависимости от их бюджетной обеспеченности, а также надеемся привлечь и внебюджетные источники. В среднем по стране на долю субъектов и частные инвестиции придется 28-30%, то есть где-то до 1,5 триллиона рублей на горизонте ближайших семи лет.

Пока главным источником средств на модернизацию сетей являются средства ФНБ. В прошлом году Фонд развития территорий по закрытой подписке выпустил облигации на 37 миллиардов рублей под 3% годовых со сроком погашения 25 лет. Эти бонды выкупил Минфин на деньги ФНБ. В 2023 году мы планируем провести еще несколько эмиссий на общую сумму 113 миллиардов рублей. Соответственно, всего за счет средств ФНБ мы сможем направить на возвратной основе на приведение в порядок коммунальных сетей 150 миллиардов рублей.

Нашими заемщиками могут быть и государственные унитарные предприятия, и коммерческие организации, и концессионеры. Основное условие заключается в том, что к деньгам ФРТ нужно присоединить внебюджетные деньги в размере от 20%. При этом стоимость денег невелика и составляет 3% – ровно столько же, сколько мы платим по нашим бондам.

Всего в рамках этой программы мы уже приняли решения по 239 заявкам от субъектов РФ почти на 146 миллиардов рублей, они предполагают модернизацию 1,3 тысячи объектов по всей стране.

– Бывают ли такие случаи, когда та или иная территория в регионе остро нуждается в приведении в порядок объекта в сфере ЖКХ, а денег на то, чтобы привлечь кредит даже под 3%, нет?

– Да, и в этом случае включается другой механизм – субсидии регионам по программе модернизации инфраструктуры. В такой ситуации ФРТ получает деньги из федерального бюджета, субъекты Российской Федерации утверждают региональные программы модернизации, мы доводим до них федеральные средства и контролируем выполнение мероприятий.

«

Для предоставления субсидий мы стараемся выбирать проекты, которые никогда в жизни, возможно, не окупятся, но, тем не менее, важны с точки зрения улучшения качества жизни людей. Например, водопровод в селе на 500-700 человек и так далее.

В этой программе мы планируем сделать упор прежде всего на замену водо- и теплосетей и привести в порядок около 12 тысяч километров за два года.

Предполагается, что на безвозвратные субсидии в 2023 году будет направлено около 30 миллиардов рублей, а в 2024 году – уже значительно больше, около 100 миллиардов.

– С 2021 года в России также активно используется такой инструмент, как инфраструктурные бюджетные кредиты. Вы как-то вовлечены в этот процесс?

– Да, ФРТ является оператором данного инструмента. Его отличительной чертой является то, что средства направляются на все виды инфраструктуры: инженерно-коммунальную, социальную, дорожную и транспортную. В прошлом году по этому механизму мы распределили 1 триллион рублей между 83 регионами на реализацию
930 проектов на период с 2021-го по 2025 год. Из них 295 миллиардов рублей направлены на инженерно-коммунальную инфраструктуру.

Также президент Владимир Путин поручил выделить в 2023 году в рамках бюджетных кредитов дополнительные 300 миллиардов рублей. Планируется, что из них 100 миллиардов рублей будут направлены Дальневосточному федеральному округу, а 50 миллиардов рублей впервые по механизму ИБК на реализацию инфраструктурных проектов получат новые регионы. Еще 100 миллиардов рублей распределят между субъектами на конкурсной основе, а 50 миллиардов рублей выделят на закупку общественного транспорта.

Как и ранее, решение об одобрении проектов по дополнительным средствам будет принимать президиум правительственной комиссии по региональному развитию под председательством вице-премьера Марата Хуснуллина. Фонд развития территорий продолжит обеспечивать отбор, сопровождение и мониторинг инфраструктурных проектов.

– Много разговоров о том, что сфера ЖКХ сильно недофинансирована. Вы можете оценить остроту проблемы?

«

– Суммарно в стране примерно 1 миллион километров коммунальных сетей, в год происходит ветшание примерно 1,5%, а модернизируют 0,7% сетей. Получается, что только по сетям можно говорить о недофинансировании примерно вполовину. И эта динамика сохранялась годами, что привело к тому, что уже сейчас более 40% объектов коммунальной инфраструктуры требуют инвестиций.

Запущенные механизмы поддержки регионов как раз и позволяют переломить эту тенденцию. Только за счет прямых субсидий, которые будут выданы ФРТ регионам Российской Федерации, за два года будет дополнительно заменено более 1,2% сетей по всей России.

– Еще несколько лет много надежд возлагали на концессии в ЖКХ как способ борьбы с дефицитом средств в отрасли. Почему сейчас вы не говорите об этом механизме?

– К сожалению, приходится признать, что интересные перспективные концессии уже сработали, все самое "сладкое" в них передали, а то, что осталось, это как чемодан без ручки: его тяжело нести, а выбросить никак нельзя. Так что дотягивать объекты объективно придется с помощью средств ФНБ, инфраструктурных бюджетных кредитов и федеральных субсидий.

– ФРТ является правопреемником Фонда защиты прав дольщиков. До конца 2023 года стояла задача закрыть вопрос по обманутым соинвесторам жилья. Как идет эта работа?

«

– На сегодняшний день в Едином реестре проблемным объектов (ЕРПО) есть информация о 84 тысячах граждан, чьи права были нарушены в рамках долевого законодательства. ФРТ напрямую отвечает за восстановление прав 50 тысяч человек. Из них для почти 35 тысяч граждан мы должны достроить жилье с помощью региональных фондов защиты прав дольщиков. Также для почти 4 тысяч граждан федеральный фонд достраивает жилье самостоятельно, а для менее чем 1,5 тысячи граждан необходимо выплатить компенсацию в размере рыночной стоимости невозведенного жилья. Еще по 9 тысячам человек механизм восстановления прав предстоит определить в 2023 году.

Что касается выплат компенсаций, то мы хотели бы – а самое главное готовы – закрыть данный вопрос в этом году. Остаток выплат оценивается в 4,8 миллиарда рублей.

– Будут ли завершены в 2023 году все дома, которые достраиваются для обманутых дольщиков?

– Мы рассчитываем на окончание в этом году 90% объектов по всем российским регионам, по 10% видим, что сроки могут сдвинуться на 2024 год. При этом хочу подчеркнуть, что самые громкие и известные жилые долгострои России – дома Urban Group в Подмосковье и ЖК "Новинки Smart City" в Нижегородской области – будут завершены именно в 2023 году.

По Urban Group, скорее всего, последними введенными жилыми объектами станут корпуса в ЖК "Лайково". Дело в том, что их нельзя сдать без дорог. Не так давно как раз по дорожной сети в "Лайково" мы сменили подрядчика и, несмотря на небольшой объем в 2,5 километра, поставили туда компанию, обычно работающую на федеральном уровне, – АО "ДСК Автобан". Дорогу они обещают достроить до 25 мая, после чего мы планируем начало выдачи ключей дольщикам. Летом 2023 года мы должны закончить и нижегородские "Новинки Smart City".

После этого по обязательствам по линии Urban Groupу нас останется только социальная инфраструктура, и она, возможно, перейдет на следующий год. Речь идет о поликлинике в Трехгорке, детском саду в Опалихе, школах в Долгопрудном и Митино, а также школе и детском саду в ЖК "Видный город".

– Из 84 тысяч обманутых дольщиков права 34 тысяч граждан регионы должны восстановить самостоятельно. Стоит ли здесь надеяться на закрытие вопросов в 2023 году?

– Субъекты федерации понимают свою ответственность перед президентом. Региональные дорожные карты завершения домов для обманутых дольщиков внимательно мониторятся и нами, и Минстроем, и профильным вице-премьером Маратом Хуснуллиным. Более того, по данному вопросу очень плотно работает прокуратура. Поэтому мы ожидаем перехода на 2024 год не более 10% объектов.

– ФРТ также занимается предбанкротным мониторингом жилых проектов, реализующихся в России в рамках долевого законодательства. Много ли объектов вы сейчас видите в "красной зоне"?

– Должен сказать, что ситуация значительно улучшилась к настоящему моменту. Сейчас под нашим наблюдением остается 429 проектов, тогда как в конце 2021 года их было 900. Получается, что вероятность попадания в ЕРПО снизилась более чем в два раза. При этом количество суперкритичных объектов уменьшилось с 207 домов до 101. Из мониторинга ушли Ямало-Ненецкий АО, Республика Тыва, Томская область, Чеченская Республика, Тамбовская область, Оренбургская область, Удмуртская Республика, Республика Татарстан, Орловская область, Забайкальский край, Республика Карелия, Чувашская Республика, Кировская область, но зато увеличилось количество объектов в Астраханской области и Крыму. В целом количество регионов, присутствующих в области предбанкротного мониторинга, снизилось с 64 до 51.

– Не секрет, что участки проектов, по которым дольщикам выплачиваются компенсации, а не достраиваются дома, переходят в портфель ФРТ. Каков ваш земельный банк на сегодняшний день?

– Всего там должно быть около 500 площадок с градостроительным потенциалом 6 миллионов квадратных метров. При этом формально наши права зарегистрированы пока только на 214 участков с градпотенциалом 2,6 миллиона "квадратов". По остальным площадкам еще идут суды и другие юридические процедуры. По мере оформления документов всю землю мы будем выводить на торги.

– То есть фонд не планирует самостоятельно как девелопер реализовывать проекты на землях, оставшихся от проектов с обманутыми дольщиками?

– Не совсем так. В задачи фонда входит преимущественная реализация на торгах строительных проектов инвесторам с целью привлечения внебюджетных источников финансирования в развитие отрасли. В отдельных случаях возможна самостоятельная реализация проектов по строительству с привлечением специально созданной для этого нашей дочерней компании – ООО "Управляющая компания ФРТ".

«

По нашим расчетам, в результате продажи земельных участков, доставшихся фонду от застройщиков-банкротов, в 2023-2024 годы можно выручить около 17-18 миллиардов рублей.

В 2022 году нам удалось реализовать 24 площадки, а в 2023 году рассчитываем продать значительно больше.

– Вы так ориентированы на продажу имущества девелоперов-банкротов, потому что денег на закрытие всех проблем обманутых дольщиков не хватает?

– Их хватает по факту, но не хватает в моменте, поскольку продажа имущества застройщиков растянута во времени. Всего у нас 25 тысяч различных помещений, которые предстоит продать, причем мы не можем сделать это разом – все зависит от срока ввода домов, завершения судов, оформления документов на собственность. Поэтому не исключаю, что реализация недвижимости обанкротившихся застройщиков растянется и на 2025 год. Именно поэтому в 2023 году у нас будет дефицит оборотных средств в 60 миллиардов рублей. Впрочем, обманутым дольщикам не стоит опасаться, что государство не исполнит обязательства перед ними: речь идет сугубо о техническом моменте. В случае нехватки оборотных денег будем привлекать заемные средства – соответствующую работу мы уже провели с Минфином.

– Как раз недавно первый замминистра по строительству и ЖКХ Александр Ломакин рассказал нам в интервью, что ФРТ создал собственного мастер-девелопера, который будет заниматься комплексным развитием территорий как заказчик и застройщик. На каких площадках фонд будет реализовать проекты КРТ, если участки девелоперов-банкротов вы продаете на торгах?

– Повторюсь, фонд с привлечением дочернего общества – ООО "Управляющая компания ФРТ" – вправе как самостоятельно реализовывать проекты по строительству на земельных участках, полученных в рамках защиты прав участников долевого строительства, так и выступать лицом, реализующим проекты комплексного развития территорий, занятых аварийным и ветхим фондом. В границах таких территорий, в случае принятия решения правительства РФ, будет обеспечено расселение аварийного и ветхого фонда, разработка и утверждение градостроительной документации, подготовка территории и комплексное ее освоение. Первый пилотный проект собираемся запустить в 2023 году.

– И последняя важная тема. Фонд является оператором программы по выдаче государственных жилищных сертификатов для людей, покинувших место постоянного проживания в Херсоне или части Херсонской области. Сколько человек уже воспользовалось ими?

– На сегодняшний день мы получили более 40 тысяч заявлений на выдачу государственных жилищных сертификатов на обеспечение жильем более 69 тысяч человек. Выдано уже почти 30 тысяч сертификатов для обеспечения жильем более 46 тысяч человек. Оставшиеся находятся либо на рассмотрении, либо в отказах.

– И сколько времени деньги идут до продавца в рамках программы жилищных сертификатов?

– Сейчас в среднем со всеми проверками процедура занимает 20 дней с момента подачи заявления до оплаты продавцу, но мы работаем над сокращением этого срока.

– Как много таких сделок уже было закрыто?

– На сегодняшний день более 6,5 тысяч граждан получили новое жилье. Чаще всего люди предпочитают остаться в Херсонской области или выбирают Крым и Краснодарский край. Мы рассчитываем, что в этом году новые дома обретут не менее 45 тысяч человек из Херсонской области.

– Почему происходят отказы в выдаче сертификатов?

– Как правило, это связано с вопросами к документам. В любом случае "отказников" мы не бросаем. В ручном режиме фонд анализирует каждый отказ, чтобы выяснить причину, по которой регион отказал в выдаче сертификата. Если выявляется какая-то формальность, то дело снова возвращается в работу.

Беседовала Ольга НАБАТНИКОВА